美國華爾街真的像傳說的那樣，遍地是黃金嗎？
近期，青客公寓公寓向美國證券交易委員會（SEC）遞交了首次公開募股（IPO）申請。
招股書顯示，青客公寓計劃在美國納斯達克上市，股票交易程式碼為“QK”，計劃籌資1.5億美元。摩根士丹利和中國國際金融股份有限公司將共同擔任此次IPO的承銷商。
對於募資資金的用途，青客公寓此次IPO募資到的資金將分別用於擴張所覆蓋的公寓和房間數量、投資於技術方面和基礎設施以及用於一般營運用途。截至2018年12月31日，青客公寓運營覆蓋6座城市的共計91234間房間，複合年增長率為114.4%，
企查查資料顯示，青客公寓於2012年成立於上海，現有員工1000餘人，下設近70個服務中心，管轄50000餘間客房。青客公寓主要從事白領公寓租賃和提供物業管理，包括房屋出售、出租的中介，房屋託管，家電傢俱的租賃，網際網路二類增值電信服務。
如果此次青客公寓能上市，將在繼蛋殼公寓和自如相繼被傳出赴美上市之後，青客公寓搶佔國內常租公寓海外上市第一股。
但，青客公寓上市會有這麼輕鬆嗎？
鉅虧14億
近年來，青客公寓的營收增長迅速，但卻沒有改變虧損的命運。
據招股書顯示，截至2018年6月30日和2019年6月30日的前9個月，淨收入分別為5.93億、8.979億元，但淨虧損分別是3.24億元、3.73億元，同比增長約15%。
另外，2017-2018年，青客公寓的淨收入分別為人民幣5.23億、8.90億元，同比增長70.3%；淨虧損分別是2.45億元和4.99億元。
也就是說短短2年多時間，青客公寓虧損了14億元，從具體的原因來看，無非就是為了前期擴張市場，不計成本的營銷。
招股書顯示，截至2019年6月30日，青客公寓每個房間平均月租金1149元，折扣後1075元，平均租金利差為25.1%，折扣後利差為20%；由此可得，青客公寓每間房月租金價差最多不到290元；青客公寓運營覆蓋6座城市的共計97621間房間，這就意味著，青客公寓每租出一間房虧損3800元，2018年每間房則虧損5180元。
除此之外，青客公寓的回頭客很少，業主到期之後續租率並不高。截至6月30日的2019年的前三個季度，青客公寓與租戶簽訂的平均合同期限僅為11.7個月，其中，47.3%的租戶在合同到期前選擇退租，僅5.1%的租戶選擇了續租。
可見，現在的青客公寓選擇上市也是迫於無奈。房東東的創始人全靂表示，企業對於現金流的強依賴性，進入資本寒冬後，融資難度和成本越來越大，只有通過上市來獲取新一輪的資金彈藥；二是資本給予企業的期限將至，對回報的訴求緊推著企業上市；三是蛋殼與自如即將上市的風聲給予青客公寓極大的壓力，房源規模排名第三的青客公寓須搶先一步上市，才可能在未來租賃市場獲得先機。
債務危機
虧損之下，青客公寓的債務問題表現更為差勁。
根據招股書顯示，截至2018年9月30日，未償還的短期債務為1.32億元，長期債務為1.655億元。不過青客公寓賬上現金及等價物為1.038億元，其中受限制的現金為1500萬元。青客公寓還清短期債務就已經捉襟見肘。
另外，青客公寓總資產20.3億元，而負債則高達27億元，資產負債率高達133%，這就意味著它已經“資不抵債”了。
除此之外，在現金流方面，青客公寓賬上的資金恐怕不夠支撐一年了。截至2019年6月30日，青客公寓公寓的現金、現金等價物和限制性現金合計4.5億元，但青客公寓2018年虧損近5億。
而此次青客公寓在這時候選擇上市，一定程度上也體現了面臨著巨大的債務與資金壓力。不過上市融資的背後，實際上青客公寓是為緩解債務壓力和防止資金鍊斷裂。
“租金貸模式”遭瓶頸
青客公寓的“包租婆”角色是越來越難當了。
租金貸模式，是長租公寓運營過程中非常常見的一種模式，之前是直接辦信用卡，租客辦完信用卡就直接把一年的錢全部刷掉，之後由客戶每個月去還銀行的錢。然後公寓方就可以拿到一年的租金,有的公寓甚至會刷掉兩年的資金，因為涉及的資金比較大，可能會加大資金風險。
目前，青客公寓主要收入來源依賴於租金貸的資金。招股書顯示，截至2019年6月底，65.2%的青客公寓租客採用了租金貸，未償還貸款本金8.726億元。即便全部以預付半年租金計算，按青客公寓1100元左右的平均月租金，青客公寓沉澱的預付租金規模也接近5億元人民幣。招股書披露的資料，截至2019年6月底青客公寓預付租金總額為7.9億元人民幣。
此外，青客公寓與11家金融機構合作提供租金貸。公司與租客的租賃期通常為26個月，其中大多數的鎖定期為12個月。截至今日，青客公寓所提供的63.1%的租金付款是由這些分期付款的貸款支付的。
不過，有業內專業人士認為，租金貸模式下，本沒有借貸需求的租客，實際上是出賣了自身的信用幫助長租公寓公司融資，而一旦資金鍊斷裂，租客和房東就會陷入“叫天不應、叫地不靈”的境地。
面臨著鉅額虧損與債務，青客公寓赴美上市能否成功，還值得市場期待。