如果世間有後悔藥，以下4位可能會不惜重金買；如果時光可以倒流，以下4位定會做出更審慎的選擇。

2016、2017兩年間，千里走單騎集團創始人李一兵在開始吧眾籌平臺先後發起10個民宿專案，平臺顯示10個專案總預定資金高達1.4億元，預定人數約3000，不幸的是其中數個專案遭遇政府強拆，部分專案與共建人的糾紛在法院走法律程式；

2017年底，青普創始人王功權亦在網路上發起3個民宿眾籌，預定金額過億元，實際籌資約4000萬，現金分紅年收益率不低於6%，現在青普正持續不斷贖回眾籌債權，以免未來涉嫌非法融資，也為降低財務成本；

也就在2016年，唐鄉(北京)投資管理有限公司董事長張曉軍因為鄉村度假專案被各類資本追逐，於是將公司按照上市標準重建股東、組織和業務結構，但最終終止了掛牌和融資。可是公司因為改制埋下的制度隱患，三年過去包袱尚未甩清；

同在2016年定製遊從業者ss（化名）先後參加連鎖品牌撿人民宿上海和大理店眾籌，上海店投資2股，每股6萬元；大理店投資1股，每股3萬元，承諾一月一分紅，不少於30%，但後來接二連三崩盤，ss僅得分紅5000元，15萬本金無法追回，她反思“千萬不要相信眾籌！！”

2017年3 月大理市宣佈暫停洱海周邊2000多家客棧經營

直到現在，中國仍然是強政府產業政策導向市場。一旦政府在某個產業上進行政策導向，各項許可審批得快，金融資本跟得快，各方面開綠燈，一窩蜂上，泥沙俱下，很快出現結構性產能過剩。

“剛開始我們只做口碑營銷，但慢慢地民宿越來越多，幾乎遍地都是，逼得我們不得不推銷自己。”千里走單騎創始人王冠很無奈。如家集團調研資料顯示，目前中國民宿參與門檻較低，單體規模都非常小，大約80%不賺錢。統計顯示，截至2018年雲南6466家民宿中，超多半的風格型別大同小異，換湯不換藥，大多數既沒有把在地文化元素做出來，更缺乏真正有文化的內容設計。

2015年前後全國消費升級，表現在旅遊需求上人們開始從觀光遊升級到休閒度假遊，休閒度假遊成為市場主要需求，表現在住宿環節，高階和經濟型連鎖酒店供過於求，而中端休閒度假酒店市場供應奇缺，這類酒店是行業的最後一次結構性機會。

2019年伴隨著文旅發展、鄉村旅遊新政策和土地管理法改革的落地，各地方政府發展民宿熱情空前，熱潮再次颳起。在新一波民宿運動中請審慎入海，不能從自己的失敗中吸取教訓的人愚蠢，而能從別人的失敗中得到昇華的人智慧。

千里走單騎高黎貢莊園，坐落於被譽為世界基因庫的高黎貢山腳下

千里走單騎李一兵

“合規是底線，亟需政府培植民宿落地的政策土壤”

提起千里走單騎李一兵，你不一定知道，但是中國著名舞蹈家楊麗萍你肯定不陌生。正是因為李一兵，2016年底千里走單騎·楊麗萍藝術酒店58秒，認籌名額被一搶而空，最終認籌額超過3000萬，該酒店曾創下單房年收入200萬元紀錄。

這樣被追捧與李一兵“起初愛美”而後長年耕耘於非標住宿市場有關。早在2003年還在做房地產開發商的品牌創始人李一兵，因為在雲南有專案又著實喜歡早年麗江的氛圍，於是陸續在那裡搞了幾個類似於接待客棧的小院落，公司來人出差或合作方來洽有地方入住和談事，房間有空時也對外迎客。次年張藝謀那部著名的電影來麗江古城取景，李一兵在徵得電影攝製方和投資方的同意後，正式註冊“千里走單騎”品牌，那年接待數十萬遊客。

千里走單騎集團創始人李一兵

千里走單騎高黎貢莊園

經歷教訓，千里走單騎慢了下來。公開資料顯示千里走單騎至今僅開業5家店，而早在2017年11月李接受媒體採訪曾表示，“千里走單騎已進入施工建設階段的店有十幾家，正在做規劃與設計的接近60家，未來三到五年內將在全國開出100家左右門店。”

為了走得更遠更穩，千里走單騎也一直嘗試踏上規模化的集團道路，惟如此才能將非標準化的服務與標準化的後臺管理更好結合，但現在李一兵更加重視合規性，他說：“民宿經不起政策風險。”

