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-58.32%、-18.5%、-35.64%,這是雅居樂集團(03383.HK)今年2月、1月以及去年12月的銷售額的同比下滑數字。

根據雅居樂業績公告,該公司2月預售額同比下滑58.32%至29.8億元;2020年1月的預售金額合計為50.2億元,同比去年減少18.5%;2019年12月,公司實現合約銷售87.6億元,同比下降35.64%。

不過,從最近釋出的2019年報來看,作為曾經的華南五虎之一,在現在弱肉強食的叢林法則中,雅居樂顯得太慢了。

金蛋成色

在董事會主席陳卓林看來,海南專案是“金蛋”。

營業收入、歸母淨利潤、淨利潤均呈現低於行業龍頭的增速,而毛利率出現了大幅下滑。

這也就難怪,雅居樂集團(03383.HK)股價在3月23日釋出年報後大跌超13%。而在3月24日,港股房地產股大漲的背景下,其股價卻仍舊下跌3.04%。

雅居樂重倉的海南專案再次成為關注的焦點,在董事會主席陳卓林看來,海南專案是“金蛋”,“海南的專案是雅居樂最好的專案,沒有之一。”

儘管房地產調控的基調沒有改變,但陳卓林的夢想仍舊在南國:“未來海南的政策還是有可能放開的。我們在海南還有400多萬平方米的土地儲備,貨值接近1000億元,海南島專案有20%的利潤率,毛利率超過50%。我們很有信心,我們的金蛋在海南。”

由於獨特的氣候條件和優美的自然環境,海南成為房地產投資的熱土,但在這一片新興的土地上,既有一夜暴富的掘金故事,也不乏折戟沉沙的沒落背影。

而陳卓林口中的“金蛋”正是雅居樂投資超300億,耗時10年,打造1.5萬畝的海南清水灣專案。

自2009年起,雅居樂長期重倉海南,在海南海口、文昌、陵水、萬寧、臨高等城市均有專案佈局,而此前海南專案貢獻公司營收佔比高達40%,毛利率可達近60%。

對於雅居樂來說,海南不容有失。然而自2018年4月起,海南宣佈全島限購,海南樓市迅速遇冷。

房地產企業的營收和利潤結算一般滯後於銷售額,平均約為1-2年,海南調控的影響將對雅居樂近兩年業績帶來較明顯的波動。

具體來看,2019年雅居樂集團累積預售金額為1179.7億元,較2018年增加14.9%,增速基本持平。

但其物業發展業務的確認銷售收入則為541.77億元,同比增長3.2%,增幅較2018年的6.5%減少3.3個百分點。

2019年,雅居樂的營業額為602.39億元,較去年只增加了7.3%。值得注意的是,2019年雅居樂的毛利出現大幅下滑,同比下跌25.6%至183.58億元,整體毛利率創下2017年以來的新低,為30.5%,較2018年同期下跌13.4個百分點。

利潤增長速度也大幅下滑,淨利潤增加10.5%至92.33億元,股東應占利潤則為75.12億元,增速降至5.4%的個位數。2016-2018年歸母淨利潤增速分別為64.25%、163.84%、18.25%。

根據雅居樂官網顯示,清水灣專案主要針對業主第二置業,並非剛需樓盤,在海南收緊樓市調控背景下,業績萎縮可想而知。

陳卓林也不得不承認,“海南專案是一個高毛利率的專案,但2019年由於收入確認降低因此對毛利率有一定的影響。”

多元化發力

陳卓林曾公開表示:“我希望4年後,2022年到2023年,地產跟多元化業務將各佔收入一半。”

“成也海南,敗也海南。”

海南專案短期難以挑起大梁,雅居樂決定大力推動多元化業務。雅居樂內部相信,隨著其他產業發展起來,海南專案的影響會越來越小。

從最新的2019年報來看,雅居樂多元產業發展勢頭不俗。2019年,公司物業發展收入與多元化業務收入的佔比為 89.9%及 10.1%,其中多元化業務收入的佔比較去年增加3.6個百分點。其中,物業管理服務、酒店營運及環保收入分別較去年增加67.7%、11.1%及 146.1%。

值得一提的是,雅居樂旗下獨立上市的雅生活服務(03319.HK),2019年營業額達到51.27億元,同比增長高達51.8%。

同時,雅生活的毛利率及淨利潤率分別為36.7%及25.2%,歸母淨利潤12.31億元,較去年增加 53.7%。

物業服務股在香港資本市場普遍受到追捧,雅生活自2018年2月上市後,股價至今上漲超3倍。

除上述業務外,雅居樂旗下代建板塊——雅城科創也是陳卓林看重的增長點。他在業績釋出會上表示,“雅城科創是集團多元化業務發展的重中之重,在發展過程中不排除上市的可能,但現在還沒有確定的計劃。”

據悉,雅城科創集團成立於2017年,業務以人居科技、EPC/總承包兩大業務板塊為主。陳卓林介紹,雅城科創的從三個方面來擴大規模,一個是集團自己的業務,第二是承接同行業務,包括萬科、融創等,第三是收併購。

截至2019年底,雅城科創經營範圍覆蓋28個省市及直轄市內80個城市,承接超過300個工程專案,為超過50家房企提供建設相關服務。

一方面,公司在海南付出了十多年的心血,轉型不易;但另一方面,雅居樂卻在孵化更多的“金蛋”。陳卓林曾公開表示:“我希望4年後,2022年到2023年,地產跟多元化業務將各佔收入一半。”

儘管陳卓林為未來有著美好的預期,但嗜血的資本市場只相信確切的數字。

在雅居樂的收入盤子裡,地產開發仍舊是最主要的頭盤菜,儘管非地產業務增速喜人,但市場仍舊將雅居樂定位為房地產開發公司。

在現金流和負債方面,雅居樂在2019年並沒有太大起色。負債方面,截至2019年底,雅居樂的總借貸966.7億元,同比增加了81億元;淨借貸540億元,同比增加了106億元;資產負債率76.1%;淨負債率82.2%,較2018年底的79.1%有所增加。

其中,在966億元的借貸中,銀行借款及其他借款約678.62億元,優先票據152.52億元,境內公司債券、商業物業資產支援證劵及資產支援證券約135.56億元。境內借款佔比56%,境外佔比44%,未來一年到期的債務為422億元,佔比43.8%,平均借貸成本7.1%。

從財務資料來看,截至2019年底,雅居樂持有現金426億元,短期債務423億元。但其中受限現金超過90億元,手中現金及現金等價物僅有336億元,不足以覆蓋其短債。

面對更加困難的2020年,陳卓林認為,“今年銷售情況可以與去年相當已算是不錯。今年可售貨值達2200億元,目標合同銷售額為1200億元,屬比較保守的目標。”

並沒有多大改善的財務指標,再加上不確定的2020年,這也就解釋了雅居樂股價大幅下跌的原因。

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