科技是房地產投資中最大的灰犀牛，

這也就註定了商鋪是為什麼不能買的原因。

那裡邊有兩個核心的邏輯，第一個邏輯，也就是說商鋪的核心價值正在被以網際網路電子商務這樣的技術的方式在發生顛覆式的變革，這是第一點，第二點是因為，當這個能夠被網際網路上的電商替代的這樣的商鋪的形態，很多商鋪空出來之後，這一塊大家理解什麼意思呢？就是這個網際網路不能代替所有的線下的服務，但是能代替一部分，當這一部分的業態被代替之後，那麼這樣的商鋪就騰出來了，騰出來之後，他就會找適合線下服務的這樣的這個業態。

那像，餐飲美容美業等等，這樣的情況下，就使得之前不錯的，類似於餐飲美容美業這樣的行業發生了什麼？更加激烈的競爭。各位這個邏輯聽清楚了嗎？就像過去線下的商鋪是裝了這個一碗水，把商鋪當成碗，把這個過去的業態，各種餐飲的業態，服裝業態當成水，現在水變少了，是不是碗的空間變大了，換句話說，商鋪的收益就變小了，或者它的價值就變小了，從長期來看是不可逆的趨勢，所以大家呢這個要遠離商鋪。

今天給大家聊一聊為什麼寫字樓，或者為什麼這個提供辦公場所提供工作這樣的場所，這樣的固定的投資或者叫固定資產，現在呢也不太建議大家去碰的原因，這就是因為科技帶來的這個工作方式的變革。

從目前這個一線城市來看，二三線我們都不提，我們只提一線城市。從一線城市來看，除了一些地鐵口交通樞紐的寫字樓呢比較寶貴之外，有一些，這個在郊區縣新建的寫字樓，基本上這個空租率和空租期都是比較長的，所以呢儘量能不碰就不碰，要碰你能看的懂得這個住宅，這個住宅的邏輯，呢我們音訊或者文字的形式一直再一給大家做梳理，應該你有一個清晰的印象。

好了。今天咱們就把這個辦公受科技進步的影響給大家談一談。我過去也給大家分享過，說，這個無論是我們做房地產投資裡的哪一個品類，比如說住宅，啊比如寫字樓，比如說商鋪，最大的支撐或者最大的，我們應該觀察的點是人口加產業，而對我們做房地產投資影響會發生顛覆式影響的，那就是科技。

這是一個恐怖的變數，為什麼過去給大家解讀過蘋果，解讀一些科技公司，解讀過騰訊那，核心邏輯是這些公司呢有可能會顛覆到這個這個房地產相關行業。

比如說目前來看啊，電子商務，像阿里巴巴這個大集團，就是對商鋪和傳統商家的一個大的顛覆，對不對？所以未來現在呢一些共享辦公的小公司呢也對寫字樓開始進行顛覆，未來住宅有沒有受可能受到影響，大家一定要注意，這也是為什麼大家強調，這個這個我們去聊科技公司啊，聊科技變革沒，沒有是題外話，而是核心邏輯中的變數。

好了，各位那這個科技進步的現在，科技是以指數型進步的，科技進步的速度比我們每一期節目尾聲給大家提的，我們致力把那些資產每年20%以上的複利增長的這個速度還要快。

所以其實過去我們過去還說一個邏輯，說一個城市的價值呢，就這個城市好公司的多少和好產業的多少，加好人口的多少，這都是頂端的資源。那麼一個國家也是這樣的，有沒有偉大的企業，有沒有人才，有沒有資金呢，有沒有創新的能力，創新的精神，對不對？那實際上這個說白了企業無論對城市也好，還是對國家也好，都起到至關重要作用，那企業的最基本的單元就是人才，人才透過相應的制度方式，再透過科技社會技術連線聯絡到一起，形成一個創新體，產出產品和服務，這樣的話呢這個創造出更多的價值，這裡面能吸收到資源，吸收到資金，吸收到人才，也會對社會上的資源產生一些消耗。

這個過程中就是這個社會運作的基本單元，就是基本產出價值單元就產生了，這就叫企業。那實際上我們一直在說國內投資的機會，一直在佈局國內投資機會，從全世界範圍來看，有一個數據呢大家要注意一下，那就是從全球來看，到2050年到現在呢還有這個30年左右的時間，全世界70%的人口將會居住在城市，其中大部分都是生於2000年之後，就是老齡化一批人已經在這個2050年，已經沒有了對不對？

2050年的時候，大多都是兩千年之後出生的這樣的人。那為什麼說這個這個2000年是個節點，原因是這個整個全球範圍來看，世界已經從工業社會進入到資訊社會，換句話說，2000年後的這些人，其實是網際網路時代，或者叫這個大資料時代，或者叫科技時代，或者叫技術革命時代的原住民，什麼叫原住民呢，也就是他們一生下來，身邊就是林林總總的電子聯網的產品，不只是電子產品，而是電子聯網的產品，如果說電子產品呢咱們80後或者是這個70後啊或者是部分六零後呢，他們都接觸過，所以各位這個網際網路技術和大資料的原住民就這幫人，那這個30年，這幫人的價值觀世界觀和他的人生觀都會發生顛覆式的變化，那就會對相關行業產生很大的影響，那實際上這個對經濟產生最大影響呢是工作方式。

