文丨子木

美股在兩週內史無前例地觸發3次熔斷。海外一專業股評員預測，標普500指數將下跌41%至2000點，這意味著不計其數的財富會頃刻間湮滅。

馬克思說，資本主義是血淋淋吃人的社會，一點都不假！股票瞬息萬變，某股票瞬間從1834元跌到1分錢！什麼概念？就是剛才還有1834萬元，一根菸沒抽完，剩下了100塊錢了！

這次美聯儲徹底慌了，緊急釋出救市計劃，做法激進超乎想象，不單降息到零利率，還推出了7000億美元的量化寬鬆。然而利好訊息公佈後，美股期貨沒升反降，立馬下挫5%到跌停線。

這對於中國，也是一個樹立大國形象的絕佳機遇。尤其是對歐洲各國的援助，可以讓我們在大國戰略的路上擁有更多的夥伴，人民幣國際化也更容易被擁立。

當然國際資本市場的動盪對中國樓市的影響也是有的，疫情導致全球股災，波及海外市場經濟，對中國的出口貨物需求減少，影響中國外貿經濟的增長，從而降低消費和樓市購買力。

但這是一個很長的傳導鏈，且在大國摩擦的基礎上，影響的預期已經非常薄弱，而且中國在加大馬力挖掘內部市場，接下來通過大基建和量化寬鬆，對衝風險。

當然今天講的並不是國際資本市場對中國樓市的影響，而是近段時間中國樓市的底層結構正在發生著鉅變，譬如農地入市和取消預售制度，這將改變中國房地產的格局，是我們最應該要關注的事情。

接下來子木為大家進行解析。

房價的本質

我們先來回答一個最常見的問題，“中國房價為什麼越來越高？”

答案千千萬，但迴歸到最基礎的市場原理，解釋只有一個，“麵粉”太貴。

土地拍賣火熱，溢價率高，開發商成本出去了，未來房子建好後自然定價不會低。要知道，在房地產專案各項成本中，土地費用、各種稅收佔比就高達房價的40%—55%，建築施工成本佔20%左右，三項費用約為10%。

地方從城市周邊以超低價格徵收，反手以幾十倍甚至上百倍的利潤賣給開發商，推高房價。而且土地被地方壟斷，和地方財政繫結。在利潤驅使下，地方會想方設法控制土地供給節奏來穩定或推高房價。

所以任老前輩曾經也講過一個事實，房價上漲，是供需關係惡化的必然結果，除非地方加大住宅供應量，否則房價會按照此形式繼續上漲上去。

當然這個問題也能解決，他也給出了一劑良藥，那就是允許「農地入市」，但這種情況基本不可能實現，因為還要涉及到修改土地法。

關於「農地入市」，我曾經寫過專題文章，它之所以很重要，是因為解決了地方壟斷土地問題，充分讓樓市市場化，也是推行租賃住房市場，實現“房主不炒”戰略的根基。

於今有了實際的進展，打破了不可能的事實。

農地入市

前幾天國務院主持，23個部分聯合釋出了一份檔案，檔案內容稱：

將深化農村土地和集體產權制度改革，穩步推進農村集體經營性建設用地入市，探索賦予農民對集體資產股份的佔有、收益、有償退出及抵押、擔保、繼承權。

簡單來說，就是農村集體土地直接入市開發，無需國家徵收。而且這次把試點城市擴大到13個，分別為：北京、上海、瀋陽、南京、杭州、廈門、鄭州、合肥、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。

你會發現試點城市都是當下國內能拿得出手的核心城市，而且佈局之廣覆蓋全國。一線城市唯獨少了深圳，這是考慮到深圳面積太小，而且前幾年集體建設經營用地已經被徵收完了，沒必要再推行「農地入市」政策。