民宿圈都知道張家界的5號山谷，可謂當地旗幟型的標杆民宿，已成為當地接待視窗，但即便是這種明星、網紅、示範類專案，至今因為消防許可證尚未解決合規性問題。

張家界5號山谷

一切都在向好，但不容樂觀。今年3月中央全面深化改革委員會第七次會議召開，審議通過《關於深化消防執法改革的意見》，對消防管理體系進行巨大改革，武警部從消防執法中逐步退出，劃歸應急管理部，但深化改革，政策落實到地方還有很長的路要走。

早在2017年原來的住建部、公安部和國家旅遊局三部委聯合制定了農家樂（民宿）消防導則，這一導則作為三部委的技術性檔案早已頒佈，但在地方卻沒有得到普遍實施。

張曉軍感嘆，過去的10年民宿創業者摸著石頭過河，不斷進行經營創新、業態創新和商業模式創新，可謂用盡百分之百的力氣，但接下來如果享受不到政策的紅利，民宿會很危險。“民宿的真正意義，就是在廢棄的農民住宅、集體工廠、村鎮小學和廠礦設施等舊建築基礎上改造，化鄉村閒置資產成度假目的地，‘變廢為寶’。但在現有制度下，只要是舊房改造成民宿的專案都拿不到消防許可證。”

青普、花間堂王功權

“資本需降躁，農村土地制度亦是限制”

幸運的是，王功權2014年創立的青普旅遊發起的三個青普行館眾籌專案不存在合規問題，如期開業，畢竟像王功權這樣久經商場的大佬，先後經歷房地產、網際網路泡沫對政策敏感，對合規警惕；為控制金融風險，當初眾籌就沒拿滿上億元預定金，只控制在4000萬左右；不幸的是，王功權發現大多數眾籌平臺都沒有金融牌照，民宿眾籌遊離在非法集資邊緣。

王功權曾經是潘石屹、馮侖的領導，被周鴻禕尊為老師，在IDG主導投資易趣、3721、金融界、萬網、框架傳媒、中華學習網等。在進入風險投資行業前，曾以“大哥”身份創辦萬通，任萬通Quattroporte。

青普旅遊創始人王功權

為什麼選擇青普？花間堂前董事長劉溯曾在接受筆者採訪時表示，“1、王功權對人文主題度假的深度思考蠻到位：今後的市場不是旅遊而是度假，度假需要內容，不僅是發呆、遊山玩水，更是度假中的人文體驗，比如認識什麼人，感受到什麼；2、青普對人文度假產品做了系統化細分，並開始模組化，可操作性較強。”

王功權本人早早便是人文度假產品的受益者和愛好者。每次出差，除非不得已，否則他必不住星級酒店，而是尋覓有調性的特色主題酒店，或特色小鎮，或家庭旅館，欣賞不同景緻，比如風車、雪山等。

青普文化行館·麗江白沙 （青普文化旅遊官網）

筆者還了解到，在青普旅遊A輪融資方中也曾有資本方因為自身基金運營出現問題尋求退出。而在第一次接盤花間堂也是因為投資花間堂的基金和天使投資人到期尋求退出。實際上，中小型精品酒店凡是有融資的，都是資本市場說了算，首先是爭取上市，其次是待價而沽，不能上市就必須出售。

王功權透露，一直以來青普旅遊秉承工匠精神，專注於青普行館的運營管理，賬面資金充裕；雖有四五家基金與他們洽談，但因為不缺錢沒有繼續推動融資。

對於機構資本3年左右的退出週期，王功權雖然理解但更有批判。“中國所有產業都缺乏相匹配的資本工業，酒店行業能夠承受的財務成本利率不能超過5%，週期不低於5年。但在國內實際上大家都被迫扛著百分之七八乃至十幾的利率，當運營還沒轉過來時，企業很可能被資本逼死，以致雙輸。”

青普文化行館·麗江白沙保留了納西民宅元素，身在其中可遠望玉龍雪山

根本的出路在哪裡？

“這需要大家共同把浮躁降下來，資本要做長期準備，創業者沉下心來，在自己領域把事情做好，咬住定位，盯住客戶，盯住品牌，盯住產品……”王功權希望正視聽，“企業經營本來就是大家非常辛苦，非常努力去做出好的品牌，我們才能掙到錢；而不是大家稀裡糊塗成了大企業。”

