“假股權真債權”屬於一項金融創新業務，主要存在於房地產行業，並被許多信託公司所運用。由於房地產專案銀行借款的自有資金比例要求和借款擔保不足的現實問題，同時也出於對房地產專案的高回報率的市場預期，信託公司以股權投資形式入股房地產專案公司，約定持股期間的固定投資收益比例，一定期間以後再由專案公司或其股東回購信託公司持有的股份，此即“假股權真債權”投資業務。
“假股權真債權”業務兼具權益性投資和債權性投資雙重性質，為統一該類業務的稅務處理口徑，國家稅務總局於2013年7月15日釋出《關於企業混合性投資業務企業所得稅處理問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第41號）（以下簡稱41號文），對該類業務的各項收入和扣除的稅務處理作了明確規定。
41號文將“假股權真債權”投資業務稱為“混合性投資業務”，即兼具權益和債權雙重特徵的投資業務。對於符合41號文第一條規定的所有條件的“混合性投資業務”，根據“實質重於形式”的原則，對於投資期間收取或支付的利息和投資收回支付或付出的對價均按照債權投資方式進行稅務處理。在投資期間，投資企業收取的固定利息或利潤，計入其應納稅所得額計算繳納企業所得稅，而被投資企業支付的固定利息或利潤，確認利息支付並依法扣除。投資收回時，雙方按回贖價與投資成本之間的差額確認為各自的債務重組損益，分別計入當期應納稅所得額或作為債務重組損失扣除。
但是，在對投資期間的利息進行稅務處理時，41號文規定投資企業收取的利息收入需要全部併入其當期應納稅所得額計算繳納企業所得稅，而被投資企業支出的利息部分，需要根據企業所得稅法實施條例第38條《國家稅務總局關於企業所得稅若干問題的公告》（2011年34號）規定的限定利率，在當期進行稅前扣除。34號文規定可以扣除的利息支出為根據銀行同期同類貸款利率計算的部分，實際情況是，“假股權真債權”投資業務，年華利潤率往往是銀行同期貸款利率的2-3倍，高的甚至超過4倍。如此產生的稅務風險是投資方收到的利息需要全額繳納企業所得稅，而被投資方支付的利息只能扣除根據銀行貸款利率計算的金額，其餘部分需要進行納稅調整。房地產行業“假股權真債權”投資業務，投資規模一般在2-3個億，按這個比例計算，投資企業每年將有幾千萬的利息支出不能稅前扣除，稅務損失高達幾百萬甚至上千萬。
儘管“假股權真債權”投資業務約定了投資期間的固定利息或利潤，投資方沒有承擔被投資企業的風險，與債券投資沒有本質區別，但其畢竟具有權益性投資的某些特徵，因此41號文將投資企業的利息支出限定在根據銀行同期同類貸款利率計算的金額範圍內，造成同一筆業務雙重徵稅的問題，加重了投資企業的稅務負擔。
通過仔細研讀41號文，發現上述稅務負擔完全可以利用41號文第二條第（二）項予以規避。41號文第二條第（二）項關於投資收回的稅務處理，按照債權投資的處理思路，投資企業相當於債權人，被投資企業相當於債務人，投資贖回支付的對價和投資成本之間的差額，根據國家稅務總局對41號文的解讀，如果實際贖價高於投資成本，被投資企業應將贖價與投資成本之間的差額，在贖回當期確認為債務重組損失，並准予在稅前全額扣除，不存在納稅調整的問題。因此，投資雙方在達成“假股權真債權”投資協議時，可以將投資期間支付的固定利息或利潤限定在根據銀行同期貸款利率計算的範圍內，超過部分全部計入贖回投資的對價，這樣被投資企業支付的全部利息和對價均能在稅前扣除。
假設A企業接受B企業“混合性”投資，由B企業向A企業增資2.5億，雙方約定年化收益率為15%，二年後A企業應以2.8億元的對價贖回該項投資，假設銀行同類貸款利率為6%， 雙方所得稅繳納情況如下：
（1）B企業在投資期間及投資收回時取得的利息收入和債務重組收入為25000萬X15%X2+28000萬元-25000萬元=10500萬元
B企業該項投資業務需繳納的企業所得稅為10500X25%=2625萬元
（2）A企業投資期間支付的利息及債務重組損失為25000萬X15%X2+28000萬元-25000萬元=10500萬元
A企業可以稅前扣除的利息支出及債務重組損失為25000萬X6%X2+28000萬元-25000萬元=6000萬元A企業需做納稅調增的金額為10500-6000=4500萬元
A企業應補繳企業所得稅為4500X25%=1125萬元
如果按照本文納稅籌劃方案，雙方應修改投資協議，投資總額不變，年化收益率改為6%，二年後贖回的價格為3.25億元，雙方所得稅繳納情況如下：
（1）B企業在投資期間及投資收回時取得的利息收入和債務重組收入為25000萬X6%X2+32500萬元-25000萬元=10500萬元
B企業該項投資業務需繳納的企業所得稅為10500X25%=2625萬元
（2）A企業投資期間支付的利息及債務重組損失為25000萬X6%X2+32500萬元-25000萬元=10500萬元
A企業可以稅前扣除的利息支出及債務重組損失為25000萬X6%X2+32500萬元-25000萬元=10500萬元
A企業需做納稅調增的金額為10500-10500=0萬元
A企業應補繳企業所得稅為（10500-10500）X25%=0萬元
通過納稅籌劃，B企業的稅務不變，A企業稅負減少1125萬元。