那麼「農地入市」對樓市的影響到底是如何的呢？

首先可以確定的是，這些農村集中建設用地，是有條件約束的。

目前來看，之前在農村蓋的小產權房，不可能轉正。在居住層面上，只能利用集體建設用地建設租賃住房、共享度假小院。

有些人開始懷疑了，這算什麼重大改革，這麼看，對房價沒什麼作用啊，彆著急聽我細講。

做個假設，如果城市周邊的農民可以直接把地賣給開發商，開發商拿到後立馬開發成商品房賣給城裡人，此行成立。

而這會對市場房價造成非常致命的衝擊。地方一定不願意，因為商品房賣不出去，影響徵收回來的土地價值。

解決城市居民居住問題有兩個方向，買房或者租賃。出於對市場房價的考慮，地方想著從後者入手。

現在一二線城市的租金實在太高了，租金由業主定價，業主為了讓房子產生更多的溢價和收入，超過承受能力地調高租金比例，這直接扼殺了剛畢業工作年輕人在大城市的打拼夢。

拿我一個剛畢業的學生舉例，剛在北京工作，工資1W，房租就達到4K，再加上吃飯、交通、社交、學習，每個月還得和家裡要錢，連女朋友都不敢想。

要知道北京人均工資是在9600塊錢左右，這也是近一兩年很多人才逃離北上廣深，重返二線的真實原因。

但如果低價租賃房出現呢？情況便有所改觀了。人才們的整體居住成本下降，同時購房需求被推遲，給自己留在一線城市打拼留有更多的時間和空間。

“如果足夠多平價租賃房源出現在市場上，市場的整體租金和整體房價一定會被抑制下來”，這就是出臺「農地入市」的真實目的。

現房銷售

從近期的政策也可以看出，只要有出臺“降低首付政策”的城市，均被中央嚴令警告，禁止刺激樓市。

而且在樓市還沒有回穩的節骨眼上，又加速推進了「農地入市」的計劃方案，說明中央未來真不打算炒房了。

而且前段時間，被政策強壓了3年的海南，敢為人先，出臺了一份政策，明確取消預售房制度。

預售房制度也是跟香港學的，當初海南省還是第一批搞預售房炒樓花炒崩了的地方。海南常年以房地產為主要收入來源，上一次出臺嚴政“斷臂封市”，這次下定決心拒絕炒樓花，隱約有一股勢力在控制著走向。

可以說，海南若實行成功，取消預售房制度會逐步在全國蔓延開來，這是大趨勢，因為對消費者百害無一利的政策是不符合當下市場環境的。

農地入市反土地壟斷，打造租賃市場；取消預售制度，施行現房銷售。這在前幾年是想都不敢想的事情，於今變成了現實。

說明我們不想香港化，及早地認識到了炒房帶來的嚴重後果。年輕人還有機會和空間。

房地產趨勢

當然對於市場的趨勢判斷，我還有幾點要說明的。

1、未來房地產市場會兩極化發展，類似於新加坡房地產製度，商品房越來越少逐步變成奢侈品，租賃市場和保障房規模會加速擴大，最終實現如深圳市長所說，“高階有市場、中端有支援、低端有保障”。

但這並不意味著，商品房的價格會因此跌下去。有錢人還會向上尋求商品房帶來的居住體驗，例如新加坡，雖然一開始就實施“組屋制度”，但商品房房價還是與日俱漲。當然房地產價值的「城市地段論」會愈發凸顯。

2、種種跡象表明，未來房地產投資紅利越來越少。最終會變成一種“防禦型投資”，主要用來抵禦長期通脹，獲得暴利越來越難，炒房變得越來越不明智。當然對於一般老百姓來說，抵禦通脹已經是非常好的投資標的了。

3、這些趨勢會由一線城市逐步向二三四線城市擴散。因為一線城市對土地財政的依賴度小，而且市場能開發的土地之前已經差不多都賣完了，已經步入存量房時代。在存量房時代，地方財政的主要來源可能就是接下來的房地產稅，和人才們努力工作所創造出來的財富稅收。

所以你會發現留住人才，佈局房地產稅是未來核心城市最重要的使命。

4、相對於一線城市二線城市會有一波紅利期，因為更需要地價帶來的財富積累來擴大城市規模，招商引資搶佔城市發展高地，所以對「農地入市」的積極性不會太高，幾乎是被動的。但在目前的經濟形勢和購買力下，紅利會被推遲。當然大家也不要著急，中國經濟回到原有轉速也得在半年之後了。

5、三四線城市目前還處於房地產開發的第一階段，對土地財政的依賴會更強，當然對房地產稅和農地入市、取消預售房制度，這類遏制房價的措施從內心是排斥的。

但巧婦難為無米之炊，上一輪房價週期將購買力耗盡，如果未來產業無法興起，人才無法流入，則很難在房地產上有所作為。

無論與否，現在的政策出臺都是向著保護剛需的方向進行，這是中國房地產實現長足發展的必要措施。在未來大分化時代，買房投資這件事情一定要謹慎了。