美東時間10月7日，長租公寓品牌青客公寓正式向美國證券交易委員會提交首次公開募股（IPO）檔案，計劃在納斯達克上市，預計融資一億多美元。如果計劃順利，青客公寓將成為長租公寓海外上市第一股。

長租公寓正掀起一場IPO競賽！不久前，蛋殼公寓被爆計劃最快於今年赴美上市，募資金額為6-7億美元；另一家頭部企業自如也傳出2020年赴美上市的訊息，可能會籌集5-10億美元。

“長租公寓”是近幾年房地產三級市場一個新興的行業，是將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊傢俱家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領上班人士。在傳統租賃市場上，租客的租賃時間一般為一年。中國的長租公寓品牌眾多，競爭十分激烈。

中國日趨龐大的租賃市場疊加消費升級的時代背景，租客對於居住體驗與租房服務的提升需求與租賃市場市場現今原始狀態存在本質的矛盾。而租期不匹配，租客不匹配，居住體驗差等，在專業的租賃管理機構即長租公寓的介入後客觀上使這些問題得到很好的解決。

長租公寓通過資源整合並提供標準化服務，可以有效解決租客在租房時遇到的一系列痛點。相較於個人房東在資金、集合資源能力方面均存在短板，長租公寓的運營商在管理資產時的優勢是全方位的。

長租公寓是全球租賃市場主要模式，相比於美國目前長租公寓30%的市場滲透率，中國長租公寓2016年市場滲透率僅為4%，潛在市場空間巨大，而資本積極介入長租領域，有效促進長租公寓品牌在全國範圍內的房源佈局。

從C2C到B2C，長租公寓優勢明顯。在當前消費升級背景下，伴隨消費主體向85後、90後的轉變，租房者對居住的品質要求愈加提高，傳統住房租賃服務與新興需求之間的矛盾凸顯。

而長租公寓實行統一的管理和裝修，同時，部分長租公寓事先還會對客戶進行篩選，滿足租房者居住需求的同時滿足租客的社交需求，為租客提供高品質增值服務，對新興消費人群具有吸引力。

長租公寓有兩類運營模式。1）一房東模式：大型房企基於資金實力和資本運作能力，以自持物業建設長租公寓。2）二房東模式：企業租賃各類房源，進行標準化精裝修後統一出租，根據房源的集中程度又可分為集中式和分散式。

仍盈利模式上看，長租公寓的盈利來源於租金差、服務費、金融產品以及持有物業溢價等方面，其中租金收入和服務費是目前的主要來源。集中式公寓由於能夠提供較好的使用者體驗，因而在租金收入和服務費上較分散式公寓具有優勢。但無論是集中式還是分散式公寓，都面臨來自房源方面巨大的壓力。

一方面在經濟較為發達的地區，靠近地鐵等交通樞紐地段的房源往往價栺較高。另一方面當前房東租約往往較短，前期裝修投入可能無法收回。考慮上述成本後，投資回收期普遍在4-5年。總體而言目前長租公寓的盈利情況並不樂觀，主要原因就在於初期投入過高佔據大部分成本。

全球領先的房地產專業服務公司仲量聯行在滬釋出題為《中國長租公寓市場：新挑戰，新機遇》的研究報告，指出目前該市場有效供應短缺、市場化程度較低，但未來在基本面、政策和參與主體等多方因素的共同推進下有望迎來極好的發展機遇。

報告披露，中國的住房租賃市場服務於逾2億人口、具年租金逾萬億元人民幣的體量。近10年間，中國的流動人口進一步向一、二線城市聚集，並呈現出年齡低、租房需求大、租賃週期長等特點。租賃市場以職業二房東和個人房東為主，機構滲透率不到2%，而美國租賃市場機構滲透率達到31.7%，美國長租公寓存量規模是中國的近10倍。如果對標美國長租公寓滲透率，長租公寓未來將為精裝修市場帶來12600億元的增量規模。

長租公寓是當下租賃市場市場原始狀態與各方訴求存在矛盾之後的必然產物。目前長租公寓尚處於“資本投入大，回報率低”的階段。隨著未來租賃市場在量價齊升中不斷擴大，各方（租客、房東、政府）的利益訴求不斷加強，長租公寓將迎來快速發展的黃金階段。