春節回來以後，大A只派了個開門紅包，就開始一路下跌。

而這一次下跌的重災區，還是去年火到不行的“抱團股”，不少基金也跟著一路下跌，被調侃“跌媽不認”。

但就在這“抱團股”失去了光環以後，這默默漲了快一個月的地產板塊，也冒出了頭來。

如果不是地產板塊護盤，這大A指數估計還會跌得更難看些。

所以，這段時間，消費科技醫藥全線下跌，金融地產軍工難得齊齊上漲，邏輯在哪裡？

一、在低估值中爆發的地產股

如果有人問，地產板塊“暴漲”的基本面是什麼？不好意思，還真沒有。

國家從來沒有放鬆對房地產市場的調控，“房住不炒”的主旨也是一直抓得死死的，甚至說，在政策上還對房企越來越嚴格。

去年，相關部門出臺了多個對房地產企業的限制政策，比如房企的“三道紅線”和銀行的“兩道紅線”。

簡單來說，“三道紅線”要求降低各房企的資產負債率；而“兩道紅線”則要求銀行控制其貸款金額流向房地產的部分。

簡而言之，地產行業當中，無論是賣方還是買方，都要擠一擠水分，別弄太多槓桿了，毫無疑問，這是對房地產市場的利空。

除此之外，不少城市的限購政策也抓得越來越嚴格，特別是房價高漲的一線城市，針對社保補繳、貸款記錄、離婚等可以走捷徑的補丁，都被堵死。

深圳就在今年釋出了新的政策：“透過離婚分割房產給無資格一方，另一方3年內不得購房”，假離婚的路子也走不通了。

那既然基本面無論如何都說不上好，地產板塊走高的邏輯是什麼呢？

首先，還是從宏觀層面來說說，過去一年，地產板塊跌得夠多了，估值超低，有上漲的理由和動能。

另一方面，股票全線下跌的情況下，一般會略微利好地產，畢竟對普通人來說，在國內的投資渠道除了股票就是地產了。

所以，股票一跌，地產的光景就又好了一些。

另外，雖然說“三道紅線”的政策對房企來說是個利空，但細心分析的話，其實受這個政策影響最大的，是中小房企，而非龍頭房企。

我們不妨看看一個房企是如何運營的，不得不說，這可以算得上是非常簡單的商業模式：

房企買地——房企建房——房企賣房——房企回本

整個過程當中，最難的是籌措資金及拿地。

在國家出臺“三道紅線”的政策後，房企不得不降低自己的資產負債率，這會導致房企不能一下子在手上囤太多土地，資金也要快速出去，快速收回。

所以這一兩年，房企個個都高喊全民營銷，只要能賣房，佣金只會多，不會少。

但對中小型企業來說，企業本身的體量就不大，如果借錢少的話，就撐不起太多專案，專案開發少了，賺得自然就少。

而且中小房企因為實力問題，本身拿地的質量肯定比不過龍頭房企，拿地少、地塊差，地難賣，難免就陷入惡性迴圈。

所以，雖然說上週五地產板塊有所回撥，但像萬科這樣的龍頭企業還在漲。

這可能也跟上週自然資源部出臺的新政策有關：在未來，全國22個重點城市將集中供地。

以後拍地的規則是，每年三次，每次大批次公開拍地，這將進一步利好龍頭房企，畢竟對中小房企來說，集中拿地的資金壓力太大了。

在這些政策的影響下，可以想象得到，未來房地產市場的集中度將會進一步走高，大房企的日子會繼續滋潤，小房企則會越走越難。

二、房企爆發，帶來的機會和啟示

現在能不能買入地產股？我們來分析分析。

截至去年底，公募基金在房地產行業中的持倉比例為1.77%，也就是說這一次地產股暴漲，除了估值低，也跟持有地產股的機構不多有關。

後續“抱團股”離開了白酒醫療等板塊，肯定還會找其它資金出口，目前地產股價格都不高，如果想趁低建倉，建議可以選擇買入龍頭企業。

但比起地產股這種“走漲”邏輯不強，只靠板塊輪動的股票，投二君更看好地產的上下游行業。

比如家電、家居、建材等行業，房企龍頭企業就那麼幾個，但只要一天有人建房，一天就需要這些建材，即便短期不會出現暴漲，但也是可以觀望的。

最後，房地產走漲這事，很可能是一個短期的板塊輪動，大家切勿眼紅跟風孤注一擲，認真思考的投資才不會出錯。