文｜特約觀察員 陳偉

3月4日晚間，中國奧園披露2021年2月銷售簡報顯示，2021年2月中國奧園實現物業合同銷售約人民幣79.3億元，合同銷售面積約69.7萬平方米，同比分別增長305%和248%。2021年前兩個月，中國奧園累計實現物業合同銷售約人民幣180.3億元，合同銷售面積約155萬平方米，同比分別上升157%和145%，平均售價約每平方米人民幣11638元。

而在幾天前，成都成華奧園廣場三期憑藉“柱子房”成了抖音的熱點。近期，成都成華奧園廣場三期的業主們前去收房時，發現房內豎著一根外露的承重柱，佔地約2-3平方米，直接分割了客廳，導致空間變小。不僅如此，房屋也存在多處滲水、返潮以及牆面空鼓等問題。影片中，有業主在維權現場憤怒地站上桌子向開發商聲討，要求退房，“把我錢還給我要的不？”

成都奧園廣場三期維權現場

不得不說，近五年來，中國奧園的營收業績確實亮眼，實現了從百億到千億級規模“大躍進式”的增長。根據公報顯示，中國奧園2016年至2020年的合同銷售額分別為256.02億元、455.9億元、912.8億元、1180.6億元、1330.1億元，一度增長高達100%。

奧園的狂奔，來自於奧園董事局主席郭梓文的焦慮。2018年中期業績釋出會上，奧園董事局主席郭梓文曾經表示，面對集中度提高的行業環境及不確定性增加的宏觀格局，奧園將透過“快速開發、快速銷售、快速回款”的高週轉策略實現規模效應。

彼時，奧園距離千億房企仍有一步之遙。而在房地產政策基調保持穩定的背景下，行業集中度加速提升，頭部優勢日益凸顯，千億營收成為房企新的分水嶺。

據中金研報此前公佈的調研資料，奧園開發過程從拿地至開盤平均只需約8.2個月。

過快的增速自然而然帶來負債的高增長。在上述提及的五年中，中國奧園淨負債率從2016年的50.7%增長至2020上半年的79.8%；剔除預收款後的資產負債率為80.85%，超監管“紅線”，財務歸屬“黃色”陣營。

公司2020年中報資料

此外，值得注意的是，2020年上半年，奧園的有息負債、淨負債率、有息短債都同比大升，當中有息負債從去年上半年的536.7億元陡升92.1%至1030.5億元。其中短期負債約為475億元，佔比約為46%，存在一定程度償債壓力。

顯然，奧園的麻煩不止於此。“步子邁得太大”，該來的總是要來的。隨著千億目標的達成，中國奧園在持續高週轉的同時，也付出了被機構做空、業主投訴、拒絕收房、工程事故頻發、遭監管部門和媒體點名等代價。

2020年3月，奧園被質疑“銷售資料造假”之後，遭遇機構做空，網路一份《中國奧園做空報告》指出，中國奧園以“明股實債”方式，違規將數百億借款透過信託和奧園股權投資基金等關聯方，注入子公司的非控股股東權益中，並長期隱瞞和低報歸屬少數股東利潤；過去三年虛報合約銷售和回款金額約20%；違規引入信託貸款，並利用旗下金融平臺為母公司專案融資（自融）。

雖然奧園釋出公告做了澄清，但事實卻是，過去兩年，中國奧園的非控股股東方投入了近兩百億資金，貢獻超過60%的淨資產，卻只貢獻15%左右權益銷售，分享不到20%的報表利潤。相比碧桂園、中海、金茂等上市公司，過去三年半里，奧園非控股股東的投資回報率3.4%，僅有行業均值的1/5左右。

而上述提到的成都成華奧園廣場，2017年3月曾因虛報3700元/平米的裝修費變相漲房價及聯合鏈家收取購房者中介費之事,被房管局通報批評並暫停網籤,同時,記減信用分15分的處罰；2018年，成都成華奧園廣場被曝存在虛假宣傳等問題，業主拒絕收房，爆發200多人維權事件。此外，合肥的奧園城市天地專案，因為小區內雨汙不分流、車位蓋草皮等原因同樣被業主拒絕收房。

廣東省住建廳公告

2018年11月，廣東省住建廳網站釋出題為《廣東省住房和城鄉建設廳關於公佈2018年各地查處的第四批違法違規房地產開發企業、中介機構和物業服務企業名單的公告》，廣東清遠市合創泰富榜上有名；2018年12月，住建部網站釋出事故快報稱，廣東省茂名市電白縣金源海灣文化城專案一期一區，發生高處墜落事故，死亡1人。資料顯示，金源海灣的建設單位為茂名金源海灣房地產開發有限公司。據天眼查資料顯示，合創泰富和茂名金源海灣均是中國奧園旗下子公司。

凡此種種，不勝列舉。上述案例，僅是中國奧園營收狂奔帶來的冰山一角的“麻煩”。從區域性地產公司到佈局全國，郭梓文可謂是“大手筆”。但從目前暴露出來的問題來看，顯然經營水平並沒有跟上。

在大環境不斷“去槓桿”的前提下，未來中國奧園如何在保持規模快速增長與保證產品質量、經營質量之間找到平衡，考驗千億級奧園的操盤水平。粗曠式的擴張，只會被消費者用腳投票，淘汰出局。