最近流行個段子，說以前很崇拜巴菲特，現在發現自己也跟他也差不多——巴菲特見證了美股5次熔斷，自己也見證了4次。

加上在A股的熔斷，老司機見證的熔斷比巴菲特還多3次，我驕傲了嗎？

巴菲特說他從不買自己看不懂的股票，因此他錯過了微軟。你有看不懂的板塊（樓盤）嗎，你有沒有因此錯過？

老司機的觀點是，如果不懂，不如錯過。就好比你不懂一個女孩，但還要去招惹她，最終可能吃不了兜著走。

老司機也不是每個板塊都看得懂，事實上，很多我都看不懂，比如奉化鬆嶴，賣得很好，但我不知道為啥那麼好。

慈溪的龍山去年也很紅，不少人跟我說那裡值得投資，但說實話我真不知道值不值。

最近問餘姚泗門的人又多了起來，我很好奇，相對寧波來說，八十公里外的一個鎮上的樓盤，你們是怎麼留意到的？

不過泗門老司機真的很熟，簡直是太熟了。

但今天老司機不打算講泗門，也不打算講上面提到的任何一個，而是打算講講北侖。

但不是北侖城區。

我們看到過寧波一些板塊的起起落落，這其中最具滄桑感的無疑是小港了，小港的開發史比老司機的從業經歷都長。你們看到的小港樓市，並不是一個新市場，而是三十年間大起大落的歷史迴盪。

小港樓市最初的輝煌源自開發區，就像今天的自貿區一樣，這個新概念吸引來了大批開發投資，包括外資。建起了別墅、高層住宅和寫字樓，房價一度比市區都高。

但好景不長，熱情撐起來的樓市很快就坍塌了，小港成了寧波的海南，泡沫破滅後留下的爛尾樓現在都能看到。

此後小港將發展重心轉向了紅聯，這裡地更多，交通更好，離寧波/鎮海更近。

之後的很多年，小港走的都是低價路線。北侖在這裡興建了大批安置房小區，房價比對岸的鎮海以及北侖都要低得多，甚至低於一些郊縣的鄉鎮。

許多人認為小港沒希望了，紛紛往外搬遷。

誰曾想，2017年開始，小港樓市再次復甦，並在2018年成為全寧波最炙手可熱的板塊，樂觀的投資者甚至喊出了小港房價衝3萬的豪言壯語。

沉舟側畔千帆過。

老司機認為，看待一個板塊，最為重要的一條是：不能以固有的眼光、刻舟求劍般的去看待。說得通俗一點，過去好的不代表未來一定好，過去差的不代表未來一定差。

多麼樸素的道理！

小港在首輪泡沫破滅以後，陷入了長期的低迷，這個時期沒人認為小港有投資價值，老司機也一樣。

轉機出現在東部新城-高新區-莊市等周邊板塊房價大漲，特別是北侖房價大漲之後。有了這些大漲板塊的襯托，人們突然發現，小港的房價原來如此之低。

於是投資客開始進入。由於小港供應量小，迅速形成斷供，連續出現開盤搶光，就像股市裡連拉幾個漲停板。

往往流通市值小的股票才好拉。

大部分人都是盲從的，只有看到別人賺錢才會跟進，因此2018年真正的狂歡到來之際，風險開始顯現了。

或者說收益率變低了。

這個觀點老司機在以前寫小港的文章中提到過，簡單來說，附近板塊的大漲讓小港的價格優勢凸顯，價格優勢轉化為投資動力；投資增多、供應不足帶來價格上漲，漲價帶來更多的跟風投資；價格優勢減小，二手需求不足，漲幅減緩。

許多人問老司機小港現在有沒有投資價值，我說我不清楚，他們拿出濱江新城的規劃，問我這是不是個好機會，我說我不知道。

你們知道這個新城什麼時候開建嗎？

要說新城，北侖還有個濱海新城，在春曉。

老司機去過好幾次春曉，最早是在世茂濱海開始賣房子的時候，誰能告訴我那是哪一年？最後一次是幾個月前，不過並不是去看樓盤。

而是陪人去看一座橋。

如何看待春曉這個板塊？寧波房產圈有一種比較流行的觀點，認為春曉前面畫的餅太大了，但後來缺乏大專案支撐，所以現在漲不動了。

春曉這個餅的確挺大的，但漲不動並不是因為專案少，而是在灘塗土地多，地價很便宜，投資者不足。

因為沒有賺錢效應。

地多樓盤多，價格自然漲得慢，這個規律也同樣適用於杭州灣。

最早一批衝到春曉去投資的人，多半是被炫目的規劃所迷惑，而忽視了規劃與建成之間巨大的鴻溝。這個鴻溝需要時間來填平，需要通過一塊地一塊地開發來填平。

填平之前不存在價格騰飛的基礎。

但是老司機認為，春曉現在的條件比第一批進去的時候好多了。海峽西岸的可開發用地已經用去了差不多三分之二，商業、學校和社群配套正逐步建成，人口在增加，但未來的開發強度可能會逐步減小。

未來五年，春曉的供應量可能會逐步縮小，這對於前面的投資來說是個好事，意味著慢慢看得到希望了。

只有大規模開發告一段落，人口逐漸匯聚，城市生態逐步形成之後，房價的上漲才會水到渠成。這無論是在北侖，還是鎮海新城，甚至更早的鄞州中心區，都是如此。

唯一的例外是東部新城，東部新城一開始就是高起點、緊供應，從來都沒有便宜過。

所以老司機才會說，東新無前戲，完全靠實力。

春曉面臨的一個現實問題，是如何建設與北侖城區更高效的交通。目前一條太河路太脆弱了，成了北侖城區往春曉溢位的最大障礙。

梅山等待的時間可能還會更長。在春曉開發規模還比較大的情況下，購房者很難有足夠的理由跨過春曉，跑到海峽對岸的梅山去買房。

雖然有二座橋相連，但春曉的房價也很便宜，梅山拉不開價差。就算有價差，購買力也不足。

梅山還有大量的可開發用地。根據寧波的2035年城市規劃，梅山將成為重點建設的區域之一，但讓人略感失望的是，到現在為止並沒有看到特別有影響力的動作出臺。

如果梅山被劃為自貿區，其樓市會有翻天覆地的變化。

但這樣的假設目前看起來沒有依據。現在去投資梅山，要做好十年期的長線準備，十年之內最大的爆破點在梅山成為自貿區（或者類似的題材），最差的結果就是逐步開發直到規模形成。

所以一半是賭一半是等。