房子，一直都是一談就痛的話題，全國最大的房產交易平臺，貝殼的漲價，讓這種痛來的更加猛烈了。
貝殼在多個城市上調中介費至3%，先是上海，再是深圳、廣州、成都、鄭州等重要城市，現在又是重慶。作為中國最大的房地產交易和服務平臺、一個900多億美元市值的紐交所上市企業，這種漲價的背後，隱藏的是什麼一種商業邏輯呢？
熟悉房地產行業的人，都知道，左暉的房產中介商業帝國一直都是重資產模式，員工超過42萬人，是國內絕對的地產中介龍頭企業，全年的交易額超過2萬億，但是很可惜，利潤卻少的可憐。
根據貝殼的財報，貝殼上市後的第一個季度2020年Q3季度，雖然淨營收為人民幣205.5億元，同比增長了70.9%，但其歸母淨利潤僅為7470萬，相比2019年Q3季度的歸母淨利潤3.814億，同比下降了80%，而在2020年Q1季度，其歸母淨利潤更是虧損了12.29億。
由此可見，貝殼是一個營收很高的公司，卻不是一個很賺錢的公司。
貝殼漲價的背後，到底是為了維持重資產運營保住市場龍頭地位的被逼無奈，還是壟斷市場後的肆意而為？
貝殼漲價背後的底氣
2020年3月，貝殼完成D+輪融資，孫正義的軟銀願景基金領投10億元，此次融資之後，貝殼上市了，其IPO 招股書中2.13萬億元的交易額，在全國範圍內亦僅次於阿里巴巴。
貝殼此次漲價之後，很多網友罵聲一片，甚至有很多業內人士認為貝殼已經有了壟斷的姿態。依靠線上的大資料與雲計算、線下的無數經紀門店，以及線上線下的高頻互動，貝殼找房形成了自己的業務閉環，築起了高高的商業壁壘。
1月18日起，重慶貝殼服務平臺，重慶鏈家買賣房屋交易服務費用調整為賣方1%，買方2%（之前是賣方0%，買方2%）。因此2月18日起，房屋買賣在貝殼平臺交易會收取賣方1%的服務費。這與去年12月份鄭州貝殼系所有門店的中介費調價如出一轍。
貝殼的中介費上漲並不是新鮮事，早在2018年，“鏈家上海逆市上調中介費至3%”事件，就引起過一陣輿論討伐。當時，上海鏈家將服務中介費由房屋成交價的2%上調至3%，隨後各家中介紛紛跟風上調中介費，也正是在此之後，貝殼也陸陸續續開始了調整全國中介費標準之路。
中介費從2%到3%，聽起來好像變化不大，但是當這個比例乘以房子的單價，得到的數字就變得極其嚴峻。拿上海來說，2021年2月份，上海的二手房均價是每平方米55628元，四捨五入是6萬一平，如果你想透過貝殼的中介買一套100平的房子，那麼在提價前需要準備12萬的中介費，提價後中介費就漲到了18萬，這憑空多出來的6萬，對於一個努力買房的普通家庭來說，是一筆不小的數目。
有人可能會問，中介費上漲，漲的是賣家的服務費用啊，關買傢什麼事？
如果你是賣家，你會按照房子的原價乖乖上交這6萬塊錢中介費，還是會偷偷漲價來抵消這6萬塊錢呢？反正這套房子不會只有一個人想買，看到漲價有人不想買了，自然也會有人想買。
又有人會問，貝殼漲價了，那我跳單去別家不就好了？
首先，2021年民法典正式實施，有一條規定就是買房找中介不能跳單，前幾天有一位百萬級網紅“小小莎老師”透過深圳的鏈家中介買房跳單，被深圳市房地產中介協會點名批評，並列入了深圳市房地產中介行業失信客戶名單。
其次，你很有可能找不到別家中介跳單。貝殼旗下，有包括鏈家、自如、德佑、中環、恩居、21世紀不動產等多個品牌，根據貝殼研究院，貝殼的盤子目前已經延展到了103個城市，服務主體連線了265個新經紀品牌的超過45.6萬經紀人和4.2萬家經紀門店，而在線上，貝殼已經形成了2.26億套房源資訊的樓盤字典庫，是中國最大的房地產交易和服務平臺。而且房產是圍繞某個具體小區或商圈的區域性競爭，在貝殼系高密度佈局社群的範圍內，購房者很難找到合適的中介和房源去跳單，如果賣家認定了貝殼，跳單就更困難了。
貝殼的護城河有多深
根據CIC的報告，預計到2024年，新房、二手房和房產租賃市場的市場規模將達到30.7萬億，而中國透過居住經紀服務平臺的房屋交易額將達到19.1萬億元。這意味著，30萬億的交易規模，有近三分之二要倚仗於房產經紀平臺來完成。
