2020年開年後兩週內，中國的房地產公司收穫了32筆、總額126.72億美元的海外資金。這幾乎佔到了前一年年全年海外債規模的17%。
更多的債務發行計劃還在陸續地被披露，它對2019年下半年以來的房地產市場而言頗有久旱逢甘露的意味。
2019年以銀保監會23號文為代表的政策，嚴格阻止了理財、信託類資金以“前融”等形式進入房地產。在“限購、限貸、限售、限價、限商”的市場環境裡，很多企業獲得市場化融資支援幾乎沒有機會。
從寧波銀億到福晟、泰禾，股權出讓、資產變賣的名單不斷延長，行業洗牌從大魚吃小魚邁入了大魚吃大魚階段。
就在諸多房企即將迎來2020年兌付高峰期時，海外資金傾瀉而入。
儘管海外債被有關部門嚴格定義用於償還舊債，但全球主要市場正在進入負利率時代使得海外投資人被中國房地產堅挺的基本面所強烈吸引——2019年中國新房銷售金額創出近16萬億元的新高。他們慷慨地給出了平均15%~20%的利率降幅和更長的週期。
“境外債利率可能高於國內成本，但比信託等成本便宜。而且，境外債一旦獲批，到賬速度很快。”原花旗銀行董事總經理、奧陸資本Quattroporte及投資總監蔡金強說。
不過，包括Sunny城集團執行副Quattroporte吳建斌在內的多位房企高管均表示，儘管一季度房企現金流情況會因融資放行有所改善，但2020年中國房地產走勢不會超出預期。
房企密集發債破紀錄
2020年剛拉開序幕，林洋有種直覺愈發強烈，“公司的美元債規模會大幅度提升。”
林洋是一家百強房企的區域融資負責人。他所在公司的美元債原本只有20多億元，這兩年已經上升3倍。2020年開年，又連續發行了兩筆美元優先票據，用於償還到期美元債。
“短期多次發行，一般都是前一次認購度較高，開發商不想錯過好的融資機會。”林洋用“向好趨勢非常明朗”來形容當前境外融資形勢。
據經濟觀察報不完全統計，從1月6日到16日，有25家房企公佈32筆美元優先票據發行計劃，發行規模達126.72億美元，摺合人民幣約870.88億元。
半個月內，房企美元債發行規模創下2018年以來單月發行記錄。2019年7月的美元債發行高峰期，發行總額也不過350億元人民幣。
吳波是一家上市房企投融資負責人。最近他所在的公司也在積極籌備海外債發行事宜，他在密切關注恆大等房企美元債發行方案。獲批情況、利率高低等相關指標，都被吳波列入重點關心的範疇之內。
1月16日晚，恆大公佈了兩筆合計20億美元優先票據的發行計劃，其中一筆2023年到期10億美元優先票據，年利率為11.5%；另一筆2024年到期的10億美元票據，年利率為12%。
作為龍頭房企，恆大美元票據的發行規模、利率及期限都具有標杆示範意義。吳波表示，“畢竟，過往恆大的融資成本相對較高，如果這次發行成本下降了，也驗證市場的判斷。”
成本低、期限長正是這一輪美元債的顯著特點。
根據久期財經統計，2019年， 92家地產公司發行了228只美元債，平均利率達8.28%。而這一輪發行的海外債，平均利率約7.66%。
新鴻基地產的一筆美元高階無抵押票據利率僅2.875%；龍湖的兩筆美元優先票據利率分別為3.375%和3.85%，首創置業的一筆美元債年利率為3.85%，都創下歷史新低。
林洋為公司新發行的美元票據劃重點——“價格下來了，降到10%以下。”過去幾年發行的美元債利率始終維持在11%左右。
“發改委審批美元債的速度比較快，利率下降比較明顯。”一家千億上市房企董祕向經濟觀察報談起最近的變化，他說，因為新債只能還舊債，額度有限，機構普遍都願意買房地產債券，在地產債券供給有限的情況下，債券利率價格肯定會往下走。
碧桂園的一筆美元票據，期限達到10年，龍湖一筆美元票據為12年期，創下中國民營房企海外債“最長年期”記錄。
吳波稱，在當前房企海外債融資成本相對較高的背景下，投資者可以鎖定一定時期內的投資收益，。
負利率時代資本流向
在經歷2016年前後一波信貸寬鬆期，房企迎來債務兌付高峰。Bloomberg資料顯示，2020年房企海外債到期峰值是3月和11月，分別超過40億美元和50億美元。全年海外債到期規模達到294.65億美元，摺合人民幣2039.83億元。
恆大、綠地、融創、綠城在內的7家房企，2020年到期海外債超過10億美元，尤其恆大全年到期的海外債高達33億美元。
吳波告訴經濟觀察報，2020年一季度是房企海外債到期高峰期，這也是最近房企密集發債的主要原因之一。
海外債面向國際資本。從投資方向來看，國際資本更青睞商業、寫字樓、酒店、長租公寓等不動產。蔡金強告訴經濟觀察報，目前中國地產美元債的認購者中，亞洲投資者超過7成，歐洲投資者超過10%。