這個騰訊有一句話叫：我們提供的是生活方式，那房地產投資裡面跟寫字樓相關的是工作方式的改變，這時候大家要注意了，這個工作就是像谷歌這些微軟這些全球化的公司，其實已經允許一部分員工實現在家辦公，什麼意思呢，就是工作透過這種鬆散式的合作，興趣式的合作，把這個任務完成，你無論在哪工作都可以。所以實際上未來這是一個趨勢的，當這個網際網路的基礎設施，比如說網速越來越快，辦公的這個場所，就或者叫時間和空間，就會被網際網路這樣的科技的因素打破。

聽明白這個邏輯了嗎各位，包括以後虛擬現實出現的時候，大家開會呢這個跟面對面開會，這種體驗感差不太多的，過去我們說一個電話不如見面，特別是聊業務的時候，或者是聊這個相關相關產品創新邏輯或者頭腦風暴的時候，但是當這些科技啊，VRAR實現的時候跟面對面是一樣的，你在家裡把這個相關的聯結器開啟，有可能是投影儀，有可能是電腦，有可能是這個相關的穿戴技術。那麼實際上跟過去的面對面體驗是一樣的，你的每個動作每個表情，包括你的這個態度，都能透過技術呈現給另一端。

所以各位，這個寫字樓危險就危險在這，一旦大家不需要聚集到一個非常小的空間，一個辦公室去解決公司的任務的時候，或者解決這個我們工作任務的時候，對產品和服務不需要大家坐到一起去創新的時候，這個時候寫字樓的需求量會銳減的。只有哪些行業呢，那些這個必須給客戶以固定投資地點或者固定的這個辦公場所，以建立信任感的這些公司，那麼實際上它辦公成本，未來呢或者是辦公地點可以隨便選擇，辦公成本隨之也下降，這其實跟電子商務，過去的商鋪店鋪的顛覆的邏輯是一樣的，只不過是目前呢還沒有像網際網路➕電子商務對商鋪顛覆的這個結果產生那麼大的翻天覆地的影響，但是在路上了，各位聽明白了嗎？但是目前我的目光所及的範圍內還顛覆不了居住的屬性和居住的功能。

好了各位這個這是我們對寫字樓投資的一個底層邏輯的分析，那再到這個表層什麼叫表層？就是寫字樓地段怎麼選，啊位置怎麼選，這個人口流量包括這個辦公的中小企業的數量，啊還有這個寫字樓定位，這都是表層，底層的大邏輯，就是科技正在準備顛覆寫字樓的這種房地產裡的固定投資業態。

好了各位，剛才大家應該注意到一個資訊，那到2050年全世界會有70%的人居住在城市，城市的這樣的一個情形，或者這樣一個存在是很有價值的，它也是人類文明的一個這個結晶，啊所以因為城市是交換的地方，交換什麼，交換物質交換資訊交換思想交換資金交換資源的地方，為什麼農村經濟一般都不好，呢因為農村的人口密度小，而且呢每一個人承載的資訊量和承載的資源和價值又小，所以呢交換的頻率和數量就小，價值越小，這樣的話導致農村長期來看還是一個，特別是這個包括廣大三四線及其以下城市人口流出的地方，它這個交換少了，價值就少了，它是長期來看是沒有投資價值的。

所以各位，到2035年前後，其實城市這樣的一個空間體，將會給這個有創意的人，有附加值的人和好公司提供交換有價值的這個資源的地方。所以未來會發生劇烈的虹吸效應，隨著這個老齡化的這個加劇，這個再加上整個產業的聚集，再加上中國創新轉型升級的一個意願，轉不轉成功，我們過去也說過對不對？轉不成功走老路也是一二線，這個特別是一線城市群吸收大量資源和人力，轉成功了，創新再加上科技，再加上這些資源還是在一線，換句話說叫一線城市群。

所以各位，未來這個，一個城市的智慧型人才，高附加值人才是這個城市這個有價值的一個體現。而這個城市智慧的密度，什麼叫智慧的密度，也是科技的密度，科技，包括現在說的這個雲計算大資料，還有網際網路等等等，包括移動網際網路等等等等，是一個城市價值的高標準體現。那城市價值體現在哪裡呢？或者是怎麼去看一個城市價值呢，人才你是抓不住的，能抓住的就是房地產。所以各位在很多城市搶高階人才的過程中，你得知道哪個城市最有搶人才的這樣的這個這個能力。

哪個城市最有啊，哪些限購最嚴格的，那些戶籍最嚴格的地方最有潛力了，北京上海杭州深圳大亞灣區，這是我們過去說過的，對不對？而現在從全中國範圍來看，北京當然是排第一名的了，這個叫當仁不讓了，對不對？

所以各位，把這個寫字樓邏輯給大家分析了，又把這個大方向給大家分析了，對於你未來何去何從，你的家庭，你的家族未來何去何從，你自己去做判斷吧。