央媽再出手，股市一片紅，房企忙打折。

這到底是什麼行情？

沒有意外，2月17日，央行公開市場業務操作室宣佈：

開展2000億元MLF操作，MLF中標利率為3.15%，較上個月的3.25%下調了10BP；

同時開展1000億元的7天逆回購操作，利率維持在2.4%。

當日有1萬億元7天逆回購到期，對衝後全口徑淨回籠7000億元。

表達很枯燥，總結這2周多會發現如下數字。

從2月3日，春節後的首個工作日，央行創紀錄開展了1.2萬億元逆回購操作，且7天期和14天期逆回購操作利率，雙雙下降10個基點後。

兩週零一天，央行僅通過公開市場操作，投放的流動性就已達3萬億元。

1、水已經放出來不少，但不要輕言樓市抄底

所以，我們看到二級市場利率，比央行供給的資金利率還低。

當前資金面十分寬鬆，你說是不是水。股市反饋那麼好，你懂的。

因為很多人在說，是不是該買房了。我的看法很簡單，預測樓市的根本是預測貨幣政策和調控政策，且缺一不可。

但下一步的貨幣政策、樓市調控政策，可以預測，也不可能全預測。

所以從大概率上，我認為，貨幣也好，利率也罷，以及調控有關的政策，放鬆一些，是可以預測的。

但是否把這些作為拉經濟的主力手段，或者說6%這個增速，是不是，不搞這些一定達不到；或者就非保6%不可，否則經濟社會、就業目標就達不成？我覺得是要打問號的。

能不能抄底，至少需要一個完整的套路：一年左右的寬鬆、“鼓勵”購房週期，否則不夠炒的人退出時間。

炒的人無法大量入場，就無法吸引普通購房者去搶“高”，去接盤。

這會不會發生？主要在於此次事情對經濟，特別是就業、財政的衝擊到底多大？如果遊戲可以玩下去，就不需要大刺激。

如果影響很壞，那就是必然。

至少目前，我是一個保守的觀察者。我不敢斷言，政策偏好會持續多久，力度會多大。

但首先，我們可以預估，這次事情解決後，多數房企為了現金流，是要打折的出售房子的。

2、所有人，無論個人還是企業政府，都要思考現金儲備、現金流、債務槓桿的可持續

在2月初，《1.2萬億！央行出重拳穩預期，沒什麼比活下去更重要》（2月3日）一文中，災難還沒有結束，已經有人在說，未來什麼時候進行樓市抄底；

還有的，在預測未來應該投資哪些城市……

當時我說，所有這些探討，都是入戲太深。實在是，各行各業都不容易。

只能祝大家好運，開心就好。

探討、發表這些意見是別人的職業。職業行為的預測，無關乎對錯。因為對也好、錯也罷，難道不預測了嗎？

我想說的是，房企為了現金流，為了能有錢還，不違約可以持續借債，就必須快速回籠資金。

怎麼快速？那就是要給優惠。

恆大、富力等已經在這麼做，更多企業跟進，這是共識。不管效果怎樣，也別管人家是噱頭還是啥，整體上是打折了的。

購房者的錢，本質上就那麼多，先下手為強。這方面，房企需要有全域性觀和視野。

說完房企，我們再來說購房者。

宅在家這個超長春節，甚至有的已經宅了近1個月，還不清楚哪天可以去上班，大家都知道了，關鍵時候硬通貨不是房子，而是現金儲備。

不要聽那些，沒房子，打拼的城市都回不去的話。你更該明白，一個月沒收入，沒錢的話，你都要餓死，甭說啥房子。

沒有混亂和動盪，現金儲備是指錢；要真混亂時，還得美刀、黃金。

那麼，有了如此深刻的體驗後，只要智力正常，你難道不會想，手上得有點現金。日子不能那麼緊巴，不能都all in 進入房子。

負債多了，貸款多了，槓桿高了，一次超長“放假”後，你可能啥都還不起，房子不再是你的。這是對個人的教訓。

道理一樣，平時債務得適度節制，否則揭不開鍋時拿啥還，這關係信用；

工商業得穩健，科技得發達，不能太偏科，才好持續收到稅；

作為大國，農業畜牧業也得發達，要不進口受阻時，要餓肚皮。

未雨綢繆，政府的財力一定要過得去，債務要可控、可持續，這樣才能在遇到大困難時有能力維持秩序，扭轉局面。

說完房企、個人、政府的現金儲備、現金流、債務可控重要性，那麼該說怎麼判斷，怎麼量化的問題了。

3、我們能加的槓桿，到底還有多少？

這個問題，應該說沒有絕對標準。

我也看過歐洲、美國一些國家，財政金融人士的看法。同時，我們也看過美國，以及拉美一些教訓。

實話說，每個國家有自己國情。但有條紅線，這肯定也沒錯。

具體來說，巨集觀槓桿率在一季度出現了大幅攀升，二、三季度增幅回落，四季度出現了增幅下降。

先說2019年吧。居民部門，仍然是槓桿率上升的主要動力。2019年末居民部門槓桿率為55.8%，相比於2018年末的上漲了3.7個百分點。

本質上說，還是房貸為主。

儘管樓市摁住了，可單價和總成交量擺在那裡。居民部門這個槓桿率，還能上升多少，實在不好說。除非社會財富分配有較大格局變化，否則錢哪來？央媽，說起來容易

然後，非金融企業部門從2018年的151.0%，上升至151.3%，可以說很不容易、很穩健了。2016年非金融企業槓桿率達到157.6%，歷史高點，2017和2018年分別下降了1.0和5.6個百分點。

政府部門槓桿率從2018年的36.2%升至2019年末的38.3%，全年上升了2.1個百分點。專項債、赤字都不少，不奇怪。

但真問題不是政府表面槓桿率，而是地方隱性債務。這個到底多少，迄今不好說。

這幾年政府槓桿，主要是置換存量，控制隱性。順著這個思路，才有好出路，才不會出現更多的爆倉。

本篇胡扯預測文，到此結束。結論就是，剛需買房子遇到好時候了。至於投資，不要太自信，先看看自己槓桿吧。