優客工場成立於2015年4月，是中國首個聯合辦公行業獨角獸企業。迄今在全球44座城市佈局了約200個聯合辦公空間，擁有4000餘家入駐企業，註冊會員數超過40萬。
本文作者毛大慶是優客工場創始人。他在文中結合優客工場的案例，分享了創業路徑應該遵循哪些基本原則，以及實體行業如何實現商業模式的破界創新。
未來辦公模式的創新我在房地產行業做了23年職業經理人，經歷3家500強公司。我的嗜好和專業沒太大關係，本來建築師，後來做城市規劃，博士之後開始研究人口學和區域經濟，這個階段做了很多跟人有關的研究。
45歲時開始跑馬拉松，到現在跑了104個。馬拉松給了我很大的啟發，重要的不是跑步，而是可以做一些原來無法想象自己能夠做到的事情。之前碰見很多過不去的困擾，現在覺得都能過去，只是自己覺得過不去而已。每一次跑馬拉松都會體會裡邊過不去的事情，把人生當成一個一個挑戰，我覺得挺有意思。
優客工場是城市裡的新物種，屬於服務的新品類，它適應了新需要，解決了新問題。我們希望做一個社群化平臺，以辦公空間做為載體，成為一個聚焦辦公訴求的產品。優客工場的根本是社群，但是社群的根本不是空間，而是空間裡面的人。我們的使命是賦予成員高品質服務，包括裡邊辦公的人、合作商。我們希望不斷激發這裡邊成員的潛力，讓成員之間互相啟發，互相激發，可以讓合作伙伴跟入駐企業進行二次激發。
同樣是工作，在優客空間能夠有什麼不一樣的地方，這是我們成天在思考的問題。
從創辦到今天，有一件事情沒有變，就是當時對公司的兩個定位，第一是商業社交平臺，第二是資源配置平臺。
我們的社群讓工作和生活沒有邊界，當技術的進步不斷的讓人們變得更加個體的時候，我們會產生什麼樣的社會勞動組織，產生什麼樣的企業組織形態，可能不需要存在企業這樣的詞，僱傭關係變得越來越不重要，單個的價值創造成為社會的一個價值點之後，我們能發現在任何一個地方都可以工作。有些東西不會變，比如需要開會，但對於空間的使用和辦公場景，一定會不同於過去，也不會是現在，還會有更多的變化。
今天我們希望在空間裡面不停的研究和摸索，大家在新的社會組織形態和新的工作組織形式下，會產生什麼樣的生活方式。除了睡覺，大量人的人都在工作和工作模糊邊界下的生活度過，有多少人還願意坐在一個格子空間裡朝九晚五。現在很多科技組織、房地產中介組織和樓宇管理組織共同提出一個新名詞：敏捷辦公響應模式，這裡麵包括共享辦公，還包括和共享辦公和敏捷相應有關的智慧裝置、移動裝置以及服務裝置。
如何選擇創業的方向我接觸了很多年輕人，他們還有4年進入社會，這是一群標準的00後，現在他們已經有很多創業的點子，讓我覺得確實如洪水猛獸一般撲面而來。我們和這群小朋友談創業有風險沒有用，他們腦子裡面想的就是有意思，這是一種非常可怕的狀態，也是一個非常可喜的現象，代表著創新和不斷破壁成為社會的自覺。這裡面能夠成功的人肯定是鳳毛麟角，但是我們需要鼓勵他們，每一次新嘗試以前，需要思考。
做一件新的事情，有六個詞要牢記於心。
第一個詞是需求，做任何一個新東西之前，需要問自己，到底有沒有需求。如果有，那麼是新需求還是老需求，需求可以持續多久，是一個長尾需求還是一杆子就完事的需求，是一個可以衍生新需求的多元化需求，還是一個薄薄的單一需求。如果得不到答案，就要不停的問自己，不停的問使用者，不停的問合作伙伴，不停的問周圍的人，印證需求是及其重要的一件事。哪怕需求不大，但是非常剛性，哪怕需求不廣，但是非常專業，都可以，但是一定要可持續，一定要找到真實的需求。
第二個詞是趨勢， 判斷趨勢是創業者，特別是創始人的基本功底。趨勢包括了社會大勢、國際大勢、人類大勢、科技走勢以及我們生活方式的變化，這都是趨勢。
以前在社會穩定期、知識穩定期、沒有顛覆出現的平穩期，經常說一句話：埋頭幹事，低頭拉車。他們特別鼓勵這樣的人，腳踏實地到今天也沒錯，但我覺得更需要隨時抬頭看看遠處的人，看看周圍變化的人，需要稍微站得高一點，判斷之後會發生什麼變化的人。
