保利地產元月19日釋出2020年業績預告後，股價一路殺跌，從階段高點16.4元跌至階段底眯13.3元左右，跌幅近20%。分析原因，主要是這份業績預告大跌預期：營業收入及淨利潤同比增速分別為3.93%、3.39%，與近幾年保利地產動輒20-30%的較高增速形成巨大反差，這也是保利地產近期股價萎靡的主要原因。

同時，當前保利地產PE5.84，遠低於十年平均值9.02，與歷史最小值4.68也一步之遙；PB1.14，遠低於十年平均值1.61，與歷史最小值0.96也相差甚微。可以說，保利地產毫無疑問已進入十年期歷史最低估值區間。

業績增速大幅下滑，估值已處歷史下限，保利地產短期確實進入“戴維斯雙殺”局面。

但是，透過現象看本質，這種雙殺難道真的是保利地產不行了嗎？我認為，對一個地產股投資者來講，必須要有穿透企業的能力。下面，我談談自己對保利地產的看法，以及堅定持有保利地產的信心。

一、對保利地產2020業績預告的評判

1、預告中淨利率11.79%與2019年11.82%基本相當，說明市場普遍擔心的2016-2017年市場高地價對保利地產2020年淨利潤並沒有造成巨大的影響，而這種在房企主要成本既購地成本較大上漲的前提下，利潤卻基本不減，只能說明是由保利地產的產品單價上漲或其它費用降低所致，從一個側面也說明了保利地產具備了一定的市場提價能力，而這基本也是由保利地產的品牌美譽度所決定的。

2、據測算，2020年保利地產營業收少結算500億。也就是說如果這部分已售未結的預收賬款正常在2020年進行結算，2020年保利地產營業收大約為2952億，同比增速將達25%。按11.79%的淨利率計，淨利潤將達348億，增速24.07%。 這樣看來，在這樣一個受疫情影響的年份裡，營收及淨利潤增速也將是一個非常好的表現。

3、而如果2021年保利地產將500億納入結算，加之正常業績增速營業收入將達3700億，按淨利率11%計算，2021年淨利潤將達407億，增速達40%。這又將是一份非常優秀的業績，非常符合保利地產近幾年一直的高增速態勢。

二、對保利地產財務指標的綜合評判

1）總資產：近5年總資產平均增速27%，說明保利地產一直處於快速的成長週期，企業規模實力不斷增強。

2）資產負債率：保利地產近五年平均資產負債率為76.75%，小於房地產及金融行業平均資產負債率80-90%，說明保利地產的償債風險還是相對較小的。

3）應付預收減應收預付：保利近五年應付預收減應收預付的差額每年都在大幅增長，說明保利地產的競爭優勢非常強。

4）應收資產+合同資產合計佔總資產比率：保利地產的應收賬款佔總資產的比例每年在下降，說明產品非常有競爭力。

5）固定資產+在建工程佔總資產比率：保利地產近5年的固定資產佔總資產比例都在穩定下降，且比例遠遠小於20%，屬輕資產公司，維持產品競爭力成本低，財務造假的可能性很小。

6）投資性資產：保利地產近五年投資類資產遠遠小於10%，說明公司是非常專注的。

7）存貨：保利地產的應付預收-應收預付遠遠大於0，說明保利地產的產品非常暢銷，存貨基本沒有風險；

8）商譽：保利地產近五年商譽佔總資產比例都小於1%，幾乎不存在爆雷的風險，也不存在賬務作假的可能性。

9）營業收入：保利地產近五年營業收入增長平均17%，大於10%，說明成長性很好。

10）毛利率：保利地產近五年毛利率呈穩定上升趨勢，且波動幅度小於5%，說明財務造假可能性很小，且產品具備很強的競爭力的。

11）期間費用率：保利地產的期間費用率佔毛利率的比例都在18%左右波動，說明公司的成本管控能力非常強。

13）銷售費用率：保利地產的銷售費用率近五年低於5%，每年的波動幅度小於1%，說明產品的銷售還是非常暢銷的，銷售風險也小。

14）主營利潤：保利地產近五年主營利潤率每年呈穩步上升趨勢，平均17.21%，大於15%，說明主業盈利也是很強的。保利地產近五年主營利潤佔營業利潤的比例95.18%，說明利潤幾乎是主營產生的，質量非常的高。

15）淨現比：2017年保利地產淨現比負增長，主要是由於進行擴張公司的實力，2019年開始保利地產的淨現比又回到100%以上，說明公司的現金含量較好。

16）歸母淨利潤：保利地產近五年的ROE平均在15.85%，大於15%，且呈上升趨勢，屬於優秀的公司。

17）購建固定資產、無形資產和其他長期資產支付的現金與經營活動產生的現金流量淨額：保利地產近五的比例波動在-1.69%-6%之間，且有三年連續低於3%，說明回報較低。

18）分紅能力：保利地產近五年平均分紅為31.06%，並且近三年每年呈持續上升趨勢，符合標準，比較厚道。

綜合來看，保利地產與行業龍頭萬科相比，具備的優勢主要有：保利的實力在快速成長中；穩健的資產負債率；保利的產品競爭優勢在逐漸增加，縮小與萬科的距離；無論是維持競爭力的成本，還是管控成本的能力都非常出色，比萬科更出色；比萬科更專注。

三、對保利地產長期發展的主觀預判

1、房地產行業的“三道紅線”將不斷實現對行業落後產能的出清，有利於像保利地產這樣財務穩健的房企實行市場份額的快速提升，其實這也是一次房地產行業的供給側改革，必將推動房地產行業實現健康穩定的發展。

2、銀行業房地產貸款的“兩道紅線”，也對抑制房地產盲目建設和房地產價格泡沫，減少人們在房地產行業的投機行為起到積極作用，長遠來看，更有利於像保利地產這樣規模較大的行業龍頭實現穩定發。

3、2020年保利地產加大了購地力度，但減少了對地王的競拍，這樣將極大地保障了保利地產今後幾年正常的毛利率和企業資產規模的有效擴大，繼續提升行業位。

4、市場普通擔心政府短期內將會繼續出臺調控政策，進而影響市場信心，導致房地產行業股票估值這才被一再打壓，但是從目前來看，估值已到歷史低位區間，繼續下行的空間基本鎖死。

5、中國目前城鎮化率60%與發達國家80%相比仍有較大差距，同時人口向發達地區流入速度不會放緩，北方城市流入南方地區勢不可擋，而保利地產主營業務範圍主要為全國主要一二線城市及南方經濟發達城市圈，這樣確保了保利地產在經營方向上最起碼在幾年內是沒有任何問題的。

四、結論

短期來看，房地產行業，包括像保利地產等受國家宏觀調控政策趨嚴，“房住不炒”、“三道紅線”、“兩道紅線”、行業去槓桿、產能出清等各不利種因素影響，行業仍長期處於陣痛期，股價有可能在較長時間維持滯漲。

但長期來看，房地產行業仍將為國民經濟的重要支柱產業，其必然會受到經濟發展規律的客觀支配，房地產行業也會繼續保持穩健合理的增速，而像保利地產這類經營優秀的企業，在這一行業集中度提升的過程中受益肯定會非常明顯，規模會繼續擴大，市佔率會繼續提升，估值也必將出現向合理的修復，最終股價也必將大幅反轉。

我認為，保利地產是價值投資者長期持股的較好標的之一。