對於大型實體商業來說，場內經營的品牌/商家以及我們配套的功能服務空間就是我們各類業態的組成部分。要想找到合適的品牌/商戶來迎合或引導消費，那麼就要從專案定位、業態梳理以及動線規劃三個方面著手。

過往地產類開發商在做商業專案時，對專案地段、目標客群、消費市場競爭及遠景規劃等基本概念未能進行完整梳理，於是乎，都會把地塊容積率用到極致，等商業建築臨近完工甚至是建成後再去招商，才發現專案根本無法滿足商業經營要求，為了滿足經營需求勢必會存在建築改造，這類二次的改造投資及時間的延誤，對於商業地產來說，無疑是毀滅性的。

老舊百貨和購物中心類商業專案對專案定位、業態梳理及動線規劃有自己固有的認知，但是長期固化的經營模式會逐漸與不斷變化的消費客群脫鉤，品牌業態的迭代也無法有較大的突破，物業老舊等條件又限制了動線調整，然後就被新興商業和電商打得無力接招。

對於整個商業專案定位體系來說，它的基礎就是目標市場的定位，目標市場定位包括兩個層面的內容：目標區域定位和目標客群定位。

目標區域定位，要因地制宜，主要是對周邊商圈區域的分析，簡單來說就是商業專案吸引顧客的空間範圍內的詳細剖析。通常一個商業專案的輻射範圍往往會受其所在城市的規模、商業專案自身主題的強度，以及競爭對手的態勢及行業前景來決定的。

目標客群定位，要看專案所在城市的經濟發展情況，我們需要透過細分市場來確定自己專案的目標消費群體。一般我們會透過消費型別、客群年齡、收入水平和文化取向、家庭結構等多個維度來進行篩選。

做好商業專案的目標市場定位之後，接著就是業態定位，商業專案的業態分佈和比例是商業運作中極為重要的內容。

業態佈局中必須要考慮的三大問題是：

1、業態的選擇：一個綜合體或是購物中心究竟應該承載哪些功能、涵蓋哪些業態；

2、配比的問題：各業態在綜合體或購物中心中的佔比及每一業態中具體每個業種數量的多少以及相互的比例關係；

3、落位與分佈的問題：各業態在綜合體或購物中心的區位與業態之間的相互關係。

我們目前的購物中心按照服務半徑主要分為：社群型、區域型、城市型等；按照經營主題可劃分為：文化型、時尚型、家庭型購物中心等。根據不同維度劃分出來不同型別購物中心因其定位不同，內部的細分業態比重有著一些差異。下面我們會列舉四類較有代表性的商業專案以供參考。

1、社群型購物中心：餐飲、娛樂、兒童所佔比重差不多，一般各佔25%

社群型購物中心主要是滿足社群內消費者的餐飲、娛樂、教育需求，在體驗業態中所佔比重也是居為首。

2、文化型購物中心：文化業態佔主體，餐飲、娛樂業態為輔

整體來看，文化類購物中心的體驗業態佔比會比社群類購物中心高一些，展開看，文化型購物中心內各細分體驗業態中，文化藝術業態佔主導，必定佔據大量專案空間，而餐

飲品牌緊跟其後；休閒娛樂、兒童業態、體育業態則佔比不多。

3、時尚型購物中心：休閒娛樂業態佔比最大，兒童業態佔比不用太高

時尚型購物中心客群定位一般較為年輕化，主要為注重生活品味、講究精緻生活品質的中高階人群。在這類購物中心中，應該充分滿足年輕人的消費需求，佈局休閒娛樂業態，其次是餐飲、體育運動業態、藝術業態，而兒童業態的佔比則不用太高。

4、家庭型購物中心：一般餐飲佔35-40%，兒童教育，休閒類專案，體育類各佔20%左右

家庭型購物中心定位於全客層，業態業種的複合度需要極度齊備，商品組合要求最高的購物中心。家庭型購物中心業態和體量配置中，一般餐飲佔35-40%，兒童教育、休閒娛樂，體育類專案各佔20%更為合適，這樣的配置比例基本可以覆蓋到整個家庭的不同年齡的目標客層。

除了對購物中心的定位，以及業態，那麼動線規劃呢？ 動線設計於商業而言更像是人身體上的血管，上、下、左、右都要保持暢通，不能有任何的堵塞。好的動線可以使顧客進入商場後能很順利地到達每一個店鋪。

一般而言，合理的商業動線都會具備以下三個條件：

1、有效增強商鋪的可見性

可見性是動線的基本要求，一個商鋪的可見性強弱決定了這個商鋪所在地段的租金價值，一個商鋪被看見的機會越多，位置就越好。

2、有效增強商鋪的表達性

可達性則是指顧客透過動線直接到達全部店鋪的可能性，高可達性是動線設計的終極目標，只有“可見”才有“可達”。

3、有明顯的記憶點

顧客有了記憶點，看過平面導檢視，確認了目標店鋪，就不需要花太多的時間就可以找到自己要去的店鋪。

隨著零售行業的回暖，商業地產規模設計規模日益增大，在功能上也不僅僅侷限於滿足零售，種“體驗”為王道的理念迅速成為流行主流，更多的功能和新型業態逐漸融入其中。

一個好的專案，不僅需要做好前期的定位，根據定位去確定業態，動線規劃以及品牌落位，幾個缺一不可，再加上優秀的設計團隊和招商運營團隊的加持，在給消費者提供不同消費者體驗的同時，同樣可以提升顧客購物體驗和持續不斷的客流量。