| PART 1 |

股神巴菲特曾對股票持有有一個很形象的比喻：就短線而言，股票市場是投票機，人氣旺的股票走高；但是從長線來看, 股票市場是體重機，本質好的股票不會寂寞。

杭州2020年9.4新政規定“無房家庭以傾斜80%比例優先購買方式取得的熱點專案房源，限定5年限售“，再疊加“辦理不動產證時方可繳納契稅”，第一次把紅盤轉讓年限延長到7-8年。

時間成本、機會成本以及樓市漲勢的不可控，意味著投機風險無限擴大，機會幾乎被堵死。

房地產新政從來是前有古人，後有來者，這不2021年1.27新政繼續加碼、補漏，規定只要“搖號”中籤率在10%以下的新房，自取得不動產證之日起限售5年！

徹底把熱盤、紅盤的有房、無房、人才群體，購房路線全部封堵在7-8年限售的時間鏈上。

確實這樣一個週期，基本可以跨越房地產漲跌完整的短週期，不可控因屬太多，那是不是自住兼投資，就此止步呢？

那也不是，一、層出不窮的政策說明“房住不炒”並不是句口號，是政府堅決堅定的調控目標，調整週期之下注意風險，少用槓桿是明確的；

其二、是否還能有其他賽道逆週期操作？中籤率高於10%，又在20%內活躍板塊，就是這種既是投票機又是體重機，既有當下，還有未來，既符合城運的資源傾斜板塊，還是大勢所趨的或產業、或城市基建資源兜底板塊。

讀懂看透，並運用好這些反週期規律，還是有機會尋找出一條穩定的人氣旺，本質好的硬通貨。

| PART 2 |

先看無房+人才機會點，紅盤板塊未來科技城全部是錨定限售範圍內，如果再次開閘，上次搖號由低到高依次是未來天空之城16.32%，曉月澄廬19.16%，沐宸院29.95%大機率還是會湊成一堆。

如果政府考慮加大對撞，提高中籤率，快熬成現房的巨化專案、金成汀雲上府、眾安綠汀專案蒲荷芸邸，乃至富力中心，都有可能加入這次開盤潮，補足一桌。

要想避免5+N（預售到交付領不動產證時間）限售，怎麼能錯過未來科技城的城運和紅利呢？

可以考慮未科旁已經漸漸爬出萬年坑的閒林，佳兆業雲峰2.2萬的均價確實是大城西的窪地，在之前相對好搖的時候，兩次中籤率全部在11%左右的限售邊緣，很能說明問題。

而如果與雲峰同時代拿地，鴿了很久的時代天境，與鴿子王悅青藍、玉屏藍灣，以及閒湖城新組團錦繡灣同時開盤對沖，再加上跟紅盤潮一起湊個熱鬧，10%以上的機率還是很可能的。

大江東核心的融創城已清盤，雲帆社群還是在5年限售清單內，核心區另外一個金成專案也是大機率紅盤；而杭房悅東方既不是限售區，上次中籤率又在10%以上，還有即買即住、迅速變現的現房優勢，成為板塊例外。

| PART 3 |

主城區在年前開盤潮中幾乎全軍覆沒。

三墩北集體定義熱點（紅盤）5+N限售跑不了，但在上次分流潮中，融信天瀾中籤率出人意料的高，下一開盤週期哪怕和彩虹軒對撞，也難有這樣高的中籤率，鑑於本身的價效比和學區優勢，無房、人才仍然得考慮。

還有新政前逃脫限制，持續低中籤率的申花，天璽、天薈、濱融府、春月杭寧府四盤全線低於10%紅線，再次觸線的可能極大，還倒逼緊挨著的祥符也離限售區域越來越近。

祥符在申花擠壓下，越開越低的從而觸線的大家湛景天承美築。

再有望林府登記低於限售的約9.85%中籤率，後又有28戶客戶主動放棄，不足10%的劇情反轉，而後購房家庭提出異議，重新稽核並延期搖號，好在最終塵埃落定，僥倖逃離限售旋渦。

橋西大運橋西府、運河新城上河公元都是觸線樓盤，僅有云瀾天第府中籤率較高。整個城西北，唯一的機會可能也就在祥符。

另外智慧網谷的星創雙子星晶悅府、晶暉裡，要逃脫10%以下，也有難度，或許只有在多盤對沖的情況下才有機會。

千萬級的望江新城、江河匯御潮府、江河鳴翠兩盤，年前一個7.5%，一個5.65%中籤率也都非常難搖，未來只有期待望江新城的新世界瑰麗酒店+K11組合，加上面積約270-480㎡濱江融創始版橋未來社群、網傳住宅戶型面積在約140-320㎡新鴻基江河匯，不小的機率三盤對撞。

三個專案對於頂豪的需求來說依然杯水車薪，估計還是得限售，即使長線，這地段也不會只買個寂寞，永遠不缺接盤俠。

在限售名單內還有坐擁大關學區、地鐵、商業配套優勢加持的杭源裡，與其區位相仿的英藍岫町華庭今年即將上市，如果真如網傳的主力200㎡，且為兩房，預計中籤率會大幅提高。

