2015年，網際網路房產平臺安居客委身賣給58同城後，在同行之中略顯低調，現今被分拆上市，新的安居客有何變化？

撰文/ 廖凱

編輯/ 盧泳志

4月10日，安居客實際控制人姚勁波隔空喊話貝殼的壟斷問題，發文稱房產交易領域有明目張膽“二選一”包裝成自願，強烈呼籲國家反壟斷罰款貝殼40億元（4%標準）。他還表示，58安居客今年將作為挑戰者全面進入新房交易領域。值得注意的是，這一天也是阿里巴巴因為“二選一”壟斷行為，被處罰182.28億元的一天。

在上面微博配圖中，姚勁波還配了證據。

在這次喊話之前，安居客才在4月8日正式向港交所遞交了《招股書》。並且還在3月2日完成一輪2.5億美元融資，碧桂園、雅居樂等眾多明星地產公司參與，多了一層投桃報李的意味。

表示暫不迴應。

安居客與58同城的54.9億元關聯交易

早在2009年、2014年，安居客就曾進行過兩次IPO，第一次是創始人梁偉平主動叫停，另一次則是因為調高平臺中介費，被我愛我家、鏈家等多家中介機構一致抵制，未能上市成功。

2014年，安居客第二次IPO失敗，此後作價2.67億美元賣身58同城。去年9月，58同城在美股私有化退市，如今安居客率先作為58同城分拆板塊上市。

《招股書》上顯示，安居客已指定美銀、瑞信和中金為此次股票發行計劃的聯席保薦人。其中58同城持股45.3%、姚勁波持股13.5%、騰訊持股14.1%、華平投資持股7.9%、泛大西洋投資集團持股7.7%。姚勁波為安居客實控人。

在安居客在日常及一般業務中，與控股股東58同城、主要股東騰訊，以及與控股股東姚勁波控制的58金融存在交易行為，而這些交易將構成關聯交易。

據瞭解，關聯交易作為一箇中性的經濟現象，在實現資源最佳化配置、提高公司經濟效益方面有積極作用。但由於關聯交易中交易雙方的特殊關係，使得關聯交易中經常充斥著不公平的現象，讓中小股東和債權人的利益受到損害，隱含可能向大股東輸送利益，增加了有關資產等風險。

在安居客的支出成本中，銷售和營銷費用開支是公司主要開支，其中與58同城之間存在的主要包含有業務營運、廣告營銷等費用。

《招股書》顯示，58同城提供給安居客的流量獲取、業務營運、廣告營銷等費用，在2020年累計達到21.17億元。同時58同城也向安居客支付了33.73億元的支援服務費用。雙方的關聯交易合計達到54.9億元。

除了與58同城產生營銷推廣費用，安居客還與騰訊同樣有相關的大量關聯交易。

《招股書》顯示，安居客2020年與騰訊產生的雲技術服務、廣告營銷等關聯交易費用累計達到4.39億元。

在與姚勁波控制的58金融中，主要給安居客提供的金融技術服務和保理費用，由2020年開始，其中技術服務費用去年為1800萬元。

保理費用具體指的是安居客的愛房預先透過58金融支付給經紀人佣金，再向開發商收取佣金後償還。《招股書》顯示，安居客2020年保理貸款借入1900萬元，償還2900萬元，這樣的過程產生利息為60萬元。

粗略計算，2020年安居客與上述三家公司關聯交易金額超過60億元。

上海漢聯律師事務所宋律師認為，關聯交易並沒什麼好壞之分，只不過這麼大的高比例，財務風險也會放大，所以資訊披露需要更加完整，提供更多必要資訊。

根據《招股書》披露的框架合同顯示，安居客關聯交易短期內不會下降，與58同城2021年預計還有53.7億元關聯交易，與58金融關聯交易預計增加至1億元。

科技賦能有限，獲客依靠營銷

現今在新的掌門人姚勁波帶領下，安居客成長究竟如何，還需要在《招股書》中一窺答案。

《招股書》顯示，安居客2018-2020年營收分別為62.16億元、75.79億元、80.52億元，保持著連續增長，但2019年和2020年同比增速分別為21.92%、6.2%，下降趨勢明顯。

值得注意的是，在營收不斷增長的同時，安居客的淨利潤並沒有同步增加。資料顯示，近三年安居客年內利潤為19.07億元、23.06億元、19.54億元，同期淨利潤率為30.75%、30.4%和24.3%，同樣呈現下降趨勢。

作為一家資訊服務平臺公司，在外界眼中安居客只是一家透過網際網路賦能的房源中介平臺，為經紀人和使用者提供資訊服務。但在《招股書》中，安居客自稱為中國領先的房源及交易服務科技化平臺。

由此來看，安居客更多的是依靠營銷推廣來支撐營收和利潤的持續增長。

安居客活躍經紀人72.6萬

2005年，58同城作為線上分類平臺成立，房產資訊訪問一直屬於熱門。晚成立兩年的安居客，在創始人梁偉平帶領下，當時憑藉網際網路化浪潮和O2O模式的興起，得到迅速發展。

2009年，安居客擠進國內房產中介網站的頭部陣營，2014年衝擊IPO時估值最高達到15億美。但是因為模式依賴中介使用者，2014年又遭到多家中介聯合抵制，上市計劃被迫擱淺，估值也遭到斷崖式下滑，最終在2015年以2.67億美元賣身給了58同城。

同為資訊服務平臺，安居客得到58同城的整合，再次得到不錯的發展。

《招股書》中披露，來自艾瑞諮詢資料顯示，截至2020年12月31日，安居客2020年第4季度平均移動月活躍使用者量為6700萬，按2020年平均移動月活躍使用者量計算，安居客為中國最大的線上房產平臺。截至2020年底，安居客活躍經紀人數量為72.6萬人，二三名分別為49.3萬人、21萬人。安居客在中國房地產服務平臺中付費經紀人數目最多，佔據67%的線上房地產營銷市場份額。

背靠58同城的流量平臺，擁有著明顯線上優勢。但是安居客的業務模式變化並不明顯，仍然主要作為經紀人的中介交易平臺模式，與同類競爭平臺貝殼、房天下等線上模式大致相同。

安居客的線上業務包括新房和二手房，其中新房業務主要透過愛房平臺，去年12月成為全資附屬公司。同樣在去年12月全面合併的，還包括房產經紀SaaS提供商巧房。

具體來看，愛房2020年的交易總量達653億元，同比增長282%。巧房2020年累計擁有超過34.4萬個經紀人使用者。

安居客在《招股書》中透露，透過整合愛房和巧房，從線上營銷服務提供商轉型成為一個開放型房產資訊服務平臺。

其中2020年線上營銷服務收入為77.99億，營收佔比達到96.9%，貢獻了絕大部分收入。交易服務僅佔2.8%，錄得2.28億元。其他服務去年收入2469.1萬元，佔比0.3%。

姚勁波帶領安居客第三次衝擊Ipo，如若成功，安居客將獲得直接融資渠道，在激烈的二手房競爭中佔據優勢，開啟發展新階段。但是與姚勁波實際控制的58同城、58金融數十億元的鉅額關聯交易問題也將成為被投資者和監管層高度關注的問題。