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押注新房市場,安居客能在港股市場講述新的故事嗎?

安居客創立於2007年,曾是中國第一網際網路房產平臺,2015年被分類資訊網站58同城收購。近期,私有化退市的58同城,開啟分拆上市大計,第一個推向資本市場的便是打包了安居客、58房產以及新產品愛房和巧房的安居客集團。

從公司近年的業績表現來看,賴以生存的流量買賣模式雖比較掙錢,但增長空間有限,公司2020年進入業務瓶頸期,業績下滑超過15%。

2019年公司聯合同策諮詢和世聯行進入新房經紀業務,去年更是全面收購愛房平臺,誓要與最大的競爭對手貝殼,展開全面戰爭。

4月10日,安居客董事長姚勁波實名舉報貝殼“二選一”,再一次點燃了房產經紀行業的戰火。

安居客分拆上市

科技巨頭回港及分拆上市潮,這次終於輪到58同城和安居客了。

姚勁波1976年出生於湖南,23歲那年從中國海洋大學畢業,創立域名交易及增值服務網站易域網。賣掉公司後,他在2005年創立分類資訊網站58同城,走上開掛之路。

5年之後,58同城房產垂直領域開始盈利,58房產獨立,並很快發展成為公司的業務核心。

2015年3月,已經在紐交所上市兩年的58同城,收購中國第一網際網路房產平臺安居客。1個月後,58同城合併趕集網,姚勁波迎來最高光的時刻。

2020年底,58同城私有化從紐交所退市。今年年初,安居客完成重組,從58同城中拆分,4月8日正式遞交招股書謀求港股上市。

2007年創立的安居客,2009年和2014年曾兩度推出上市計劃卻都無奈折戟,這一次,終於成了資本市場的主角。

擬上市公司安居客集團旗下包含了安居客和58房產(二手房及租房業務為主)以及愛房(新房交易服務平臺)、巧房(向經紀品牌及經紀人提供定製化SaaS解決方案)四大產品。

根據艾瑞諮詢報告,公司已經成為中國最大的線上房產資訊平臺,最大的新房及二手房線上營銷平臺。

截至2020年底,公司線上業務已經覆蓋820座城市,房源數量達到1.94億套,付費經紀人數量達到72.6萬人,2020年Q4,公司平均移動月活躍使用者量6700萬人。

儘管公司在招股書中強調“我們的房源資訊全面且真實”,但對安居客、58房產等平臺房源真實性的質疑從未平息。鏈家和貝殼長期以“真房源”為第一賣點,指的不就是這個?

而且,對於買房、租房這種低頻交易而言,平臺使用者數量這一指標的參考價值有限,更應該關注的是轉化率和成交量這些核心指標。

2018年-2020年,公司營業收入62.16億元、75.79億元、80.52億元,淨利潤分別為19.07億元、23.06億元、19.55億元。

儘管盈利仍然相當豐厚,但公司的業績已經敲響了警鐘——2020年,公司營業收入僅增長了6.24%,上年增速則達到21.93%;當年,業績下滑了15.22%。

報告期內,公司毛利率分別為92.5%、89.2%、90.5%,淨利率分別為30.7%、30.4%、24.3%,呈現非常明顯的下滑趨勢。

同時,2018年-2020年,公司經營活動所得現金淨額分別為22.76億元、26.79億元、21.48億元,去年下降了接近20%。

究其原因,乃是公司最核心的流量買賣業務,走在了下坡路上。

作為網際網路房產平臺,公司的核心業務就是將買房人/租房人的需求匹配給第三方中介,賺差價。過去3年,這部分業務佔公司營業收入的比例均超過95%。

安居客的流量主要來自母公司58同城,另外第二大股東騰訊也為公司提供了部分流量接入。儘管這些都算是關聯交易,但從公司的財務資料來看,購買流量的價格還是越來越貴了。

根據安居客近幾年的運營資料推算,公司單個使用者貢獻的收入也呈現了下降趨勢,也就是說,流量最終變現的價格也下降了。

剪刀差的縮小,意味著公司盈利能力的下滑。

決戰新房業務

房地產市場是中國最大的行業之一。資料顯示,2020年住宅房地產市場規模達到24萬億元,佔GDP總量的23.6%。艾瑞諮詢預計,到2025年,行業規模將以8.9%的複合年均增長率增長至36.6億元。

此前,二手房和租房市場的經紀服務經過多年發展,滲透率已經達到較高水平,現在,終於輪到新房市場的中介化了。

2020年,透過經紀服務出售的新房的交易總量達到4.9萬億元。艾瑞諮詢預計,2025年將達到11.9萬億元,複合年均增長率為19.6%,增速或將高於二手房、租房板塊;新房銷售經紀服務的滲透率,將從2020年的31.5%,提升至2025年的54.2%。

另外,二手房及租房中介市場仍然處於高度分散、雜亂無章的局面,前五大品牌市場佔有率僅為25%;而新房經紀服務市場,因為總包制度的存在,准入門檻更高,導致這一細分市場的競爭環境相對溫和。

目前,提供新房銷售服務的房地產平臺數量有限,開發商對可靠的分銷渠道及強大的銷售團隊的需求仍未充分滿足。根據2020年交易總量計算,佔據市場主導地位的前4家企業,市場份額為34%。

所以,儘管姚勁波屢次喊話“安居客不做直營,只做平臺”,但最終還是身體誠實,直接下場開展新房經紀業務。

2018年下半年,安居客(58同城)聯合同策諮詢和世聯行成立地產分銷平臺愛房,次年業務鋪開。後來,世聯行收購同策諮詢失敗,無奈賣身珠海國資,剝離地產經紀相關業務,安居客接盤。啟信寶顯示,愛房的業務主體上海更贏,已成為公司的全資子公司。

截至2020年底,公司旗下員工總數達到6036人,其中銷售人員超過4000人,佔比接近8成。

2020年,愛房的交易總量達到653億元,較2019年增長了282%。該平臺產生的營業收入,也從2019年的4.13億元增長至16.26億元。因為重組時間為去年12月份,對公司2020年業績的影響並不大。

衝擊港股IPO之前,安居客完成了一筆2.5億美元的融資,投資方包括碧桂園、雅居樂、恆基地產、新世界發展、新鴻基、時代地產等,也是為了以資產聯結的方式背靠地產商做大新房經紀業務。

無論如何,姚勁波都繞不開最大的競爭對手左暉。

左暉比姚勁波大5歲,2001年就創立鏈家,一直在房地產經紀領域摸爬滾打,2014年開始佈局線上推出鏈家網,2018年其線上戰略的升級版貝殼找房上線,企圖線上線下通吃。

安居客與貝殼,這兩大巨頭的戰火似乎從未平息。

4月10日阿里巴巴因壟斷行為被有關部門處以182.28億元的天價罰單後,58集團CEO、安居客董事會主席姚勁波,在其實名認證的個人微博上發文稱,“在房產交易領域,有更明目張膽的二選一包裝成自願,強烈呼籲國家反壟斷罰款貝殼40億元(4%標準)”,並貼出貝殼“二選一”截圖。

一向同樣強硬的左暉,會怎麼迴應?

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最新評論
  • 神秘買家6億元拍走,樂視大廈究竟歸誰?
  • 別攔著!讓“姚勁波”和“左暉”,繼續罵下去