移動網際網路上一波紅利基本釋放殆盡，人們傳統的知識和專業分工越來越不正確，這是新時代下的新場景。混沌標誌著重組，要打破邊界，沒有人能夠倖免於這樣的震盪，也沒有人能夠迴避。
這個背景下沒有人能判斷趨勢是什麼，但所有東西都需要被重新寫一遍。我們這一批40歲以上的人，中老年和晚年可能會經歷整個震盪。今天的80後和90後，會伴隨震盪過完全部人生，00後的年輕人會處在震盪的時代，完成自己的青春，在他們進入中年的時候，社會會進入一次新分配完成的穩態，這是我可以看見的未來三代人的人生結局。
趨勢極具顛覆性和不確定性，我們任何一個所熟知的東西，都有被改寫的時候， 所以我們需要判斷自己熟知領域的趨勢，因為從這個角度能看得更遠一點。
第三個詞叫做合適。任何一個創業，任何一個方向，千萬不要做完全不懂的東西，要做適合自己，符合自己的知識體系，在自己熟悉並且了解的範圍內發現需求。
我在選擇自己的方向的時候，一直在回顧這六個詞，這是根本的根本。我問過WeWork的創始人Adam Neumann，為什麼要創辦WeWork，他說兒時的記憶使他特別嚮往這樣的人際關係。他兒時在以色列的部隊大院長大， 父親母親都是軍人，所以特別嚮往小時候大院那種親如一家的關係。如果能把工作變成熟人社會，那將是多麼美好的世界。其實有很多創始人，選擇的創業領域都和自己兒時記憶有關。
我們現在做一個窄領域下的變革，中國商業不動產需要滿足新人群的需要，但城市的服務越來越脫離年輕人的需求，大量的樓宇空置，不知道如何處理，運營者管理能力低下，品類貧乏。新商業模式一定具有多種需要，分析年輕人的工作和生活趨勢以及他們辦公需要的趨勢，這件事不會錯。滿足大量的樓宇管理和新服務業態的需求，這個趨勢也不會錯。
需求存在於城市、樓宇裡，新的辦公人群和生產關係就是需求跟趨勢的關係。未來的中國，服務業一定佔據主導地位，服務一定會取代第一、第二以及房地產產業產生GDP的能力。服務的內容一定需要不停的滿足未來這一批網際網路原住民。
共享空間由我們這代人開頭，未來一定是需求者產生新種類來服務自己。對使用者來講，這個過程要解決的問題是彈性、效率和協同作業，提供各種各樣的服務，把辦公室變成工具，這是我們一直孜孜以求需要做到的事情。
2018年中國正式突破存在性營業執照，經營主體超過一億個，個體戶佔5000萬，還有3000萬是比個體戶大一點的小微。中小企業有500萬，中型企業有40萬。一億個經營主體，有9000萬是中型以下的企業，這是中國企業的現狀，非常豐富和多元。正是這9000萬個企業固定了絕大多數就業人口，所以我們能清晰的認識到，就業人群和工作的人口主要在哪裡。如何激發並且幫助這些人，這是我們的使命。
研究9000萬個企業是一件很有意思的事情，相當於研究中國90%的企業生態，我們和90%的中國企業同呼吸、共命運。研究他們的特徵，幫助他們解決問題，這是一個足夠大的商業模式。
改革開放40年，房地產高歌猛進20年，商業不動產急劇開發10年，這期間我們蓋了5億平方米非住宅建築，包括商場、酒店、辦公樓和綜合體。5億平方米中有多少可以高效服務，又有多少真正懂得年輕人的需求。
現在有很多網紅IP不斷填充空餘的面積，喜茶、奈雪、泡泡茶，包括聯合辦公、共享生活等等。今天還出現教育綜合體、醫療綜合體、養老綜合體這些細分領域，它們取代了那些不被人們需要的舊業態和舊品類。體驗經濟、社群經濟和互動式經濟變成人們越來越需要的東西，目的地購物和目的地逛樓的機會越來越小，為什麼人們會對有些地方趨之若鶩，排長隊買一杯茶，這是非常值得我們思考的問題，體現新物種和新人類的關係。
有了微信以後，我們認識人的頻率和能力都大大提高，和一個人單獨交往的時間短了很多。原來可以和一個人促膝長談幾個小時，現在深度交流越來越少，這是網際網路帶來的變化。
