更高更快更強。

2021年對於房地產而言，又是一個看誰跑更得快的遊戲。

是遊戲就有輸有贏，而地產江湖的遊戲無疑是激烈且殘酷的。在2021年的遊戲賽道上，碧桂園又一次跑在了眾多房企的前面。

2月25日，藍光發展釋出旗下子公司轉讓股權公告，藍光嘉寶服務以48.47億暫估值轉讓64.62%股權予碧桂園服務。

圖源公司公告

2021年物業的第一筆收購案正式敲定。這也是物業領域迄今為最大的一次收購，比2019年雅居樂20.6億元收購中民物業（1.9億平在管、1億平參股)，交易金額番了2倍多。

規模小了一截，價格翻了番（不考慮具體專案品質），不難看出的是兩年間上市物業公司的價值增長，可見迅猛。

大收購時代下

誰能獨善其身？

前有合景悠活“蛇吞象”，以13.16億元收購雪松智聯80%股權，獲得超8600萬平方米的管理規模增量，使合景悠活在管規模躍升至“億級”。

後有恆大物業以15億對價收購浙江亞太酒店物業，同樣獲得超8000萬平方米的規模增量。

如今的碧桂園也成為其中一員。在頭部房企作為行業收割機的現象中，退一步，我們需要思考的是：在物企掀起上市熱浪的背後，無非是母公司能夠擁有多一個融資的平臺，進行自我版圖的擴張。

而當這個融資平臺成立不久之後就被他人據為己有，那房企們的熱情是否依舊高漲。

2019年藍光嘉寶服務踏入資本市場，2021年這個行業TOP20納入TOP1的囊中。對於物企行業來說，這次事件開啟了收併購的新時代紀元，同時給行業帶來了巨大影響和啟發。

當房企費盡心思，為了獲取更多的融資平臺而讓旗下物業股IPO後，或將面臨兩條道路：

1. 憑藉一己之力，迅速擴張市場份額，打造屬於自己的品牌影響力，取得較好的成績，方能在縱橫之中有一席之地，與母公司共生共榮。

2. 就是類似被其他物企吞併收購的境地。當心血付之東流，母公司急需資金補充的時，犧牲左膀右臂在所難免。

因此，當房企馬太效應下，強者愈強時，未來其他房企物業股的上市熱潮能否依舊持續，雲叔將持續關注。

有息負債超722億，同比大增26.89%

回到事件的兩位主角身上，藍光發展為何急於自斷手臂？我們從公司目前的處境就可略知一二。

從企業外部環境來說，先是“住房不炒房”的政策再到針對房企方面的“三道紅線”指標，更是在2020年最後一天出臺了針對銀行方面的“兩道紅線”，讓房地產企業當下的任務之急是大舉降低企業的負債，而藍光發展也是如此。

從公司內部自身因素來看：根據公司2月9日公佈的2020年業績快報顯示：2020年藍光發展扣非後歸屬於上市公司股東的淨利潤為31.36億元，同比減少了6.56%；有息負債超722億，同比大增26.89%，短期有息負債為263億元，同比增加27.62。

圖源公司公告

在鉅額負債下，2020年末藍光發展的紅線情況有所改善。財報顯示：公司淨負債率為92.93%；剔除預收款後的資產負債率為73.65%；現金短債比1.1，踩中一條紅線。

也許正是內外交困的情況下，藍光發展才不得已而為之。當然除了賣掉藍光嘉寶之外，藍光發展早在2020年就有所回籠資金，補充儲能的大動作。例如7個月前，藍光發展把曾經雙翼之一的醫藥，9億賣給了漢商控股。

取長補短

再把目光聚焦碧桂園這個巨無霸房企身上。所謂遇強則強，身為行業TOP1的排頭兵與行業TOP20之間擦出的火花，自然是少不了的。

根據藍光嘉寶服務2020年末的公告顯示，2020年企業共收購17家物業企業，居上市物企收購首位，年末合約管理面積已達到約2.1億平方米，較2020年中期提升0.7億平方米，在管面積已經達到約1.3億平方米，較2020年中期提升4000萬平方米以上，顯示出藍光嘉寶服務強勁的外拓實力與強大的資源圖譜。

碧桂園服務方面，資料顯示：2019年6月末至2020年6月末，碧桂園服務的在管面積增長5917萬平方米。

因此，在以規模上想要取勝的碧桂園要殺出一條血路，單靠自己當前的規模增長資料是難以完成千億營收的。

根據碧桂園服務與藍光嘉寶服務2020年中期資料顯示，碧桂園服務控股藍光嘉寶服務後，企業的在管面積可達4.09億平方米，合約管理面積可達8.9億平方米，整體儲備面積達近5億平方米。

另外，此次的併入，碧桂園服務的智慧化服務系統能夠較大程度上完善藍光嘉寶服務的科技智慧化建設，實現兩品牌之間的資源整合，將碰撞產生更大的服務價值。

所以兩者的合作，藍光嘉寶看中的是碧桂園方面所帶來的平臺發展機遇，碧桂園方面看中的是對方所擁有的土儲規模，所以就“順勢而為”，初步達成雙發的合作意向。

結語：在以量換價的房產的時代，房企更多的是在關注擴張自身規模的同時也要保持相對增長中的利潤，兩者相輔相成。無論再怎麼高溢價拿地的背後，都是對自身規模的考量，利潤方面更多的是向精細化管理邁進。碧桂園與藍光嘉寶之間的合作能否達成，雲叔將持續關注。