文 | 白羊

幸福就是這樣，往往來得讓人猝不及防。

誰能想到，前些天還正因融資收緊、銷售不理想而陰雲壓頂的地產股，過個節回來，就爆發了。

典型如保利地產，連著兩個大陽線，兩天上漲10.4%，並把股價拉至一年新高。

幸運的話，節前下注保利，兩天就把一年的投資收益都賺夠了。當然，如果年前下注的話，會賺更多，因為今年以來，保利地產股價已累計上漲38.8%。

事實上，節後這波以保利等為代表的地產股大爆發，雖然突然，但邏輯上並不難理解。節前，因融資收緊、銷售不理想及對“金九銀十”期望不再，市場對樓市預期打的非常低，但節後公佈的九月份及節日銷售資料卻大大逆轉了這一預期。

如克而瑞釋出的資料顯示，在促銷力度加大等因素推動下，9月百強房企銷售業績回升，業績規模達9231.7億元，環比8月增長近23%，較去年同期增幅提升明顯。

尤其是頭部房企，整體表現遠超市場平均水平，強者恆強的馬太效應明顯。

而節日期間的銷售資料再次讓人見識到了巨頭們逆風而上的銷售力。

靚麗的資料也再次印證了那句俗話，“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格”。銷售基本面的改善大大緩解了之前市場對於大型房企能否完成年度目標的憂慮。

此外，政策面也釋放出了利好訊息。如上海首套房貸款利率突破此前央行宣佈的“底線”，低於LPR基準利率20個基點。

這也是在間接告訴市場：調控存在彈性，會根據實際情況調整，而不是一刀切。

基本面的改善，扭轉了市場情緒，進而帶動估值修復。這就是節後地產股大漲的主要邏輯之一。

而保利之所以被選中，成為大型藍籌地產股裡“最靚的仔”，也與其自身密不可分。

除了那個99.999%會破的牛皮外（2017年，保利地產年會上，宋廣菊董事長曾表示，在兩三年年之內，把保利地產擠進前三。現在看這是不可能的，除非TOP3發生黑天鵝事件），其他方面，在TOP10裡，保利還是有些獨特之處的。

其一，保利淨負債率76.64%，不僅低於行業均值，更是隻有排在其前面的融創的1/3，償債壓力相對較弱。

其二，雖然擠進TOP3難度比較大，在幾個“國”字頭房企裡，其大哥的地位還是比較穩固的。

如曾經能與萬科扳手腕的大哥——綠地已江河日下，雖然中海近來勢頭不錯，但在體量上仍然與保利差一個量級。

其三，業績增速不差，而且穩定性高。

如2019年上半年，保利地產簽約銷售額2526.24億元 同比增長17.33%；實現營業收入711.21億元，同比增長19.49%；淨利潤實現99.55億元，同比增長53.03%；

這樣的表現在巨頭裡還算ok，而且沒有寅吃卯糧，未來業績增長的確定性也相對較高。

其四，重倉一二線核心城市的核心地塊，未來抗風險能力進一步穩固。

未來樓市機會只會出現經濟發達、人口持續性流入的核心城市及都市圈，已成市場共識。而保利也在重點下注這些核心城市的核心地段。如下圖，近兩年尤其是今年，保利拿地的樓面價，在TOP10裡是最高的。

貴地的背後，表明這些都是優質地塊。而這些優質地塊，又進一步確保了其銷售和利潤增長的穩定性，增強市場的抗風險能力。

所以，從商業投資的角度，對於那些尋找確定性、增長性兼具的藍籌股的投資者來說，保利無疑是一個相對優質的投資標的。

不過，保利股價在翻紅的同時，社會責任和安全品質卻亮起黃燈。

2019年9月7日，甘肅省住房和城鄉建設廳釋出公告稱，甘肅省建築市場和工程品質安全生產大排查大整治大提升專項行動督查情況的通報。

其中，富利建設集團有限公司因保利上河雅頌專案二標段存在施工安全和工程品質問題被點名。而根據企查查資料顯示，富利建設集團有限公司是公司保利地產的全資子公司。

此外，今年以來，保利在福建福州、四川遂寧、廣東佛山等地的專案，均曝出因環境、工程品質等問題而被當地政府處罰的訊息。

從社會責任和安全品質的角度來看，顯然保利還有很大進步空間