與競爭對手相比，貝殼找房擁有的是，線上的大資料與雲計算、線下龐大的經紀門店，還有線上線下的高頻互動。根據貝殼研究院，線上下，貝殼擁有45.6萬經紀人與4.2萬家經紀門店，為其貢獻了大量的資料、房源、服務和交易；而在線上，貝殼已經形成了2.26億套房源資訊的樓盤字典庫，將交易和服務標準化。樓盤字典+經紀人，貝殼築起了它的商業護城河。
曾經的房產經紀行業有兩個陣營，貝殼創始人“左暉”和“反左暉聯盟”。
2018年6月，58同城聯合中原地產、我愛我家、21世紀不動產等多個房地產經紀商，召開了“真房源”誓師大會，與“百分百真房源”的貝殼較量。後來，21世紀不動產反水，帶頭大哥58同城私有化退市，中原地產創始人施永青宣佈退居幕後，“反左暉聯盟”失敗告終。
網際網路巨頭也曾入局，阿里的“天貓好房”、京東的“好房京選”、位元組的“幸福裡”，它們面臨的問題同樣是樓盤字典和經紀人管理系統，這些顯然是演算法目前所不能覆蓋的，房地產中介行業的重資產模式，擋住了所有想要進來的網際網路巨頭。
畢竟貝殼從 2008 年開始打造的樓盤字典是全國範圍內最大的住宅資料庫，線下強大的履約能力是其最大的護城河。
而正如外賣小哥之於美團，快遞小哥之於京東，對於房地產行業來說，真正有價值的流量是經紀人。
十多年前，鏈家創始人左暉第一次見到高瓴資本創始人張磊時，張磊說，你們這生意我知道，鏈家做得也不錯，但我就一個問題，“你們這生意是可以規模化的嗎？”左暉不解，張磊回答說，這個生意本質上依賴一個個經紀人。
經紀人既是企業利潤的創造者，又是平臺模式的踐行者。
作為為數不多的上市房產經紀公司，貝殼依靠背後雄厚的資金，不僅大規模擴張，還大幅提高經紀人的待遇，提高招聘成本。目前鏈家招聘的人主要有兩種，一種是本科學歷及以上的大學生，另一種是工作經驗豐富的中介，底薪在6500元左右，而傳統中介的底薪多在2000~3000元。
1月29日，貝殼找房在北京召開研討會，推出“春望計劃”，宣佈2021年將聯合平臺合作新經紀品牌提供60萬個經紀人招聘崗位，屆時貝殼的經紀人數量將達到百萬級別。而左暉曾表示，經紀人薪資需要是所在城市平均收入的1.2倍。這樣龐大的薪資規模，要從哪裡出呢？從貝殼的財報來看，答案是佣金，也就是中介費，2018年和2019年，貝殼的佣金收入分別佔存量房收入的99%和94%。
值得注意的是，房地產經紀收費，目前沒有國家統一標準，在2014年“關於放開房地產諮詢收費和下放房地產經紀收費管理的通知”釋出後，都是由企業自行定價。
透過調高中介費以提高經紀人薪資，進而招聘更多的房產經紀人，讓一些沒有錢的小公司經紀人跳槽、招不到人，最後倒閉，而後就可以讓更多的買房者不得不選擇貝殼，貝殼再調高中介費……如此往復迴圈，貝殼的“一超”地位穩如泰山。
根據反壟斷法案，在特定個案中，如果直接事實證據充足，只有依賴市場支配地位才能實施的行為持續了相當長時間且損害效果明顯，準確界定相關市場條件不足或非常困難，可以不界定相關市場，直接認定平臺經濟領域經營者實施了壟斷行為。
貝殼提高中介費，是從2018年就開始的事實，且已經持續到現在。反過來說，如果貝殼沒有市場支配地位，它的中介費漲價後大家可以自由地找別家中介，那中介費漲價的那幾個城市，貝殼的經紀門店可能早已倒閉了。
線上搶流量、線下搶經紀人，貝殼找房並沒有新模式，只是把傳統中介的各個業務模組更緊密地銜接在一起。資訊和服務的雙重壁壘，解決了傳統中介平臺供需不平衡和非標準化的難題，讓後來者越來越難以進入，讓現存者越來越難以逾越，使行業競爭格局向“一超”的寡頭壟斷方向發展，最終為貝殼築起了極高的護城河。
提價中介費也應該提高服務
2019年左暉曾在接受採訪時，被問到如何看待大家認為中介費高，左暉說他認為中國的中介費從世界來看並不算高。左暉介紹，中國費率大概在2.5%左右，美國、日本都是6%，南非是8%，香港雖然是2%但是有預支費用。
電視劇《安家》讓大家重新認識了房產經紀人這個行業，但不可否認的是，目前房產經紀人依然是屬於不被認可的職業之一。很多買過房的人都知道，有些中介人員也並不專業，中介費和中介人員的服務水平並不掛鉤。如果提升中介費後，能夠提升服務質量，這也無可厚非，但是從首先漲價的上海到前幾天漲價的重慶，兩年多過去了，貝殼並沒有出臺新服務、新標準來匹配高昂的中介費。
