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孫正義跟房子槓上了

中國地產業，迎來超級玩家——曾締造阿里神話的軟銀孫正義！

據相關媒體報道，軟銀通過願景基金向自如投資10億美元，其中5億美元是直接投資，另外從其創始人手中購買了5億美元股票，公司估值為66億美元。此外，軟銀還領投了貝殼找房的15億美元的融資，其中，軟銀領投10億美元，另外5億由高瓴資本、騰訊控股、紅杉資本出資。

在哪裡跌倒的，就在哪裡爬起來！孫正義，這下可算是跟房子槓上了，2019年剛剛在美國“二房東”巨頭Wework上栽了一個大跟頭，這次就要在中國找回場子。

Wework曾經被孫正義寄予厚望，甚至將其看成為“下一個阿里巴巴”。成立9年以來，軟銀向其投資了超過100億美元的資金，然而WeWork的估值卻從2019年年初的470億美元一直降低到了70億美元左右。最終WeWork不僅撤回了IPO申請，其創始人也被孫正義親手趕出了公司。

不過，美國的“二房東”不好當，中國的就好做了嗎？

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這些年最慘的大佬

無論如何，此時的孫正義太需要一劑強心針，來挽回軟銀的業績，也挽回自己的聲譽了。

正所謂三十年河東、三十年河西！那些年，孫正義因為締造阿里神話而成名，此後又創造了一系列商業傳奇；雅虎、阿里、滴滴、分眾傳媒、人人網、PPTV、Sprint、波士頓動力等知名企業背後都有他的身影。

然而這些年，卻是接二連三地栽跟頭，“投資教父”跌落神壇。

軟銀前陣子釋出2019財年第三季度財報，單季淨利潤再度大幅虧損，同比下降幅度高達92%，而孫正義願景基金的投資專案接連失利是主要拖累。

根據媒體統計，在軟銀近十年所投資的公司之中，僅有10%的公司真正實現了盈利，15%的公司是虧損狀態，74%的公司狀態都處於擁有營收但並未真正實現盈利或剛剛起步的狀態。

共享出行巨頭Uber估值從最高時的1200億美元，跌倒現在的485億美元市值。辦公通訊公司Slack股價自6月首日交易以來下跌了近45%。而Vir Biotechnology自10月中旬上市以來下跌了30%。Brandless虧損一億、裁員九成，現在成為了願景基金的首個死亡專案。

外部投資連連失利，內部團隊也是風波不斷。最近有媒體揭開了一樁驚天大丑聞，簡直堪比中國宮鬥劇——“願景現繼承人是如何把前繼承人擠下臺的”。

願景基金現掌門人是米斯拉、但原定孫正義接班人是阿羅拉，為了把這個阿羅拉擠走，米斯拉可謂是不擇手段，甚至還採用了“美人計”：一位或多位女性將引誘阿羅拉進入一家酒店的房間裡，這個房間會裝滿攝像頭，用來拍下那些不可描述的畫面。

這種無底線行為不僅僅是高管的個人節操問題，還關係著願景基金在創投界的名聲，關係著軟禁的品牌資產。

這些年來，孫正義一直在尋找“下一個阿里巴巴”，那麼自如和貝殼會是嗎？

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自如=阿里巴巴？

孫正義想通過自如來翻身，表面來看是有充分理由的，畢竟租房是剛需。

根據貝殼研究院釋出的《2018年中國住房租賃白皮書》，中國目前城市住房租賃人口約為1.68億，年市場租金規模約為1.2萬億元，其中上海和北京都在1350億元以上的規模，深圳和廣州則在600億-700億元規模。該研究院還認為，未來7年內，中國住房租賃市場年租金將達到3萬億元規模。

而租房市場，未來也有很大的發展空間。資料顯示，發展中國家住房自有率普遍偏高，租房率一般只有20%或更低，而發達國家的住房自有率則相對較低，租賃市場都比較發達，租房率一般位於30%至70%之間，並都有專業化機構運營住房租賃業務。