在王功權看來，中國農村土地制度也在嚴重製約著行業發展。“度假型精品酒店和民宿大部分都分佈在鄉村，但農村土地產權尚未開放，我們只能租賃，大量資金投入後不能構成企業的固定資產，而只是虛擬資產，就無法進行徹底的商業流轉，那麼資本對精品度假酒店的投入一定會受限，因為在財務上支撐不住，自然沒有五六年的資本增長。”

所以我們見到更多的是以有限的資本將民宅改造投放市場，多數是低檔次農家樂，不能滿足中高階度假之需求，這種結構性不平衡將長期存在。

青普文化行館·揚州瘦西湖（來源：青普文化旅遊官網）

所以，青普旅遊也慢了下來。早在2017年3月王功權接受筆者採訪時表示當年年中將有6家青普主題行館開業，預計2020年自建及合作行館增加至100家，計劃在2021年底上市。現在兩年多過去，青普僅有5家行館投入運營，目前在建和合作的專案有七八家。據了解自2017年9月後青普內部不再提“開館100家和2021年上市”，除了中國資本市場和農村土地制度制約外，王功權表示，“這種慢也與巨集觀經濟低迷不振導致中高階消費市場萎縮有關，從2015到2019年是中國民營經濟災難性的5年。”

金山嶺唐鄉張曉軍

“跨界文旅人才奇缺，艱難探索非標的規模化”

資本的味道，早在2016年張曉軍就已品嚐，彼時張多次與資本邂逅，擬被港中旅集團、上市公司中設集團「603018」、鐵漢生態「300197」收購，也曾被邀請上新三板，幸運的是張曉軍終與資本失之交臂，現在方能顯出幾分“風輕雲淡”。

早年坊間流傳“南有莫干山民宿，北有金山嶺唐鄉。”金山嶺唐鄉的締造者正是張曉軍，也正此2016年張曉軍當上中國旅遊協會民宿客棧與精品酒店分會會長。

與王功權不約而同的是，2014年張曉軍也曾誇下海口“一年開出500個唐鄉”，彼時張連第一個唐鄉還未推向市場。當金山嶺唐鄉推向市場一炮而紅後，張卻發現一年打造500個唐鄉簡直是天方夜譚，甚至20個唐鄉也是遙不可及，從此斷了冒進念頭。

唐鄉（北京）投資管理有限公司的董事長、中國旅遊協會民宿客棧與精品酒店分會會長 張曉軍

“如果當初答應某位金融大佬，一年開出20個唐鄉，那唐鄉肯定早死了。”張曉軍在有節制的笑聲中流露出慶幸。“禍兮福之所倚，福兮禍之所伏。”

從農村長大的張曉軍一直堅守誠實靠譜，當他做完第一個唐鄉，他明白一年不可能開業20個唐鄉，直到現在唐鄉在全國正式營業僅三家，開始走上輕資產模式。

為什麼這麼慢？

張曉軍先把自己的行政助理派遣駐紮於金山嶺唐鄉4年，能力才被磨練出來；後把規劃院的平面設計師，從監理輪崗到設計、運營、管家等崗位，經歷三個唐鄉後也才成為種子隊員。“這種人才市面上沒有現成的，奇缺，需要自己用時間花大力氣培養。”

金山嶺唐鄉

讓人無奈的是，成功運營5年的金山嶺唐鄉卻正面臨著死亡危險。“唐鄉的甲方，也就是與我們簽署農宅租賃協議的合作社被解散了。而成立這個合作社，是唐鄉策劃之初，我與當時的縣委縣政府主要領導多次研究的結果，是“防火牆”，是制度創新。沒了合作社，這就意味著企業要直接面對無數個農民，溝通成本巨高。新上任的村兩委領導甚至鄉政府領導又不管此事。”前不久當地農民因為沒收到原本應由合作社支付的房租，就用鐵絲網把金山嶺唐鄉的院子堵住、上鎖，中秋假期經過協調才能正常營業。

早在2014年就提出“從事鄉建的企業不要獨舞，而要領舞更要共舞”，和“鄉建企業是在農民的飯碗裡刨食吃”等著名觀點的張曉軍直言，“我可能要讓金山嶺唐鄉斷氣，親手扼殺它，給行業提個醒。”張表示已做好隨時失去第一個唐鄉的準備。河北省的村文化主題酒店標準由金山嶺唐鄉制定，這是中國第一個鄉村文化主題酒店標準。

對於度假酒店所需跨界複合型人才的極缺，入行4年半的王功權也深有體會“原來幹房地產、做酒店的，幹文化疊加不行；原來只幹文化的也不行，這兩個結合得好的人才極端缺乏。”王非常肯定，文化度假酒店經營本身註定就是個慢活，不可能像網路平臺那樣爆炸性增長。時至今日青普旅遊拒絕了20多個景區和特色小鎮的邀請，只接受3家委託。“我們現在團隊根本應付不過來，對一個地方進行策劃、運營和管理，倒入產業，文化體驗全部上去，都不是短期之事，做好挺難，你想這是多少工作！”