還有相近，但學區和配套略弱的濱江望品，大機率沒有限售5年魔咒，大配套也屬於共享。

三塘和東新，中冶錦繡華府清盤，與武林三站距離和擁有武林新城3800畝整拆整建騰挪出的空間，嘉裡城TOD、艮山門鐵路上蓋綜合體、和平會展拆遷，打通城西、城東脈絡的潮王路-新風路隧道，意味著這裡的中籤率也將反轉。

檀映裡、春來楓華首開都是20%左右，綜合素質並沒有超脫的春熙上和灣，3月首開就差點低於10%門檻，板塊熱度大幅上升。

逐漸捂熱的還有文暉板塊，濱江和品、嘉裡城住宅部分，再聚合三塘東新三盤，加上鴿了很久的九龍倉天御，東新路-紹興路板塊20%的中籤率也許即將成為歷史，10%以上的上車機會也不多了。

| PART 4 |

艮北僅花樣年對越天一盤在售，年前23%中籤率，或許最後一開還有機會，即使限購，艮北向東緊挨離錢江新城2.0，向西與城東新城配套全打通的區位優勢，及與東西相鄰板塊巨大的倒掛價差，即使長期持有也沒太大問題。

另一個熱點板塊是濱江，年前參與紅盤盛宴僅丹楓四季，有御潮府、江河鳴翠、奧體三品分流，還一次性梭哈509套，中籤率才7.79%，加上之前長期在2%-3%徘徊的御濱府，濱江也是紅盤常客。

後續，丹楓四季和杭州壹號院各剩最後一幢，西興保利天匯現房預計千套一次性all in、龍湖濱康TOD綜合體天曜城、濱耀學府四盤齊售，量也是近5年罕見的，如果湊對開，再加上預期不到5萬單價的亞運村同級對撞，有機會在10%以上。

| PART 5 |

亞運村或許是奧體之後最熱的板塊，萬科日耀之城、華潤亞奧城和綠城桂冠東方首期、濱江星翠瀾庭5年限售應該是板上釘釘的事，桂冠東方僅是多了幾次機會而已，但亞運村的成熟也需要時間去溫養，5年時間剛剛好。

剛剛登記結束的潮起雲上府中籤率約7.4%，市北西已經逃脫不了限售區了，接下來蕭山市心的招商花宸裡不管是否定義紅盤，應該中籤率也會是個位數。

素質不錯，又有著低中籤率兜底的寧圍或許是另一個300萬級的邊際板塊，紅盤對撞前開盤的奧悅美築/奧林美築10.91%的中籤率已經非常接近限售圈，或許已經在紅盤清單中，如果寧圍各盤互相對撞，或與市北、市心同時開盤，有不錯板塊前景，又高於10%紅線極有可能。

| PART 6 |

另一個熱點板塊是臨平新核心的東湖新城，市民中心、 TOD綜合體配套叢集和高鐵新城提振下，曲江新歐鵬第三城中籤率大多在12%左右，上一次開盤甚至僅4.74%中籤率，東湖新城成為200萬級有房戶可參與中籤率最低的板塊之一。

而目前能夠下注的，顯然是雲城以北的瓶窯，溪上儷庭首開中籤率僅5.36%，而且越搖越低，就很能說明。預期瓶窯另外兩盤，良語久園和啟雲府，後續熱度也將逐步有所升溫。

| PART 7 |

按照上次紅盤潮約1萬+套房源和7萬+戶登記，整體中籤率僅僅7%，按這個配比，2021年第二次紅盤潮可能炸出更多的房票，開盤潮會噴湧的更猛烈。

大機率勾莊還是前宸+星創城組合；未來科技城沐宸院+未來天空之城+曉月澄廬組合，並有望新增富力中心和汀雲上府；三墩北天瀾+彩虹軒組合；大江東沒有融創城，如果金成專案不能及時跟上，就只有雲帆社群一盤獨秀，悅東方以不限售優勢收割一批擁躉。

奧體三品組合，變成亞運村桂冠東方、亞奧城、日耀之城+星翠瀾庭四盤組合，數量翻番，中籤率並沒有升高跡象，這些熱點板塊免不了限售。

但如果是人才或無房，首張房票用在這些依堅挺的板塊，也毫無問題，就像巴菲特超過半個世紀的投資生涯，真正長線並重倉持有的唯可口可樂等7只股票，這樣的盤不會虧待你。

還有那些略高於限售標準，又是值得購買的板塊，200萬級未來科技城旁的閒林板塊、餘杭東湖新城、雲城以北的瓶窯；

300萬+奧體旁的寧圍，400萬+申花旁的祥符板塊，500萬+市中心的大關、文暉、東新板塊……

這些可能是不多的既有板塊地段區位優勢、又有倒掛紅利的機會板塊，而這樣的10-20%左右中籤率的機會，可能也會隨著紅盤清盤，而迅速變低，這些板塊值得早做打算。

-END-

文/漁舟 編輯/漁舟