一號說：成都，成都，唯一帶不走的只有光

就在藍光發展（600466.SH）公告轉讓旗下物業上市公司藍光嘉寶服務（2606.HK）給碧桂園服務的同時，藍光發展上海總部將撤回成都的訊息，也在虹橋地產圈流傳開來。

這背後，是藍光發展已陷入了缺錢的窘境，在未來一段時間情況極有可能進一步惡化。

從賣資產到撤總部

海哥在去年12月底的一篇《藍光沒有老臣，二代無需臥薪》一文中，已指出藍光發展在半年內三人總裁級高管離職，特別是藍光老牌職業經理人的離職，背後是藍光業績的隱憂和居高不下的融資成本，以及三道紅線全中的窘迫境地。

其中，更是指出，藍光發展2020年在新增土儲、各項核心財務指標最佳化等方面的目標，均沒有完成。

這也使得，出售物業公司股權，成了藍光發展斷臂求生、換取現金流的為數不多的辦法。

事實上，這種頹勢在7個月前就已經顯示出來了。

去年10月下旬，藍光發展將“地產+醫藥”雙輪驅動戰略中的醫藥板塊迪康藥業，以9億元賣給了漢商集團。

自此，藍光發展的“雙輪驅動”，變成了“獨輪車”。

而漢商集團則在今年的1月18日釋出公告稱，得益於併購迪康藥業帶來的業績增厚等因素，公司業績從三季度的虧損轉為盈利，預計2020年全年，漢商集團將實現歸屬於上市公司股東淨利潤範圍為 4,000 萬元到 4,505 萬元，同比增長 33.91%到50.82%。

其中，僅合併迪康藥業 2020 年 11-12 月的報表，就使得漢商集團增加淨利潤 4334 萬元。

這筆買賣，藍光發展是做得真虧，但不賣資產自救又能怎麼辦呢？

到了今年一開春，就以迅雷不及掩耳之勢，將手中持有的物業板塊藍光嘉寶服務的64.62%的股份作價48.46億元賣給了碧桂園服務，幾乎是全盤轉讓，手中僅餘0.42%的內資股。

不過這個價格，相較當天股價，這筆買賣藍光發展算是浮盈了20%。

當然這或許是碧桂園的友情救急，畢竟楊老闆樂於扶貧濟困。

與此同時，藍光發展總部要撤離上海的訊息也在圈子裡傳開。

要知道藍光現在在上海的總部，是2019年以股權轉讓的方式，3億元買下的上海虹橋世界中心578號辦公樓。

從成都到上海，總部搬遷或者說所謂的雙總部運營模式，才運營了一年多時間。上一個總部匆忙撤離上海的房企，還是IPO失敗的奧山控股，如今也是麻煩纏身、業績不振。

如果訊息得到驗證，那麼藍光發展將成為第一家離開大虹橋的千億房企。

頗有一種“最是倉皇辭廟日”的淒涼。

“三道紅線”下的資金飢渴

去年三季報時，藍光發展前9個月的淨負債率達到119%，剔除預收款後的資產負債率仍有70.58%，現金短債比為0.81。可以說是“三道紅線”全中。

到了12月底的時候，根據藍光發展2020年的經營業績快報顯示，截止2020年末，公司資產負債率為82.23%；淨負債率為92.93%；剔除預收款後的資產負債率為73.65%，現金短債比1.12。

這麼一看的話似乎“三道紅線”已經兩道翻綠，僅剩剔除預售款後的資產負債率一項觸及紅線了，不過如果剔除受限現金的話，現金短債比預計仍小於1。

短短時間，藍光發展是如何做到快速降負債的呢？

除了甩賣資產回收現金流之外，海哥還從簡報中發現了端倪。

截止2020年底，藍光發展的總資產從上年同期的2018.9億元增長到2572億元，增長了27.41%。總負債從1627.7億元，增長到2115.2億元，同比大增29.95%。

而歸屬上市公司股東的所有者權益，卻從去年同期的192億元降到了188億元，減少了2.08%，換言之，藍光發展是透過大幅增加其他少數股東權益來做大淨資產，從而降低淨負債率。

海哥算了下，藍光發展在2020年中，少數股東權益淨增加了66億元，同比大增16.9%。且少數股東權益占上市公司淨資產的59%，上市公司股東僅佔41%。

不禁讓人疑惑，這是藍光的上市公司還是少數股東的上市公司。

與此同時，藍光發展還透過大幅降低銷售均價，來快速出清手中存貨，從而換取現金流。

經營簡報顯示，2020年1-12月，藍光發展銷售金額約1035億元，同比增長約2%；實現銷售面積約1205萬平方米，銷售均價為8589元每平，較3季度末的8700降了110元每平，較2019年14052元每平的銷售均價更是大跌40%。