今天的樓宇裡有各種各樣的服務商，他們都在思考樓會變成什麼東西。樓會變成服務聚集地，變成解決方案。城市和工作的變化帶來了什麼，空間服務無限延展，多種用途的空間。空間變成一個平臺，集結各種各樣的社會服務，變得越來越自然和正常。
城市空間裡面的東西發生了根本的變化。原來的大綜合體，我們會找一大堆服務放在裡面，吸引人流進來消費。現在是我們會在空間裝很多人，吸引服務進來找人。
人是根本，很多人轉過寧高寧（中化集團董事）的一篇演講：萬物皆有人。任何事情的變化都是由人的變化所導致，如果你不琢磨人，那麼在創業的時候會覺得不知所措。
中國人口很有意思，到現在為止，我們有兩次人口出生高峰，第一次是1966年到1974年，產生了2.94億人口，這一幫人在今天正好處在45歲到53歲之間，包括我。這3億人目前還是中國的骨幹力量，還沒有退出歷史舞臺，他們也是中國改革開放40年主要的推手、貢獻者、消費者以及主要價值產生人。第二次是1985年到1996年，產生了1.84億人口，雖然有所衰減，但仍然很多。這1.84億人口今天正好處於23到34歲之間，正是社會的新生骨幹力量，也正是社會的主要新增生產力。
今天的中國由這兩撥人共同為社會服務，這是中國勞動力人口結構最優的最後時期，這個時期大概還有10到15年。當1996年的人38歲的時候，1974年的人已經70歲了。這15年的時間內，人類歷史會完成這一次技術革命的主要基礎工作，基本奠定了格局。這15年非常有意思，第一波人徹底退出勞動力年齡，中國的下一波人逐漸領導這個社會，勞動力人口會迅速衰減。
今天我們做的任何一個新品類、新服務、新產物、新物種的物件，就是下面的1.84億人，會有很多的發現。這些人不同於上一輩，他們是完全在網際網路計算機時代成長起來的一幫人。我們這一撥人一直到大學畢業都不知道計算機長什麼樣，所以這一代人的社會需求、社會勞動組織方式、生產力要素的分配方式，將會發生天翻地覆的變化，他們對社會的認知從計算機開始，而我們是從計算器開始，這是根本的不同。不了解人，無從談商業模式，別談新社會變化，這是基本的基本。
千禧一代，Z世代的人群更需要表達自我，更需要有品質的生活和工作，需要體現自我價值，需要幹一些自己認為有價值並且喜歡的事情，他們不會為溫飽發愁，更加追求精神的品質。這都是我們創造新品類、研究新模式下必須了解的問題。
未來辦公、工作、搭建辦公空間，肯定和原來不同，當我佐證共享辦公有沒有未來，這到底是不是一個新賽道的時候，不停的告訴我自己肯定是，因為這些使用者是我們，不僅僅是寫字樓的這幫人。
如何實現破界創新優客工場做的事情主要有三大板塊。第一，研究如何利用城市空間，怎樣將以共享辦公為基礎的服務業態裝進去。空間如何分配，什麼房子能掙什麼錢。桌子肯定是掙錢的基礎單位，鋪的越多，算錢的基礎單位就會越多，所以這些房子賣桌子掙錢。
如果賣空間掙錢，就必須要給使用者一些呼吸空間。優客工場的會議室比辦公室掙的錢多，因為會議室既可以賣場地裡的人，也可以賣社會上的人，我們的會議室在APP上會公開銷售。咖啡空間和閱讀空間好像沒辦法點人頭算錢，但背後是餐飲類收費。如果空間裡只有桌子，我覺得違背了我們做這個行業的根本，要做的一定是城市綜合服務平臺和生活方式平臺，而不只是一個賣辦公室的地方。
在不斷髮現空間的基礎上，不停地拓展供應鏈。空間裡有兩個內容來源，空間供應鏈和非空間供應鏈。空間供應鏈包括會議室、路演廳、健身房、咖啡廳、大慶朗讀和餐廳。這些供應和辦公密切相關。另外一方面是服務，個人服務、企業服務和線上線下服務。
這四年我們通過對企業的觀察，發現第一大服務是展示化類別，他們需要推廣、營銷自己，讓更多的人發現並找到他們，讓他們變成更有價值的人，這是他們在聯合辦公里非常重要的一個思想動機。除此之外，還有連線類的服務，解決企業註冊問題、報稅問題、公共記賬問題、組織拓展、共享醫療，這些團購性的服務是聯合辦公里面有一個新發現，把大家集結起來換取更大的商業價值。