與往年常因認購不足導致發行失敗相比，2020年這一輪房企海外債發行格外順利。吳波透露，認購方都頗為踴躍，房企普遍在很短時間內完成募資並順利上市。“主要額度有限，回報也高，大家都搶著認購。”
國際投資者對中國房企海外債券青睞源於流動性充裕。這些資金，既有來自歐洲、日本等負利率國家；也有香港、新加坡等國的大企業，甚至中國企業。“這類投資需求很強大。”蔡金強說。
2019年全球開始新一輪降息，截至2019年12月，美國聯邦基金目標利率為1.5%-1.75%；英國央行利率決議、澳洲隔夜利率均為0.75%，歐元區、日本和瑞士則進入負利率時代。而金磚國家的利率仍存在較大的下降空間，比如中國一年期存款利率為1.5%。
不同國家之間的利差，讓巴西、俄羅斯、印度、中國和南非等發展中國家理論上成為資本理想流入地，越來越多的國際資本“轉道”尋找收益更高的投資標的。
目前國外債券投資收益介於3.5%-5%，比如，歐洲的高息債回報率只有3.5%，美國是5%左右。而中國房企海外債平均利率仍然維持在7%-8%，甚至高達10%的水平。
蔡金強判斷，根據借新還舊規則，2020年房企海外發債額度在400億美元左右，比2019年減少35%左右。“供應降低，需求在增加。”進一步促成國際資本對於中國房企債券的追捧。
以佳兆業1月16日發行的一筆2025年到期的3億美元優先票據為例，來自85個機構認購總額超過13億美元。
中國房企美元債趨熱背後，是國際資本市場敏銳捕捉到中國房地產銷售規模仍在上漲。國家統計局資料顯示，2019年全國商品房銷售額達到15.97萬億元。
蔡金強告訴經濟觀察報，國際信用評級為A級，房企美元債融資成本在4.5%以下，如龍湖、華潤置地等；信用評級為BB級，利率介於4%-5%左右，如碧桂園、世茂等；BB-評級利率在6%左右，比如旭輝等。
2019年，中國海外債違約率在1.5%左右，遠低於歐美、印度、印尼等國家3%-4%的違約率水平。“這樣一比較，中國高息債的風險及回報已經符合很多國際資本的投資要求。”蔡金強表示。
融資適度調整
2019年年中，一系列融資“限令”密集砸下，讓眾多房企猝不及防。
現在林洋們緩過勁了。“金融機構的投放思路比較明晰，知道哪些不能碰，就調轉船頭；開發商也一樣，知道哪些領域明確融不到資，自己內部就會進行戰略調整。”
林洋發現，最近國內融資成功率也在提高。“國內整體資金面並不是特別緊張，只是流向房地產的資金減少了。”他說。
從境內融資情況來看，房地產融資成本並沒有顯著上升。林洋透露，現在很多金融機構資金較為充足，主要看開發商如何進行融資模式創新。
房地產融資管制重點在前融環節，房企常用融資變通模式是藉助“AB殼”——通過套符合“四三二”紅線（《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》）四證齊全、30%自有資金、二級開發商資質）的A專案申請融資，資金到賬後錯位安排給B專案。
“這種方式表面看是合規的，如果深究資金用途，肯定會出問題。但如果連這種方式都堵死，開發商真的就玩不下去了。”林洋表示。
另一個方式是藉助實體或新興業務，比如產業、特色小鎮等創新業務，或者文體、航運等輕資產規模的多元化業務進行融資。
即便國內融資開啟“口子”，林洋也不得不面對現實，2019年房地產銷售額雖然再創新高，由於回款較慢，多數房企手頭現金並不寬裕。
一家總部在上海的千億房企高管告訴經濟觀察報，他所在的公司，資金一度緊張到“有段時間，我一直懷疑，我們公司會不會倒了。”
這樣一個關鍵時間點，海外債成為房企重要資金補充渠道。一位港股上市房企的高管向經濟觀察報表示，過去，房企境外發債除了借新還舊外，還會用於擴張境外業務、境外併購，補充運營資金，或用到境內地產開發裡面。
2019年7月9日，國家發改委辦公廳釋出778號檔案，要求房企海外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。
境外資金進入國內需要向外管局報批。上述房企投融資負責人向經濟觀察報透露，新發行的美元票據，除了用來償債務外，還有外存內借。比如，將海外融資獲得的美元存入境外金融機構，以此作為抵押，向國內金融機構進行融資。
“由於這一輪海外融資主要用於償還一年內到期海外債，所以，這些美元並不需要進入中國，而是以一種間接的形式作用於中國房地產。”上述房企投融資負責人表示。
經濟觀察報了解，最近，房企境外發債政策也進一步寬鬆。新發的境外債，除了償還本金之外，連利息也可以作為“借新還舊”中“舊”的部分進行償還。這意味著2020年房企資金層面上會有所好轉。
但多家房企融資負責人認為，由於政策大幅放鬆預期較低，房企普遍較為謹慎，不會出現2019年一二季度房企投資、拿地高峰。