武漢，2021年4月13日——武漢迎來“解封”一週年，商業地產市場也已恢復常態。仲量聯行武漢、南京、杭州分公司總經理辛毅表示：“優質辦公樓市場中，去年表現亮眼的線上教育行業依然保持著擴張勢頭，各板塊之間的需求有所分化”。優質零售物業市場方面，受益於線下購物重回正軌以及倡導“就地過年”的影響，一季度武漢消費水平進一步回暖，餐飲、時尚及生活業態表現活躍。
優質辦公樓
一季度，光谷和王家墩迎來兩個專案入市，分別為自持專案“泛悅城T2”和散售專案“富強國際”。此外，由於我們對甲級辦公樓樣本進行了調整，截至2021年3月末，全市甲級和乙級專案共計645.6萬平方米，其中甲級辦公樓體量為229.9萬平方米，乙級辦公樓體量為415.7萬平方米。
受益於疫後重振階段的需求回暖，全市空置率環比下降1.3個百分點至38.6%。具體來看，由於甲級辦公樓的樣本調整以及泛悅城T2入市的強勁表現，使得甲級空置率環比下降2.2個百分點至34.8%。乙級辦公樓市場本季度表現活躍，空置率環比下降1.0個百分點至40.7%。其中，光谷中心城日趨成熟，出現大面積租賃成交案例。
市場需求分化，線上教育依然活躍。一季度淨吸納量13.7萬平方米，其中甲級淨吸納量5.2萬平方米，乙級淨吸納量8.5萬平方米。值得注意的是，在甲級淨吸納量中，新入市的光谷泛悅城T2佔比約4成，而其他存量專案佔6成——光谷強勁的需求與其他板塊激烈的競爭形成鮮明對比。
從甲級市場新成交的行業型別看，一季度房地產行業及建築業領跑，主要原因是部分開發商搬遷或升級至自有專案中；隨著近幾年更多的新增供應入市，此趨勢將有望延續。專業服務業一季度表現活躍，律師事務所延續著2020年的強勁需求。市場較為關心線上教育行業的擴張情況，至少從一季度資料看，其擴張步伐並未停止，光谷繼續錄得大面積擴張案例。
疫情衝擊已過，但租金依然穩中有降。截至3月末，全市辦公樓淨有效租金為80元每平方米每月，環比下降0.5%。其中甲級淨有效租金為100元每平方米每月，環比下降0.4%（需要注意，由於部分甲級專案降級調整，他們對甲級樣本的租金拖累效果有所減弱）。乙級淨有效租金為68元每平方米每月，環比下降0.6%。
疫情衝擊導致2020年整體租金凌厲下跌，而今年一季度租金回落則歸因於2017年以來的長期邏輯——整體市場供大於求。由於漢口片區樓宇密集，加之2020年入市的甲級專案全部集中在建設大道和解放大道，導致漢口租金顯著承壓。相比之下，武昌的價格戰相對溫和，光谷更是憑藉甲級辦公樓的稀缺性以及豐富的產業儲備，租金甚至有上漲潛力。
優質辦公樓市場展望：2021年和2022年武漢將迎來多個大體量優質辦公樓專案入市，包括綠地中心、武漢天地A1等，市場仍將處於供大於求的激烈競爭期，租金整體承壓態勢延續。2022年供應高峰之後，新增供應有望逐漸減少，仲量聯行預計市場供需關係將得到改善，租金有望進一步企穩。
從需求角度看，一季度甲級辦公樓租戶出現新能源汽車產業鏈上的服務公司，這或許是一個良好開端。“碳中和”首次寫入政府工作報告，併成為“十四五”規劃的關鍵詞，或催生新能源產業鏈相關公司的租賃需求。因此除了金融、專業服務、房地產及建築等行業，未來“碳中和”催生的新能源相關產業鏈的需求值得重視。
優質零售物業
恆隆廣場開業，有望重塑武漢高階商業格局。武漢恆隆廣場於3月25日開業，開業當天吸引了眾多市民打卡。多家知名奢侈品牌專賣、首店、旗艦店入駐恆隆廣場，一方面提升了武廣商圈的整體實力，另一方面也加劇了武廣商圈的內部競爭。本季度新魯巷廣場以及凱德新民眾樂園閉店，將分別由居然之家和武漢城市風貌資產管理集團進行相應改造。綜合來看，截至2021年3月末，武漢優質零售物業市場總體量共計735.7萬平方米，環比上升2.3萬平方米。
武漢優質零售市場供需概覽
需求主要來自餐飲、時尚及生活業態。仲量聯行跟蹤的全市購物中心及百貨新開業或正在圍擋的品牌中，來自餐飲、時尚、生活相關業態的需求活躍。餐飲方面，茶顏悅色在武漢拓店勢頭強勁，海底撈、U你天然調味、吼堂老火鍋等正餐品牌拓店趨勢明顯。時尚方面，艾安琪、UKP、紫涵、伊芙麗、Dr. House、 Anta Kids、Balabala等保持擴張勢頭。生活業態方面，新能源汽車展廳持續進入購物中心，壹方南館迎來HiPhi高合展廳，LEAPMOTOR 零跑汽車入駐凱德西城。
業主議價能力回升，租金小幅上漲。一季度全市淨有效租金環比上升0.9%，一方面原因是業主不再提供疫情期間的超長免租政策和折扣優惠，使得租金逐漸走出2020年的窪地。另一方面，線下購物重回正軌以及倡導“就地過年”加速了消費市場回暖，進而對租金形成支撐。
優質零售物業市場展望：2021年恆隆廣場與武漢國際廣場在高階零售的正面交鋒只是開端。隨著未來兩年武商夢時代、K11 HK1、龍湖江宸天街等高品質專案的入市，仲量聯行預計，消費者在享受更優質購物體驗的同時，業主之間的競爭大機率將更加激烈，租金也將在競爭中分化。