可以說藍光是在打骨折賣房啊！這個打折力度要是像某大一樣大肆宣傳的話，說不定還能多賣房。

“不敢高聲語”的背後，可見其現金流的緊張程度。

此外，藍光發展的融資成本也長期處於行業高位。去年12月9日，藍光發展發行了一筆2.25年期限的3億美元債，利率成本為10.4%。

去年3月、6、7月份三次發行的美元債成本分別在11%、10.5%、10.5%。這樣高的融資成本在top50強中也是罕見。

信託融資激增，明股實債猖獗

高息債之外，藍光發展在去年6月份以來密集發行信託產品，更進一步印證了其面臨重度的“資金飢渴症”。

用益信託網顯示，藍光發展在2018年信託產品為6筆，2019年18筆，而從去年6月到今年1月，藍光發展的信託產品激增至39筆！

其中涉及天津、昆明、茂名、張家口、嘉興等多地專案，7個月內透過信託融資共計24.55億元。

其中絕大多數是透過大業信託來募集的，僅發行成本就普遍在7.7%至9%之間。

更讓人震驚的是，藍光還透過信託產品開展了明股實債的操作。

比如“金沙2024期藍光發展優質專案集合資金信託計劃”、“金沙2037期藍光發展優質專案集合資金信託計劃”等幾個信託計劃，明確提出“本產品為股權投資類信託產品,不設預期收益率; 本產品設定了合理的投資退出機制，可以透過專案分紅或透過轉讓所持專案公司股權方式,實現信託資金收益”。

信託產品中，明確涉及明股實債的金額高達13.05億元，佔信託融資的53%。要知道，這還僅僅是用益信託網公開披露的信託產品。

業績疲軟 土儲存疑 擔保風險高企

藍光發展2020年的業績快報顯示，公司實現全年營業收入455.9億元，同比增長16.32%；而同期歸屬於上市公司股東的淨利潤35.09億元，同比增長1.46%。

而扣非後的淨利潤同比下滑6.56%，且淨利潤增幅遠低於營收增幅，可以說是增收不增利。

另一方面，營收和淨利增速大幅放緩，相較於2019年27.17%的營收增速和66.63%的淨利潤增速，2018年25.53%的營收增速和62.9%的淨利潤增速，2020年的盈利能力可以用業績慘淡來形容。

那麼未來會好麼？

從銷售業績來說，2020年的銷售相比2019年僅增加了2%，而同期銷售均價卻下滑了40%。

拿地成本更是有增無減，可以預見，未來兩年藍光的盈利能力將出現斷崖式下滑，甚至不排除出現虧損的可能。

如果說，業績的下滑是藍光未來可能暴雷的隱憂的話，那麼藏在藍光公告裡的土儲資料更讓人疑惑。

根據藍光發展釋出的2020年1-12月經營簡報稱，2020年全年，公司新增房地產專案共計60個，新增專案總建築面積約962萬平方米，計容建築面積約716萬平方米。

而在三季報時，藍光發展曾公佈新增專案47個，新增總建面775萬平方米。

換言之，在四季度藍光發展共新增專案13個，新增總建面187萬平方米。

根據藍光發展10、11、12三個月的經營簡報資料，一號地產瞭解到，新增專案合計確為13個，共計15幅地塊，即使按照規劃容積率上限計算，全部的新增總建面才136.9萬平方米。

如果按照藍光發展的權益佔比計算，藍光發展在四季度的新增權益土儲面積僅為81.8萬平方米。

上述兩個資料與藍光發展在2020年經營簡報披露的187萬平方米相距甚遠，請問藍光發展的董辦，是數學不好呢還是涉嫌披露虛假資訊？

由此，藍光發展2020年全年的新增土儲資料也很值得懷疑，看看他全年的拿地支出就一目瞭然了。

此外，藍光發展的超高比例擔保風險，也將隨著業績的下滑以及現金流的緊張，成為又一個不容忽視風險點。

據藍光發展公告顯示，截至2021年1月31日，公司及控股子公司對外擔保餘額為702.84億元，佔2019年期末經審計歸屬於上市公司股東淨資產的365.52%；其中，公司為控股子公司、控股子公司為本公司以及控股子公司相互間提供的擔保餘額為670億元，佔2019年期末歸屬於上市公司股東淨資產的348.75%。

由此可見，藍光發展的危機似乎已經步步逼近，可資佐證的是，他們近期在急招一名公關總監，候選人具備的條件是“需要強大的媒體關係”。

春江水暖鴨先知，藍光發展的股價，也從一年前的7元每股，跌至轉讓物業公司前的低點4元每股，整整跌去了42.8%。