但事情真的有那麼簡單，孫正義真的能把自如和貝殼打造成“下一個阿里巴巴”嗎？

若說近年來爭議最大、負面最多的行業，長租公寓當屬其中之一。越是負面，越能看出長租公寓的模式問題。

就在前段時間，舉國人民都在獻愛心抗疫，但長租公寓們卻在趁機薅羊毛。蛋殼左手要求房東們免租，右手依然在收租客們的房租；自如更是坐地起價，將房租調高了30%。

網友們紛紛痛斥自如們“資本家嘴臉”，但自如們表示也很委屈，如果它也能像阿里一樣有那麼健康的現金流、那麼成熟的盈利模式，也能發揚社會主義精神發光發熱了。

疫情對自如們產生的衝擊是巨大的。一方面，由於復工的推遲、居家隔離時間的延長，他們的業務量大大減少。

日前貝殼找房釋出的《2月份全國重點城市二手房月報》顯示，受疫情影響，各地復工日期推遲，其中武漢鏈家2月整月零成交。此外，2020年1月至2月，廊坊、合肥、重慶、長沙、武漢、天津與煙臺1月至2月成交量同比降幅均超過60%；廣州、青島、深圳成交量受影響相對較小，降幅小於40%。

另一方面，自如們又要承擔高額的成本。僅賦稅負擔就包括12%的房產稅、6%的增值稅、25%的企業所得稅以及1%左右的其他附加稅。總體核算後，企業綜合稅率負擔達17%。

除了短時衝擊之外，更根本的在於自如們的商業模式——“高進低出”的危險玩法。

一頭在源源不斷地提高成本、一頭在持續地產生虧損。時間越長、規模越大、反而虧的越多，這就是一個“死迴圈”。

所以，你會看到，這些年來長租公寓要麼爆出各種品質問題，比如“甲醛門”；要麼變著法的站用戶便宜，不給房東付租、漲租戶的租金。

以前，長租公寓們至少還有財大氣粗的資本方撐腰，但現在投資人卻對他們愛答不理。

根據中指研究院釋出的《2019長租公寓市場年報》，據不完全統計，2018年長租公寓領域，企業獲得融資37筆，約1491億元；而2019年僅有16筆，約360億元， 金額不足去年的1/4。

為了增加現金流，他們就發明了一種神奇的“租金貸”模式，再加一倍槓桿！即公寓管理公司與金融機構合作，引導租客辦理貸款提前向企業支付數月到1年的租金，再由租客每月償還貸款給金融機構。

要注意，租客從金融公司貸的款，並不是打入個人賬戶，而是直接進入中介的賬戶。但是在這之後，是由租客對金融公司還款。粗略算下來，只要每發展一個客戶，這些長租公寓們每收一套房，就是幾萬甚至十幾萬進賬！

暴利之下，這已經是長租公寓們的慣常操作了。甚至有很多長租公寓在不告知租客的情況下，就用他們的名義來“租金貸”。黑貓平臺上關於“租金貸”的投訴是數不勝數。

但這樣的模式是極其危險的，一旦這個“擊鼓傳花”的遊戲玩不下去，平臺就會爆倉，租客們不僅會流落街頭，已交的房租是血本無歸，更可怕的是欠下的租金貸還得接著還！

曾任我愛我家副Quattroporte的胡景暉甚至說過了這樣一句話：“長租公寓爆倉，一定比P2P暴雷更厲害。”

危險的號角早已吹響，近些年來長租公寓市場掀起了一股連環暴雷潮。樂伽公寓、悅如公寓、君創公寓、友居公寓......有資料統計顯示，截至2019年12月，全國爆倉的公寓品牌在50家左右”。

就連已經上市的長租公寓身上，日子也並不好過。青客目前市值大概5億多美金左右，房源管理規模10萬間，一年虧損約5億人民幣，上市募集的資金能夠為其續命半年；蛋殼公寓市值大概21.36億美金，管理的公寓數量為43.27萬間，年虧損約為33億人民幣，上市募集的資金能為其續命4個月。

胡景暉甚至做了一個這樣的推斷——孫正義輝煌的投資歷史可以總結為，興於IT網際網路，敗於房地產。

他的觀點與我們前文類似，不過我們認為還有一個重要原因——孫正義能打敗國人對買房的熱情嗎？

總之，這世界上唯一不變的就是變化。未來將會如何，讓我們拭目以待！