2019年賬面現金餘額1257.3億元，確權土儲貨值3.07萬億元，面對下一個房地產週期，融創“糧草先行”。

設計：布冬

編輯助理：郭曼怡

缺了孫巨集斌的金句，融創的年度業績釋出依然值得一看。

3月27日，融創中國控股有限公司（以下簡稱“融創”，01918.HK）釋出2019年度經營成績單，全年營收1693.2億元，同比增長35.7%；歸母淨利潤達到創新高的260.3億元，同比更是大增約57.1%。

與此同時，融創2019年全年合同銷售額也繼續攀升，達到5562.1億元，同比增長約20.7%，增速大幅高於行業平均水平。

眾所周知，2019年房地產市場整體下行，即使是頭部房企，也出現業績增速放緩甚至為負的情況。但融創2019年賬面現金餘額達到1257.3億元，確權土儲貨值為3.07萬億元。

進入2020年，房地產行業繼續調整，再疊加新冠肺炎疫情衝擊，對眾多房企而言，如何穿越下一個週期成為棘手難題，但這位“併購之王”似乎已經給出了部分答案。

手握充裕現金流

對於頭部房企而言，隨著業績基數持續膨脹，增速放緩已是必然。

上週釋出2019年財報的“優等生”萬科，其全年銷售額同比增長3.9%，歸母淨利潤增速15.1%，雖然被稱為“穩中有進”，但資本市場表現悲觀。年報釋出當日，萬科股價下跌超過6%。

同為第一梯隊的融創，卻保持著昂揚的鬥志。

根據財報，2019年，融創營收同比增長36%，歸母淨利潤同比增長57%。相較於部分房企增收不增利的窘境，融創的收益品質也在明顯提升。

2019年，融創毛利潤為414.1億元，歸母淨利潤為260.3億元，毛利率和淨利率均維持在理想水平，歸屬股東的淨資產收益率較上年提升4.3個百分點，至37.2%的高位。

▲2017年-2019年，融創營收概況。

在房地產黃金年代，碧桂園等頭部房企以高槓杆方式實現規模快速擴張，房企一度高企的資產負債率也令外界側目。但隨著房地產市場進入調整期，現金流成為企業持續經營的保障。

在這方面，年報顯示，融創淨資產已經連續三年實現大幅增長，2019年底達到1141億元，資本結構持續改善，截至2019年，調整後的資本負債率進一步下降，且資產負債率已連續三年呈下降趨勢。

與此同時，融創保持著充裕的流動性， 截至2019年底，賬面現金餘額為1257.3億元。

2020年，對高度依賴銷售回款的房企而言，大環境低迷情況下，融資顯得尤為關鍵。而融創在融資方面優勢明顯。

1月10日，融創以每股42.8港元配售1.87億股，淨募資80億港元。同時，融創新發行5.4億美元優先票據，票息僅為6.5%。

兩個月後的3月19日，融創釋出公告稱，公司已於公開市場回購合計7860萬美元的票據，分別為本金總額5580萬美元的2020年7月票據；及本金總額2280萬美元的2020年8月票據。

融創在年報中表示，未來將始終保持充足的流動性，及負債比率處於長期下降趨勢。

“併購之王”的土儲實力

多年來，融創的積極併購引發一些質疑，但事實證明，這可能成為融創順利穿越下一個週期的武器。

根據財報，2019年，融創超額完成此前定下的銷售目標，實現合同銷售額5562.1億元，同比增長超過20%，行業排名穩居前四，龍頭地位得到鞏固。

相較而言，萬科2019年銷售面積同比增幅僅1.8%，全年銷售額同比增幅3.9%，融創的較高增長從何而來？

有市場分析人士認為，房地產企業所有的風險都在於買貴了地， 而融創恰恰是踩準節奏，在市場上行期累積了富有競爭力的土儲，才能在市場下行時繼續保持較好的增速。

資料顯示，2019年，融創穫取了貨值約1.34萬億元的土儲，其中貨值超過78%的土儲位於一二線城市。而截至目前，確權土地儲備貨值預計達到約3.07萬億元。

▲融創土地儲備概況。

而在超過3萬億貨值的土儲中，超過82%來自一二線城市，令人羨慕的是，這些土地的平均成本僅為4306元/平方米。

對於優質土儲帶來的優勢，孫巨集斌曾如此表示：“無論是銀行資金，還是社會資金，給錢的前提都是專案能賺錢。而地價又是專案是否賺錢的關鍵，因此有低成本土地儲備，融資優勢是比較明顯的。”

