【寫於2020.3.18，更新於3月19日】

最近地產股跌慘了~正巧這兩天是萬科的年報釋出和業績會時節。

原因是萬科平滑業績、減少分紅，把大家對地產的預期帶低了，以後地產估值還會被壓。

在美股第4次熔斷，金融問題層出不窮的環境裡，H股早已受到波及，A股也難獨善其身。

這種時候，罵萬科，不如看到萬科帶來的預警，然後好好思考，要如何在寒冬中“活下來”。

畢竟，可能比股市更嚴重的風險，正在逼近...

（資料截止2020.3.18收盤。不過3.19開盤地產股同樣，全綠）

“妖言”惑及地產股

經歷了4次熔斷，西半球逐漸夜深人靜。

大家的預期一次次被拉低。

3月18日道指期貨跌833.5點，標普500指數期貨跌3.7%，納斯達克100指數期貨跌4.5%。到3月19日，美股繼續下跌，標普500指數跌幅擴大至7%，觸發十天以來的第4次熔斷，美股暫停交易15分鐘。

對於剛開市不久的A股和H股，果然，又是跌跌不休的一天。

3月19日開盤，滬指報2719.41點，跌0.34%；深成指報10023.12點，跌0.06%，地產股基本上“全綠不留”。

恆指方面至午間跌幅擴大至5%，內房股領跌，恆大跌超16%，融創跌超12%，萬科碧桂園跌近10%。

低位收盤是大概率的。因為昨天（3月18日），三大指數幾乎都是在全天的低點收盤。萬科A更是收盤跌6.44%，報26.3；萬科企業報24.05，跌11.42%，跌幅遙遙領先，也是罕見了~

在這種大跌之勢，地產股往往既不“獨善其身”，還喜歡出頭帶節奏。

訊息面上，不得不提到3月18刷屏的一個訊息——美國頭號對衝基金水橋基金鉅虧爆倉。

當時這個傳聞就疑點重重。在歐美人睡得正香的時候，在對面半球的中國，最大的社交平臺，傳出不同版本的水橋爆倉傳聞，還找不到英文版。

結果深夜，水橋基金創始人就出來闢謠說，“我保證，橋水基金一切安好。”

但不得不說，傳聞力量大，尤其是在訊息橫行的中國股市，一下子負面導向傳開。

起初可能是外資主力流出，主要是撤資回國救火。

慢慢國內的股市信心，就連降息降準也不太能穩得住，“08恐慌”襲來，相似的配方、相似的味道——

如果美國國債流動性枯竭，那麼就是美元流動性的危_機，全球金融掀風_險潮。

如果傳導到亞太市場，就會在多個板塊產生連鎖反應，比如出現房價大波動，以及大家更怕的經濟衰退。

當然，我們願意相信國內會有更多的對衝政策出臺，也有能力把握經濟的增長。

但巨浪襲來，怕的還是會哆嗦~

這個預期會傳染到各個板塊，尤其是房地產。因為這是一個民生屬性很強，同時金融屬性（資金密集）也很強的行業。

每一次結構性的金融危_機，都會讓引發“人生疑問三連”——房價會暴跌嗎？房子會貶值嗎？房企會破產嗎？

這才是最近地產股大面積“綠化”的原因。

萬科“預警”

萬科的跌，是受大勢影響；大跌，則是市場還需要消化它的選擇。

“平滑業績、減少分紅”萬科的決策，的確在一些投資者看來，並不是利好資訊。

所以3月18日一半的輿論，在質疑萬科的淨利潤增長和派息方案不及預期；

（營收3678.9億元，同比增長23.6%；歸母淨利潤388.7億元，同比增長15.1%，不及30%以上這個預期）

一半輿論則在解讀，萬科如何隱藏利潤。

（預收賬款大增203%、遞延所得稅資產增近100億、計提29.9億存貨減值準備、利息資本化才佔 5%，估計隱藏的利潤至少60億吧~）

雖然萬科很多年都在“隱藏利潤”。

這其實折射出，近幾年萬科的財務風向，即“削峰填谷”的財務處理方式。

很顯然，這種選擇是保守的，甚至可能激起一些負面評價。

最近高盛就將萬科的評級由“中性”降至“沽售”，原因是認為萬科(2202.HK)仍需要多年時間發展才可以彌補核心業務倒退。

考慮到未來幾年銷售額將下滑，目標價由35.1港元下調至32.7港元，較資產淨值折讓約15%。

不過，這除了財務，主要還是因為行業趨勢，以及萬科的業務發展方式——多條腿“站穩為上”。這點，從短期不會分拆物業上市就能看出。

但萬科寧願用“扣分交卷”這種財務處理方式，是為了削弱行業波動的殺傷力。

尤其放在今天這種全球緊張時刻，這種選擇其實會讓企業內外，更安心。

畢竟地產是帶槓桿經營的行業，穩健是必要的。

真要“活下來”的時候到了

風波時，也正是“自省如何看待一家企業，審視怎樣的企業才是具有真實價值”的時候。

多面視界突然想起《巴菲特之道》這本書。

裡面詳細講了巴菲特投資企業的12個堅定原則：

1、企業要有良好的長期前景；

2、企業要有持續穩定的經營歷史；

3、企業商業模式簡單易懂；

4、管理層需要理性；

5、管理層對股東的需要坦誠；

6、管理層能否抗拒慣性的趨勢；

7、財務：重視淨資產回報率，而不是每股盈利；

8、財務：每一美元的留存利潤至少創造一美元的市值；

9、財務：計算真正的股東盈餘；

10、財務：尋找高利潤率的企業；

巴菲特的投資理念未必在中國就適合，但一定有所借鑑，尤其是在行業洗牌之時、行情迴歸之後。

在當前行情下來看萬科的成績，與其說是一種選擇，不如說是一種預警。

多面視界了解到，今年非常多的房企會選擇放慢腳步，維穩為上。

真正需要“活下去“的時候，到了。

對於企業如是，對投資者依然如是。合理調配投資額度在淨收入中的佔比，在受得住的範圍內，才談得上得失博弈，不然只有輸沒有贏。

無法承受損失的，清倉離開，回到現實生活，好好生活，也可以很愉快。

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