借款成本增加四成

陳卓林的老牌粵系房企雅居樂集團（3383.HK）自2018年邁入千億房企陣營後，2019年再次突破千億關口。

3月23日，雅居樂集團全年業績公告顯示，2019年，雅居樂實現合約銷售1180億，同比增加14.9%。按10.1%目標增長率來算，雅居樂2019年超額完成預定目標。

2019年雅居樂實現營收602.4億元，同比增7.3%；實現淨利潤92.33億元，同比增10.5%；實現歸屬股東淨利潤75.12億元，同比增長5.4%。

雅居樂自2015年開始進行多元化發展，並在2016年將經營戰略升級為“地產為主，多元化業務並行”的模式，目前雅居樂業務主要有地產、雅生活（物業管理）、環保、酒店運營、商業管理等。

雅居樂表示，2019年其多元化業務卓有成效。具體而言，雅居樂物業管理服務、酒店營運及環保收入實現大幅增長，分別為67.7%、11.1%及146.1%，加上投資物業租金收入，雅居樂多元化業務佔其整體收入的比重為10.1%，去年同期則為3.6%。

不過，2019年雅居樂地產主業的收入為541.77億，同比增長3.2%，相比過往增速出現明顯頹勢。資料顯示，2016年至2018年的地產收入增速分別為8.2%、10%和6.5%。

受此影響，雅居樂股價自財報公佈後一路走低。收報7.89港元，跌13.39%。

事實上，整體而言，雅居樂近兩年一直面臨著規模放緩的壓力。資料顯示，2016-2019年，雅居樂合約銷售額分別為528億、897億、1027億和1180億，期間同比增速分別為19.4%、52.4%、14.5%及14.9%。很顯然，經過了2017年的高速增長後，雖然雅居樂站穩千億房企陣營，但增速已經明顯放緩。

此外，2019年雅居樂利潤水平出現下滑，其中毛利潤下滑25.6%至183.6億元，毛利率為30.5%，較2018年下滑了13.4個百分點。根據雅居樂的說法，毛利率下降主要是由於多個城市受“因城施策”的影響，導致高毛利率專案確認的銷售收入佔比大幅下降，進而使得整體毛利率有所下降。

而且，在多地房地產政策收緊下，雅居樂的土儲增長也有所放緩。資料顯示，2019年雅居樂通過招拍掛及股權收購等方式增添42幅新地塊，總建築面積約1090萬平方米，新地塊的總土地金額為472億元，相比同規模的房企處於明顯弱勢。

不過，雅居樂目前的土儲規模還是足夠支援其推盤擴張。資料顯示，截至2019年12底，雅居樂在75個城市，擁有權益總建面3970萬平方米的土地儲備，其中北海、昆明、崑山、溧陽、清遠、石家莊、渭南、襄陽、宜興及高棉金邊為新開拓市場。粵港澳大灣區仍是雅居樂重點佈局區域，2019年其在大灣區的土地儲備約834萬平方米，佔總土地儲備的21%。

相比之下，雅居樂債務情況更值得關注。2019年末，雅居樂總負債為2078.95億，同比增長18.5%，淨負債率為82.8%，同比增加了3.7個百分點。

截至2019年末，雅居樂有息負債總額為966.7億元。其中，銀行借款及其他借款約678.62億元，優先票據152.52億元，境內公司債券、商業物業資產支援證劵及資產支援證券約135.56億元。

而且，截至2019年底，雅居樂短債高達423億元，而其總現金僅有426億元，其中受限現金超過90億，手頭現金及現金等價物僅有336億元，不足以覆蓋短債，換句話說，今年內雅居樂的現金流將繼續非常緊張。

值得一提的是，由於房企融資渠道整體收緊。2019年，雅居樂的借款成本同比增加四成，達到70.8億元，借款利率為7.1%， 2018年利率則為6.49%相較上年增加61個基點。

同時，受疫情黑天鵝影響，雅居樂今年銷量下降明顯，資料顯示，今年前兩個月，雅居樂合約銷售僅完成80億，同比下降約40%。其中2月的合約銷售僅有29.8億，環比下降40.6%，同比下降58.3%。