REITs (Real Estate Investment Trusts)是一種以發行收益憑證（公開或非公開）的方式彙集投資者的資金，由專門投資機構進行經營性不動產的投資、經營和管理，並將其取得的投資收益的絕大部分都分配給投資者的一種信託基金或公司。

截至目前，中國並沒有出現公募REITs產品，僅有 “準REITs”和“類REITs”產品出現。目前最接近典型的REITs產品的是保利地產於2018年3月發行的國內首單儲架式REITs產品-保利租賃住房REITs（首期發行規模17.17億元，18年期發行利率5.5%），其重要意義在於通過“儲架式”發行的方式實現“擴募”，一定程度上緩解了資金募集規模的問題。

制約中國REITs發展的因素很多，除了市場的需求、制度的問題等諸多問題以外，目前制約REITs發展的一個重要原因就是稅收問題。REITs產品涉及的交易之複雜、稅負之高都嚴重降低了REITs的預期收益率，成為制約REITs的進一步發展的重要因素。本文將對目前中國REITs的設立、經營和退出等各階段全流程涉及的稅收問題進行詳細的介紹。

1 REITs設立階段涉及的稅收問題

設立REITs產品首先需要對標的不動產（包括住宅地產、商業地產、酒店、物流地產、倉儲地產等多種業態）進行資產重組。發起人需要將標的不動產轉移至REITs設立的公司。在實踐中，通常有兩種轉移不動產的方式。

第一種方式是資產交易的方式。即REITs設立的公司直接向發起人購買物業。該交易為不動產交易的買賣，整體稅負很高。具體而言，對於不動產的賣方而言，一般需要繳納增值稅、增值稅附加稅、所得稅、土地增值稅、印花稅；對於不動產的買方而言，一般需要繳納契稅、印花稅。

不動產出賣方需要繳納的稅負

不動產買方需要繳納的稅負

第二種方式是股權交易的方式，即REITs設立的公司收購持有目標不動產的公司的股權。該交易為股權交易的買賣。相對於於不動產交易的買賣，稅負相對較低。但出賣方仍然需要承擔高額的所得稅。

股權出賣方需要繳納的稅負

同時，還必須指出的是，採用此種方式，還可能被稅務機關以“實質重於形式”為由，認定本股權交易的實質為不動產交易，進而徵收土地增值稅。具體請詳見本公眾號2019年7月16日的公眾號文章《以轉讓股權方式進行的房地產轉讓是否徵收土地增值稅？》。

股權買受方需要繳納的稅負

2 REITs經營階段涉及的稅收問題

REITs通過專案公司持有經營性不動產。在運營過程中，可能在不同層級涉及不同型別的稅收。

在持有不動產的專案公司層面，會涉及的稅種包括增值稅、增值稅附加稅、房產稅、所得稅、印花稅、土地使用稅。具體如下圖：

在REITs自身層面，可能會涉及到各種資管計劃或專項計劃。根據營改增後最新的稅法規定（具體是指財稅[2016]36號文、財稅[2016]140號文、財稅[2017]56號文），資管產品（包括各種專項計劃和私募基金）取得的保本收益（視為貸款服務）和金融商品轉讓的收益需要繳納增值稅，並以資管產品的管理人為納稅義務人。

3 REITs退出階段涉及的稅收問題

如果REITs可能採用出售不動產和出售股權的方式退出，退出時可能承擔的稅負同上。

由此可見，根據中國目前的稅法規定，REITs在設立、經營和退出時均會存在較高的稅收負擔，嚴重的制約了REITs的發展。因此，REITs的進一步在中國的開花落地需要稅法的加持。

政府和市場一直關注和積極推進REITs政策的落地。《中國證監會 住房城鄉建設部關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（證監發 [2018]30號）中規定“（六）重點支援住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多型別具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信託基金（REITs）”，相信在不久的將來REITs會迎來新的、爆發的發展。