北京時間3月3日晚間，美聯儲貨幣政策決策機構——美國聯邦公開市場委員會（FOMC）決定將基準利率的目標區間下調50個基點。還將IOER降低50基點至1.1％。

這是美聯儲今年以來首次降息，也是美聯儲自2008年12月之後十年來第四次降息。美聯儲表示，降息的理由是因為病毒構成了不斷變化的風險。

截至發稿，美聯儲宣佈降息後，美股短線拉昇道指、標普500指數、納指漲超1%。歐洲股指迅速拉昇，德國DAX30漲超3.5%，英國富時100指數漲2.65，法國CAC40指數漲3.04%。

據悉，美聯儲主席鮑威爾將於當地時間11:00（北京時間週三0:00）舉行新聞釋出會。

—美國降息對中國房地產市場的影響！—

中原地產首席分析師張大偉：

各界對於中國進一步定向降準、降息的預期也在攀升。其實判斷美元降息對國內房地產市場的影響，主要就是判斷中國會不會跟隨降息！而這一點毋容置疑。

前期央行鍼對疫情影響，在流動性供給和利率水平能降低等方面已經出臺了不少政策措施，當前要做的是讓政策落實到位，並觀察政策效果如何。

當然，如果資料太差，不排除在3月底出現明顯的降準等政策。

過去幾年的美元加息區間裡，對於中國房地產利空居多，但如果美元進入降息區間，對於中國房地產肯定利多。

那麼美聯儲的加息對中國房地產市場的影響主要有幾點：

第一：國內降息也是難免，很快會出現存款降息！

後續國內將繼續非對稱降息，一年期多降，5年期少降。有利於企業貸款，不排除部分流入房地產。但整體看，政策取向依然是不會全面放開房地產貸款。

第二：這只是開始，從趨勢看，降息還將持續

央行公佈的去年12月金融機構貸款加權平均利率，較9月下降18bp至5.44％。其中一般貸款利率下行幅度較大，環比下降22bp至5.74％；票據利率環比下降7bp至3.26％，個人住房貸款利率環比上升7bp至5.62％。2019年末金融機構超儲率為2.4％，與上年末持平。

央行指出，2019年MLF和逆回購操作中標利率分別下行5個基點，貨幣市場利率中樞也有所下行。在解釋2月初的降息操作時，也提到流動性投放推動貨幣市場和債券市場利率下行，並將進一步推動貸款市場利率下行，有利於降低資金成本，支援實體經濟。

在經濟下行壓力之下，貨幣政策仍會趨於寬鬆，中國的降息週期會繼續。而且隨著美國大幅度降低，國內未來幾個月降息也會加速。

第三：LPR轉化的選擇

對於存量貸款來說，也就是以前買過房的貸款消費者來說，還是儘量選擇轉化，但其實這個波動影響有限。因為5年期的非對稱降息，未來幅度不會太大。

按照房貸利率5計算，貸款100萬30年的月供是5368元，而按照4計算月供是4774元。影響不到600元，也就是100個基點的影響，每5個基點的變化大約影響30元每月。

第四：樓市的政策依然集中在"救企"

2020年2月份本來很可能是一個平淡的春節後月份，因為眾所周知的疫情影響，各行各業都陷入了政策多發井噴。

房地產政策更是創造了單月高達75次的歷史月度記錄！（1月份因為春節影響全月只有房地產調控36次）（2019年全年的月度調控：12月66次，11月72次，10月67次、9月單月48次，1月份68次、2月份21次、3月份15次，4月份60次，5月份41次，6月份46次、7月份56次、8月份60次）

2月份的房地產市場多發，超過60城市釋出了不同程度的房地產調控。其中主要以救房地產企業，減少企業資金壓力、延緩公積金月供為主。

2月中旬前，2月份房地產政策多發，這些政策只是救房企資金鍊，大部分政策對市場沒什麼影響，因為只延緩企業支付土地出讓金，加快企業預售，在疫情下最多也就是緩和點企業壓力，實際對於一個年銷售額16萬億的行業，接近歸零入賬來說，不刺激需求，任何政策都毫無意義。

但從下旬開始，個別城市開始調整了公積金首付政策。但是以駐馬店為代表的調整首付城市被約談，很可能影響3月份再次釋出的政策。

第五：房企美元融資可能繼續井噴！

2019年全年，房企海外融資高達752億美元，而2018年只有496億美元，同比上漲幅度高達52%。

2020年一月份，房企融資額高達120億美元，重新整理最近幾年的高點.春節疫情後，境內外融資繼續高位執行。2月來，房企釋出的美元融資計劃就再次超過100美元。不僅僅是海外融資加速，更在內地大量釋出公募債等機會數百億！多家房企發行了過去很少見的短期債。

第六：短期看，房地產政策取向肯定會寬鬆

整體看，全社會貸款成本都有有所降低，這種情況下，房地產相對貸款成本上行可能性不大，但因為各種政策約束，預計下調的空間也有限，保持平穩將是主流。整體看，房地產市場遇到了歷史性困難，這種情況下，僅僅降息對房地產市場的影響不大。降息的作用要低於沒有疫情下的市場。

後續市場針對首套房貸利率應該有寬鬆的趨勢。

如果說二套房貸款利率是涉嫌投資投機，按照現在國內大部分城市針對首套房貸款的認定標準，首套房貸款的肯定都是沒有貸款過的剛需。從房住不炒看，針對首套房利率有所降低符合調控的方向。

第七：部分小銀行將率先試探政策底線

在資本寬鬆下，大銀行相對謹慎，而部分股份制小銀行，之前房貸很少的，最近房貸政策可能會出現井噴寬鬆。

第八：依然要回歸核心城市圈

老生常談，但依然一直管用，城市級別這個概念失效了，一二線和三四線的劃分意義不大，反而是城市圈、城市群會成為房地產投資的熱點。

全國除了20個左右城市，其他基本都沒有成熟的二手房市場。在二手房城市的市場才談得上是投資，在其他城市買房，房價看著有些是漲了，但能賣出去嗎？

第九：哪些城市會相對活躍？

這些熱點城市的房地產市場，未來也會最容易活躍。

第十：全球大放水時代來了！

直接回到國內來說，3月20日將肯定再次降息！

這種情況下，對於房地產企業來說，有利於融資能力強的那種企業。對於個人來說，也有利於貸款能力強的那部分人。相比國外更看中股市，對於國內來說，股市雖然也有行情，但房地產很可能會影響更大。

疫情下，未來房地產不可能普漲，對於任何人任何企業來說，都是換倉時代！換好房子，好城市，好地塊！買好專案！