服務供應鏈和空間供應鏈，構成了一個大型的供應鏈集結。空間裡面那些值得不斷放大的服務，比如我們投資幾個服務類平臺，做智慧財產權生態鏈，做活動釋出。我們投資活動行和知呱呱，然後把空間裡邊的服務資源給他們，等他們做大以後反哺空間裡面的企業，同時可以服務外界，不停的加厚服務供應鏈的內容和品質。
線上下社群供應鏈的驅動下，裂變形成倍數增長的線上線下社群平臺。社群一定要以倍數增長，不侷限於一個空間，要放在一個大型供應鏈裡。
最早有人質疑優客工場，說我們是二房東，掙得是租金價差。這句話對也不對，我們確實掙得是空間的價差，但我們不是二房東。我們對空間進行改造，提供各種各樣的雲，這些東西難道沒有增值嗎？如果我們沒有做這些事情，客戶為什麼會來，我們跟其它的空間又有什麼不一樣。我們的空間價差裡帶著各種各樣的投入，而且還有供應鏈產生的服務價差。
一個人需要服務，價格不會變。但100人需要服務，就能產生價差。當我們帶著2萬家公司10萬人談服務，肯定能得到大折扣。以前我有一個夢想，做一個巨型公司，招100萬員工，這樣我就是全世界最有Bargaining Power（議價能力）的企業。做到這件事情需要用放大器，供應鏈可以成為這樣的放大器。
一旦擁有自己的會員，就可以開始做社群。曾經做過一個非常有意思的嘗試，我們參照住宅小區的邏輯，物業管理公司是現在住宅小區最值錢的要素。物業公司管理的小區越大，家庭數越多，公司就越值錢，因為它可以成為電商的入口，它管理著裡面所有的住戶。
優客工場是一個入口，也是一個平臺和空間，聚了一大堆睜著眼睛上班的人，上班時間產生的採購能力巨大，所以有很多電商和我們嫁接，我們能成為線下的集中電商網點。優客工場的每一個場區都有團購負責人，負責引入產品，幾百上千個的人一起團購，價格肯定比他們單獨買便宜。這裡的價差來自於流量的集結，線下流量的價值超過網際網路流量的價值。1000個人一起跟社群團購一堆水果，節約了大量的成本，這樣形成的價差應該讓利給我，然後我反哺給裡面的人。
我們既然做了一個熟人經濟社會，為什麼不再讓大家更熟一點。現在有4000家公司，我發動大家一起搞會員俱樂部，這裡面只要有40人特別嚮往更加密切的群體，他們比我想幹這件事踴躍多了，訂立八項同盟規則，誰有難就一起上，結成媒體同盟，一起發聲，一起做廣告。後來發現群裡面有人說，我能幹這個，你們需要就找我。這是生意，同時也是付出。我們做了這個關係以後，會為這40個人提供更多特定的服務，我可以帶他們找任正非、柳傳志聊聊，去遊學走訪蔦屋書店也不錯。慢慢的，這幫人就做起來了，平臺就是這樣出現的。
為什麼我們需要在空間裡規劃這麼多讓人蔘與活動的地方，其實就是攢線上的會員量。僅僅靠桌子攢會員特別困難，一個人不能衍生出更多的人，所以我們一定要用供應鏈讓一個人衍生出更多的人。
當我們發現資產是人，而不是空間，然後衍生出更多新的商業價值。一個空間兩個資產，空間服務和人。通過審視這兩個資產，我們研究出了三個價差：空間價差、服務價差和流量價差，這三個價差已經超過二房東的收入。
這些事情不神奇，也沒有高科技，我們的高科技主要作為技術支撐，根本還是一個服務型公司。服務如何變現，要回到需求、趨勢和合適六個字。
上面所有的路徑都來自於人本身，不是憑空想。不停的從需求、趨勢、適合乘以破界，這就是需要不停放大的東西。先做空間，然後看空間服務，最後專享企業和個人服務。基於一個基礎不停挖掘多層次需要的放大效應，這是根本。
破界的創新，需要我們換個視角審視手裡的資產。原本認為房子是資產，空間是資產，桌子是資產，後來發現服務是資產，進而發現這裡面的人是資產。人身上可以拓展出更多的服務，挖掘出更多的需要。我們用2億2千萬小時來表達人帶來的資產，別人把這麼多長時間的生命放在這，而且不是睡覺，全都是高智商人群，這樣還找不到錢，簡直就是暴殄天物。