炒股票的人都懂一句話叫：天量天價，地量地價。這一句話，用在中國房地產市場上也挺合適。

從歷史上看，2014年，全國商品房銷售面積12億平方米，比上年下降7.6%，也是此前歷史上除了2008年金融危機的第二次下降。於是，在2014年下半年，房地產刺激政策和貨幣寬鬆陸續出臺，2015年開年，銷售增速觸及-16.3%的低點後開始反彈。

回頭再看，當時的銷售面積確實算是地量地價了。特別是，在2015年頭幾個月，資金跑步進入股市的情況下，房地產銷售面積增速創下了多年新低，上半年僅成交5億平方米。可以說，是"地量地價"。也是從2015年初開始，全國範圍內的房地產去庫存展開，存款利率一次性降低了歷史性的低點1.5%。

從此掀起了一輪房地產市場的高潮。自2015年中開始，商品房銷售幾乎就是開了掛一樣，下半年大幅攀升7.8億平方米。2016年全年保持了2015年下半年的衝刺勁頭，商品房銷售面積逼近15.7億平方米，銷售增速進一步升至22.5%，當年全國房價幾乎都翻了一番。

到2017年，增速再度攀升7.7%，銷售面積首次達到了16.9億平方米，此時價格房價已經是天價。隨後2018年，在房地產各項政策的進一步趨緊下，全國商品房銷售面積17.1億平方米，再創歷史新高，房價在整體上進一步走高。從2016年至2018年三年時間裡，全國商品房銷售面積和銷售額已連續三年創歷史新高。

至此，商品房市場和股市的諺語"天量天價，地量地價"，完美的對應上了。到了2019年，2019年全國商品房銷售面積171558萬平方米，下降0.1%，最近四年來首次出現下降。但是，從能夠反映市場真實情況的二手房價格來看，已經連續7個月超過20個城市二手房價格下調，體現了市場走勢逐漸從之前的高位開始回落。

這是非常明顯的邊際變化，樓市拐點已經出現，接下來恐怕是量價齊跌！

接下來恐怕是量價齊跌？

除非2020年繼續保持銷售面積17億平方米不變，房價的跌幅會較小，否則銷售面積的大幅萎縮，會帶動價格跌幅的擴大。這也符合股價走勢原理，"量在價先","買漲不買跌"。

1月19日，民政部公佈的資料顯示，2019年全國婚姻登記機關共辦理結婚登記947.1萬對，對比歷年資料可見，這是近十年來結婚對數首次低於千萬。這背後是適婚人口總數下降，年輕人口增速下降太快了。

這對於房地產來說，當然不是一個好訊息。"韭菜不夠了"。適婚人口總數下降、適齡人口進城總量的增速下降，都將在很大程度上制約商品房銷售面積的增速。

接下來，房地產銷售面積還會保持17億平方米這個水平嗎？很難。從人口進城的增速、經濟增長的增速和貨幣超發的增速三個因素來看，都難以樂觀，都面臨萎縮的局面。完全可以說，17.1億平方米，應該已經是歷史大頂部。

跌幅深不深看貨幣和成交量

2020年年初，摩根斯坦利和花旗銀行等外資投行們紛紛看漲地產股，原因之一就是預判中國房地產調控政策要鬆綁，沒有理由進一步收緊。這背後其實就是認為，押注中國進一步寬鬆房地產拉動經濟增長。

毋庸諱言，房地產銷售面積韌性，是2019年中國經濟保持在6%以上的中流砥柱。但是這一局面，能不能保持到2020年？我們可以看到從2019年四季度開始，多地城市步入一城一策的放鬆階段。1月10日武漢長江新城取消二手房限售政策，1月10日上海提出將把非滬籍家庭納入共有產權房的供應物件範圍。

對此前述連續7個月超過20個城市二手房價格下調，2019年四季度開始的一城一策的放鬆，也在同步進行。這都是重要的邊際變數。儘管1月份銀保監會一而再的多次強調嚴防信貸資金違規流入房地產領域。

但是，在2019年12月新增人民幣貸款的貸款結構上，個人住房貸款額度出現了明顯鬆動。12月新增居民中長期貸款4824億，同比多增了1745億，同比增幅是2017年3月以來的最高水平。

當然，每一輪房地產的暴漲，都離不開金融推手的力量。這隻手面對市場邊際變化來臨，當然不會坐視不管，於是我們熟悉的配方又回來了。雖然這次壓力比2015年上半年壓力要小，但是2020年地產竣工面積增速預計會達到20%以上，如果面積銷量沒有增長，接下來幾年房價穩定的壓力將更為明顯。