作者 | 劉絲雨

編輯 | 繆凌雲

在被自如、蛋殼控制了半壁江山的一二線城市品牌公寓租賃市場上，排名第三的青客公寓就稍顯低調了些。

美國東部時間10月7日，長租公寓服務商“青客公寓”正式向美國證券交易委員會遞交了F-1招股檔案，欲以發行ADS（美國存托股票）的形式募資至多1億美元。青客公寓也成為了第一家啟動海外IPO的長租公寓服務商。

做年輕人的生意

正如其名字一樣，青客公寓瞄準的物件是事業剛剛起步，收入較低的年輕人。

資料顯示，20—30歲之間、中專以上學歷的青年平均每8個月會換一次工作。隨之而來的搬家需求，也逼迫他們必須能迅速找到棲身之地。

為此，青客給自己貼上了“月租低於2000元的長租公寓NO.1”的標籤。一是在一線城市較為偏遠的區域佈置房源，二是深耕二線城市，試圖與自如、蛋殼錯位競爭。

例如，據上海棲坊資料顯示，自如的房源主要集中在外環以內，佔比達57.3%，分佈較為平均。蛋殼則集中於中環及外環，這兩個環線房源佔總數的50%，且分佈非常集中，內環及外郊環房源較少。而青客更偏向於遍地撒網，房源分佈較廣但位置較為偏遠。

另外，2012年底，青客公寓成立運營的第一年，可供出租的房間數為940間，且全部位於上海；截至2018年12月31日，青客公寓運營覆蓋6座城市共計91234間房間，複合年增長率為114.4%。而這些增長主要來自於二線城市。

如此定位，的確收到了不錯的效果。

招股檔案表示，中國前五大品牌公寓租賃商，青客公寓在長江三角洲城市--上海、南京、蘇州以及杭州--可供出租以及房屋佔有數量上，處於領先的地位。不過，與第二名自如的差距並不明顯。

財務資料則顯示，2017年和2018年，青客公寓的營業收入為5.23億元和8.90億元人民幣，同比增長70.3%。從收入結構來看，租賃收入分別佔2017年和2018年的97.35%和89.55%；而截至2019年6月30日止9個月，租賃收入在總營收的佔比下降至88.29%，增值服務的佔比已接近12%。

所謂增值服務，即寬頻網路、公共事務、青客優選以及房東或租戶的賠償金。

二房東不好當

錯位競爭帶來了營收的迅速增長，再加上2018年以來，在“房住不炒”、“租售同權”等利好政策的刺激下，國內住房租賃市場快速發展，長租公寓行業也受到資本熱捧。

青客公寓同樣獲得了不少投資者的青睞。

赴美遞交招股檔案之前，2018年4月，青客完成了由摩根士丹利管理的私募基金及凱欣資本聯合領投的數千萬美元的C輪融資。

目前，青客公寓創始人兼CEO金光傑直接持有30.3%的股份，凱欣資本及其關聯實體總共持有28.1%的股份，為最大機構投資人。此外，紐信創投、賽富投資基金和摩根士丹利管理的私募基金分別持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。

前《每日經濟新聞》的記者屈成才也曾對青客進行投資。2015年，作為紐信創投的合夥人之一，屈成才以天使合夥人的身份加入青客。如果這次成功上市，無疑是其最成功的一次創業。屈成才早年離職後曾參與多個專案創業，還曾擔任過上海安泰經管學院的公關負責人。

“當包租公也是很有前途的。”對於自己的選擇，屈成才曾如此對媒體表示。

只不過，隨著招股書的披露，首席科創官發現，這個包租公並沒有那麼好當。

由於青客公寓更多地選擇在相對便宜的位置採購公寓，因此在客單價上青客公寓的價格相比自如顯得較低。截至2019年6月30日止9個月，青客公寓的平均稅前月租金為1149元，略低於2018年同期的1279元。

據《商業評論》此前報道，屈成才透露，算上裝修、購置傢俱等在內青客公寓一間房的開銷約在1.5萬元至2萬元，且轉租的差價並不是很高，投資回報時間比較長。

2017年及2018年，青客公寓淨虧損分別為2.45億元和4.99億元。而成立7年來，公司虧損總額更是達到了20億元。

暴雷中心，“二房東們”的IPO賽跑

為了緩解虧損問題，長租公寓平臺紛紛試水“租金貸”，青客公寓也不例外。

目前，青客公寓與11家金融機構達成了合作，在為租戶提供分期貸款的同時，亦能使用分期貸款所得收入採購新公寓或進行裝修。

據財聯社報道，青客80%以上的租客都使用房租分期，而青客是行業唯一一家以26個月的長租期實行租金貸的企業。去年9月，包括青客公寓在內的16家上海代理經租企業就被約談，重點詢問有關租金貸情況。

首席科創官注意到，去年12月至今年2月，浙江省消保委牽頭開展了租金貸消費調查、暗訪，發現各租房平臺存在通過差異化優惠條件誘導租客採用租金貸、消費者在不知情的情況下選擇租金貸等亂象，要求相關平臺整改。

監管層面的風險控制事出有因。當租金貸和租賃房源收購等掛鉤，有可能出現爆雷等風險。

同策研究院資料顯示，從2017年2月至2019年3月，已有20多家長租公寓品牌倒下。僅2019年7月，就有6家長租公寓由於資金鍊斷裂而爆雷。除了影響較大的樂伽公寓外，還有南京玉恆公寓、西安萬巢、杭州安閒居、杭州速錦房產、南昌誠寓物業等。

成立於2017年7月的樂伽公寓，巔峰時期成立了300多家簽約中心，員工達到600多人，遍佈蘇州、杭州、重慶、成都、西安、合肥，號稱為超過40多萬客戶提供服務，管理的房源超過20萬套，房屋總價值達1000億元。

租客在簽約時付款，一次性付半年、一年或者更久的房租；而房東收租卻是一季度一付或一月一付。支付時間差帶給樂伽公寓一筆富餘資金，這樣樂伽公寓就可以用這些資金開拓市場。

表面上看，“高收低租”的模式可以在短時期內提高市場佔有率，但這種模式依賴相當高的週轉率，一旦房子租不出去，手頭的資金鍊就斷了，支付不起房東的租金，爆雷也是遲早的事。

南京市住房保障和房產局也於當晚釋出《通告》表示，樂伽在履行租賃合同中出現大量違約，造成不良社會影響，希望廣大樂伽客戶理性維權。

至於青客公寓，在黑貓平臺上相關投訴也已超過500條，很多糾紛都因貸款引發；且根據招股書，2019財年至今，青客公寓與租戶簽訂的平均合同期限為11.7個月，但47.3%的租戶在合同到期前就已退租，只有5.1%的租戶選擇續租。

值得注意的是，今年9月，蛋殼公寓被曝出要上市的訊息以後，長租公寓另一大品牌自如也在考慮將於明年在美國IPO上市，計劃募集10億美元。根據天眼查資料，自如目前估值為50億美元。

無論從管理房間數、品牌影響力還是融資額度，青客相比自如、蛋殼，都還有較大的差距，你覺得此次青客能夠領跑上市，實現資本層面的彎道超車嗎？

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