而且，貝殼得到的投訴並不比其他平臺少。2020年7月7日，消費者“忠肝義膽範廚師”就向黑貓投訴平臺反映，貝殼旗下的德佑利用貝殼品牌招攬業務，在沒有進行調查客戶是否具備貸款資質的情況下，提前收取中介費用。今年2月份，蘭州市民陳先生實名舉報貝殼找房平臺套路賣家違約，從而付出雙倍違約責任的事實。在知乎等社交平臺搜尋，關於貝殼的投訴問題也不勝列舉，在21聚投訴上，多名使用者還投訴了貝殼找房惡意洩露個人資訊、服務爭議等問題，而截至3月2日，在黑貓投訴上，貝殼找房的投訴量多達585個。
除了這些公開的投訴貼，貝殼找房還曾捲入了甲醛超標的聯合投訴。當時其客服迴應稱，火災隱患和甲醛問題，都不在他們的預審範圍內，他們只是平臺方，可以與出租人協調解決問題，但具體責任可能仍需由出租人承擔。
在貝殼的服務沒有任何提升的情況下，別家中介平臺如我愛我家、麥田的中介費一直穩定在2%左右，且提供的服務與貝殼大同小異，但是相比2018年，2019年貝殼的市佔率仍然提高了3.1個百分點。
貝殼漲價背後的無奈，不掙錢
“我們藉助網路和大資料的力量，徹底地重塑了這個行業。”2020年7月24日，在隨招股書附上的公開信中，貝殼創始人、董事長左暉這樣說道。
貝殼的出現，改變了整個房產經紀行業的玩法和規則，在一定程度上打擊了“假房源”的市場亂象。但是貝殼本質上是一家企業，而企業的目標就是利潤最大化，上市後的貝殼必須對資本進行交代。
壟斷不是一蹴而就的，貝殼正在透過經紀人、資訊和資料的壟斷，拿到更多的市場份額，掌握議價權，支配整個行業。2017年，北京市的管理部門曾約談鏈家等中介公司，要求其降低中介費、把資訊系統開放給監管部門，最後不了了之。
我愛我家集團董事長謝勇表示：“那種既做線上、又做線下的平臺，既做裁判員又做運動員，這在商業倫理和操作邏輯上是我們不太能接受的。”其中深意，懂的人自然懂。
無論是開發商、代理商，還是買房者、賣房者、經紀人，對所有人來說，如果貝殼形成壟斷，就能在房產賽道中既當運動員又當裁判員，成為這個賽道中所有參與者的噩夢。
但是，事實上，貝殼雖然佔據了大部分的市場份額，但卻是一個不怎麼掙錢的公司。
貝殼的財報顯示，2017年到2019年貝殼的歸母淨利潤分別為-5.744億元、-4.678億元、-21.84億元，2020年Q1季度更是產生了12.31億元的虧損。其中一個重要原因，是因為貝殼付給代理商、經紀人的佣金成本越來越高，2018年為218億元，2019年劇增至347億元，佔了大半營收。
貝殼的招股書中也提到，分給關聯代理商和其他銷售渠道的佣金增多，以及內部經紀人和專業銷售薪酬增多，對應起來，佣金分割和佣金及內部補償主導了貝殼成本的上升。
特別是2019年，按照招股書，2019年貝殼的一般管理費用為84億元，比上一年多出了35億元，當中有29億元用於支付員工工資，而且由於外部經紀公司入駐量同比翻了3.7倍達到42.65萬家，貝殼對外支付的佣金成本逐季上升，全年同比上漲了702.8%至111.6億元，對內支付的佣金和提成同比增長了23.3%至194.4億元。
此外，2017-2019年，由於處於平臺建設期，貝殼集團對於人力成本的投入較高，總務和行政支出為42.8億、49.3億和83.77億。
貝殼有存量房交易、新房交易、新業務及其他三大業務板塊。從年度資料來看，存量房交易收入一直是貝殼的第一大收入來源，2017年至2019年的總營收佔比分別為72.4%、70.4%、53.4%。中原地產的中介表示，作為中介，相比二手房交易，更喜歡做新房交易，因為新房交易更賺錢。貝殼目前的主營業務，還是不太容易賺錢的二手房業務。
高成本加高支出，一同把貝殼推向了虧損。
截至2020年9月底，貝殼平臺連結的門店數量超過4.4萬家，平臺經紀人數量同比增長50.7%，而現在貝殼又喊出了招聘60萬經紀人的口號，經紀人數量增加必然會導致平臺佣金成本大幅增加，貝殼的“燒錢”之路還在繼續。