摩根士丹利也曾在去年的報告中稱，融創土地儲備貨值充裕，且大部分位於一二線城市，優質充足的土儲使得融創後續獲取土地時十分從容，尤其在土地市場過熱時能夠規避風險。

事實上，這些優質土儲的獲得，恰恰有賴於融創強大的收併購能力。

資料顯示， 融創的土地儲備中，超過60%是通過收併購方式獲取。多年來在收併購方面累積的口碑，持續對融創穫取優質土地形成助力。

以2019年為例，融創收購了土儲貨值超過6200億元的環融資產包，其中約90%的土儲位於成渝城市群及武漢、長沙、昆明等二線城市，確權貨值超過2200億元，平均成本不足1800元/平方米，另鎖定土儲貨值超4000億元。高起點切入會議會展行業，進一步豐富文旅佈局和業態，支援主業發展；持有物業佔比不足5%，資產包流動性好。

融創方面預計，2020年可售貨值非常充足，近8200億元，與去年相比顯著提升。

▲融創2020年可售貨值。

經歷這一波疫情，一二線城市會因為先進的城市管理水平、醫療服務等，更加受到置業者的追捧。再疊加充足、低成本這些優勢，可以預見的是，優質土儲未來將持續為融創貢獻大量經營現金流。

謹慎“多元化”

相較於碧桂園、萬科的刻意低調，融創在房地產市場一向高舉高打，飽受關注。

在2018年的業績釋出會上，有媒體問及融創是否有做龍頭的想法，孫巨集斌迴應稱：“我們不想做第一已經很多年了。排名對我們已經不太重要了。我們前面趕不上，後面也趕不上我們，我們在這挺好的。”

事實上，對融創而言，在踩準節奏背後，面對市場的調整，該做的功課一樣不少。

在產品方面，融創繼續維持品質方面的高水準。2019年，融創打造了多條具備行業影響力的產品線，包括壹號院系、中式產品譜系、府系等，還構建了業內首屈一指的中式產品體系；另一方面，在眾多核心城市交付越來越多的標杆專案，贏得消費者和行業讚譽。

在克而瑞釋出的“2019年中國房企產品力排行榜TOP100”上，融創高居榜首，旗下“上海桃花源”、壹號院系及府系，分別斬獲2019年“中國住宅十大作品”、“頂級豪宅產品系TOP10”、“輕奢精品產品系TOP10”三個重量級大獎。

在鞏固地產主業這個基本盤之外，大多數房企都在尋求新的增長方式，不過，即使是碧桂園這樣的頭部房企，也仍在多元化的路上摸索。

相較而言，融創的多元化更顯審慎，在原有地產業務上做出延展，通過物業、文旅、文化、會議會展、醫療康養等業務，來完成“中國家庭美好生活整合服務商”的大願景。

▲融創打造五大生活場景體系。

其中，融創的物業服務板塊發展迅速。在中國指數研究院釋出的“2019中國物業品質服務領先品牌企業”榜單中，融創服務高居三甲。

經過長期積累，高品質物業服務能力與品牌獲得市場高度認可，2019年客戶滿意度達到90分的行業標杆水平，遠遠高於行業前十的平均水平。

另一方面，物業合約面積+儲備面積逾3.5億平米，物業管理面積規模增長潛力巨大。

與此同時，融創的文旅和文化板塊也正在積蓄力量。財報顯示， 2019年，融創文旅年收入大幅提升41%，至28.5億元。

此外，融創還通過環融資產包的收購高起點切入會議會展行業，成為中國最大的會議會展專案運營管理商。在醫療康養方面，融創攜手清華大學和日本美邸養老機構深度合作，進一步提升和豐富了本集團在醫療康養行業的佈局。

融創在年報中表示，未來將繼續堅持地產開發為核心主業，聚焦提升現有資產的運營及盈利能力，努力將新業務培育成為集團未來新的增長點，同時也將加強發揮與地產開發主業的協同效應，更好的支援主業發展。