休閒度假，除了住宿外，更是要在一個極好的自然環境中，身處獨特的建築之中體驗獨特的文化內容。王功權表示，文化體驗正在成為市場的迫切需求，但必然要求個性化、差異化和多元化。他坦承，青普早已放棄創業之初設計的加盟模式，因為加盟模式不可能把文化體驗做好。

“非標前提下的規模化是休閒度假產業最急迫的需求，但大家都沒能找到有效辦法。”王功權相信，“工業化時期主要解決的是同質化大規模拷貝問題，現在則是體驗經濟時代，由使用者來確定產品服務標準，使用者的個性化和差異化決定了非標體驗的標準化是未來必須解決的問題。誰能夠突破這個問題誰有未來；誰不能突破這個問題，誰會被甩到工業時代去！”目前青普的藝文體驗課達300門，合作導師3000位，每個行館設有文化導師，主理藝文體驗工作。據了解，青普已開始把藝文體驗引入到行館以外的度假目的地。

青普客人沉浸在行館“錯銀入畫”藝文體驗中

一位不願意透露姓名的投資人亦表示，休閒度假酒店正面臨著三方面難以形成合力的巨大挑戰：首先是產品本質韻味，這需要長期探索，才能積累出足夠多的產品品類；其次缺乏可複製的商業模式，在個性化基礎上的標準化摸索；第三，單個專案盈利模式尚未形成，是增加旅遊地產，還是運營性資產，還是文創零售等。

儘管非標住宿的連鎖化品牌化發展不樂觀，尚在黑暗中探索，但毋庸置疑其價值所在，否則機構資本也不會主動擁抱花間堂、山裡寒舍、鬆贊、詩莉莉和青普等。

龐大，快速成長的中國休閒度假市場需求在供應上一定不會僅僅是複製日本歐美等國道路——只將民宿作為生計，兩口子一輩子經營一家店；正在注入強大的商業力量，做成品牌連鎖化的大生意，就看創始人的能力和資源，“八仙過海各顯神通”。

但很顯然，受制於中國民宿准入政策、資本市場、農村土地制度和複合型人才奇缺的現狀，中國非標住宿連鎖化經營註定將在很長一段時間內緩慢前行，而現在單體民宿的經營也並非坦途。據開始吧資料顯示，民宿爆發風險的專案多數是因為經營不善，原因既有大環境上同質化產品供過於求，而市場需求急劇下降；也有因自身情懷而頭腦發熱，投資不謹慎，低估民宿經營的複雜性，高估個人能力和資源。

三年狂飆之後，中國民宿行業雖已不在初級階段，但卻具備初級階段的特徵，魚龍混雜、泥沙俱下。從產品上看民宿同類化、同質化嚴重；從選址來看過於集中，密度極高；此外民宿渠道被OTA綁架（民宿要把近30%-50%收入補貼給OTA平臺），淡季入住率極低，能賺錢的民宿客棧為數極少。開始吧已經很少介入民宿眾籌，他們發現民宿業行業入住率下滑，不再是高收益投資。

用“錯銀入畫”工藝青普客人親手製作出小葉紫檀無事牌，祈望平安吉祥

張曉軍發現，三年前一個民宿概念就能拿到融資，這兩年資本理性起來，會綜合三方面因素考量：1、三年營收資料；2、品牌影響力；3、理性選址。

從本質上看，非標住宿早已過了賺快錢的時代，也從來都是投資大，收益低，週期長的行業，其出路要麼是規模化和多品牌化；要麼就是單店化、特色化和高價格。

李一兵有些低沉，“我們是壓力大，但正平穩往前走。”面對眼下困境，王功權不再意氣風發，而是平靜，“我只對兩個事情感興趣，一是把度假和文化結合，另一個是電影，它們涉及的問題綜合，包括音樂、美術、劇本和資本運作等，都很高挑戰。這麼多年中國基本是暴富的快餐文化，想讓大家沉靜下來體驗有價值的東西挺難，但這必須做。”

世間沒有後悔藥可買，人生亦無回頭路可走。中國度假住宿市場看似門檻低，實則深似海，且暗礁處處，需要持久戰。請謹慎進入，不要被情懷衝昏頭腦，也不要被貪婪迷了心智，請記住那句老話：沒有金剛鑽，別攬瓷器活。