今天我們聊一下樓市和股市的一些話題，眾所周知，今年國家對於房價這一塊是出了鐵腕的，近年來哪一條政策是鬧著玩的？都不是對吧？對於樓市的政策和新聞咱們得善於區分和辨別，畢竟“此一時彼一時”。。。。

今年前三季度，上證指數上漲了16.49%，並吸引不少增量資金入市，外資流入已達1862.61億元，融資餘額增加1984.26億元，股票型基金髮行1574.27億元，3項合計已吸引5421億元增量資金入場。今年9月底，兩市融資餘額9474.07億元，較6月底增加454.44億元，和2018年底相比，則增加了1984.26億元。

融資餘額的增加，和上半年的火爆行情密切相關，尤其是第一季度，融資餘額就暴增了1642.56億元；

二季度市場盤整，融資餘額甚至略有下滑；

三季度行情企穩，加上8月19日兩融標的擴容，新增650只兩融標的，使得融資餘額再度攀升。

在擴容實施的兩週內，擴容標的受到資金的青睞，僅兩週的時間，這部分標的的融資淨買入額接近 300 億元。

外資是目前市場最為關注的“主力”資金，在剛剛過去的9月，北上資金淨流入646.62億元，創歷史月度新高。

整個三季度，外資淨流入898.93億元。

三季度外資流入加快，與中國取消QFII額度，標普道瓊斯、富時羅素納入A股擴容等因素有關。同時，9月10日，國家外匯管理局宣佈，經國務院批准，國家外匯管理局決定取消合格境外機構投資者(QFII)和人民幣合格境外機構投資者(RQFII)，投資額度限制，同時取消RQFII試點國家和地區限制。

中國對境外投資者投資額度的放開，將提升境外投資者參與境內金融市場的便利性，有利於進一步吸引更多長線資金，預計未來外資將繼續通過“QFII/RQFII”以及“陸股通”兩大渠道進入A股。

此外，今年9月20日，富時羅素擴容和標普道瓊斯指數納“A”同時生效，加上之前MSCI擴容，為市場帶來不少增量資金。

目前，與全球其他市場相比，中國股市中外資持股市值佔比還處在較低水平。截至2018年底，中國外資持股佔比境內流通股票市值3.5%，不僅遠低於美國(15%)和日本(30%)等發達國家，比起南韓(33%)、巴西(21%)等新興市場國家也遜色不少。所以相對比較之下，中國的股市屬於低點，俗稱“牛抬頭”階段，後市估值我們是可以想像得到的。

中國社科院：一二線城市房價穩中趨降，金九銀十難有起色

9月26日，中國社科院財經戰略研究院釋出《中國住房市場發展月度分析報告》，報告顯示，8月份，核心城市房價停止上漲，二手房成交量較快下滑，而一線城市房價以下跌為主，北京、上海跌幅略有擴大。

報告指出，在內外部條件的綜合作用下，2019年8月核心城市房價基本停止上漲。從城市劃分而言，一線城市房價總體微跌，但深圳仍略有上漲。

對於準一線城市房價而言，也已基本停止上漲，熱點城市蘇州熱度減退。二線城市房價走勢表現為繼續分化，補漲與回撥同時並存，南通房價環比漲幅居首位。從三四線城市來看，短期房價總體由漲轉跌。

中國社科院戰略研究院給出的短期市場預測顯示，一二線城市房價穩中趨降，金九銀十也難有起色；三四線城市的市場差別則較大，短期難以出現一致走勢，總體來說，三四線城市房價走勢仍將分化，上漲、回撥及停滯並存。

受政策影響,三季度各大房企面臨了各類壓力，包括去庫存壓力、資金壓力等，所以總體上拿地心態會更謹慎、拿地動作也會放緩。

一線城市：2019年1-9月份，4個一線城市宅地成交面積為2239萬平方米，同比增長53.9%。觀察歷史走勢可看出，2018年一線城市宅地交易市場總體較為低迷，但2019年市場有所逆轉，即表現為購地增速曲線總體上行。

這既和地方政府積極供地有關，也和地價趨穩下房企購地意願增強有關。

尤其是今年9月份一線城市宅地成交面積為372萬平方米，為今年前9個月的月度最高水平。土地交易活躍，進一步體現了一線城市補庫存的導向。

二線城市：2019年1-9月份，32個二線城市宅地成交面積為25633萬平方米，同比增長16.9%。從今年前9月二線城市宅地交易資料可以看出，今年上半年此類增速曲線總體以上行為主要特徵，但三季度面臨拐點，進而出現下行。

尤其是上半年地市過熱時，土地交易政策趨緊，比如各地紛紛落實“限房價、競地價”的政策，隨之，房企拿地積極性受影響，進而影響了購地資料。

三四線城市：2019年1-9月份，64個三四線城市宅地成交面積為16294萬平方米，同比下降7.9%。該資料相比1-8月份7.1%的降幅略有擴大。與一二線城市的走勢略有差異，三四線城市宅地市場的降溫特徵較為明顯，三季度年初累計宅地成交面積同比降幅持續擴大。

從三四線城市去庫存的情況看，當前住宅庫存壓力開始增加。換言之，房企的重心在於積極去庫存，而非補庫存，進而影響了相關城市的土地交易行情。

從今年1-9月份全國百城宅地交易市場來看，增速曲線繼續下行，進一步體現了宅地交易市場降溫的態勢。

近期從房企的經營策略看，更多是強調降價促銷和去庫存。後續宅地交易市場是否活躍，取決於房企的去庫存效果以及資金回籠狀況。

從目前來看，庫存去化壓力依然較大、資金狀況也沒有得到實質性的改變，據此判斷，今年10月份宅地交易市場會繼續降溫，購地增速曲線也將繼續下行。

很多三四線城市的朋友們講，房子價格相對於往年每個平方漲了200到300，真的是漲了嗎？先從身邊其他的一些消費去看，你覺得房子算是漲價嗎？更何況很多一些開發商為了造勢，通常都是明漲暗降，畢竟國家對於房企開發商的貸款以及其他相關的政策已經開始調控了。對於開發商而言，今時今日沒有什麼比回籠資本更重要的事情了。

對於手上有資本的投資客而言，投資房產顯然已經是不合時宜的，更多的人把資金投入了股市或者基金。從今年1月份到9月份，經常聽到身邊做實體的朋友講，實體生意很難做，很多人也把實體經濟的資本用於股市和其他相關債券的投資。今年3月份，之前呢和我一起買房的朋友們都在不停地賣房，我也不例外。同時，我也把自己實體公司70%的資金投資了股市和國債。

雖然股市和樓市都是資本家的樂園，但是面臨著嚴把樓市關的今天，更多的資金已經從樓市裡面逐漸撤出，開始流向股市。如果這個時候把資金投入樓市，無疑是做了開發商和炒房者的接盤俠。