9月25日，鑫苑置業旗下物業公司鑫苑物業服務集團有限公司（下文簡稱“鑫苑物業”）在港交所提交了上市申請，並通過了港交所上市聆訊，東方證券為其獨家保薦人。不出意外，鑫苑物業將於於10月11日在聯交所開始買賣股份。此前，2017年4月，鑫苑物業在新三板掛牌上市，於今年1月份停止掛牌。

近年來，房產行業的發展愈趨緩慢，房企業務分拆上市已然不是少數。鑫苑物業為鑫苑置業旗下的全資子公司。

據悉，鑫苑物業上市成功的話，這將是港股上市的第14家物業公司。

鑫苑置業和鑫苑物業大家可能不太熟悉，但鑫苑置業的創始人兼董事長張勇卻是個地地道道的山西平遙人，他同時也是河南山西商會的會長。可以說，張勇是除了融創孫巨集斌之外的另一個山西地產大佬。

鑫苑置業有限公司董事長張勇

不為人熟知的晉商大佬和赴美地產第一股

張勇, 生於1963年10月，山西平遙人，清華大學經濟管理學院EMBA碩士學位，，鑫苑集團創始人，金融學博士，高階工程師。現任河南山西商會會長。1997年創立鑫苑，2007年鑫苑成為中國率先登陸美國紐交所的房地產開發企業(股票程式碼：XIN)。

說起張勇，可能很多山西人甚至河南人都不知道，但鑫苑中國開發的專案，卻在河南境內比比皆是。作為一家從河南起家、走向全國甚至全球的地產企業，鑫苑在中國房地產界創造多個“首家”：第一家在紐交所上市的中國房地產企業、第一家在美國購買土地獨立開發住宅專案的中國房地產企業等。

張勇會長與山西省商務廳原廳長孫躍進進行工作交談

明清山西商人南下，河南是第一驛站。名著天下的萬里茶路，南北穿過整個河南全境。肥沃的土地使得河南成為一個農業大省，重農的中原大地因此也使晉商停留下來，就地經商。“可以這麼說，河南的晉商不僅多，而且大多保留山西的風俗習慣和思維模式。”談起河南晉商，張勇坦言，與全國晉商相比，河南晉商更加內斂、含蓄，而他本人就是其中之一。

“我身上有不少山西人的個性特性，比如倔，認準一件事，一定要幹出個樣子。”張勇回憶說，1992年開始創業，在地產行業摸索5年之後，成立河南鑫苑置業有限公司，20多年從未離開過地產業。“對於蓋房子，北方人尤其是山西人有著更深的理解，因為房子是一個家的基礎，我一直想我們並不是蓋房子，而是創造一個家。”正因為如此，張勇將“建立美好家園是我們的共同心願”作為企業宗旨，20多年來矢志不渝。

2006年，河南鑫苑與鑫苑（中國）拆分，鑫苑正式開啟邁向全國的步伐。一年之後，鑫苑中國成功在美國紐約證券交易所上市，成為中國房地產業第一家也是當時唯一一家在美上市公司。

“在美國上市，可以幫助我們把自己的核心競爭力、核心能力、盈利模式梳理好，同時也能更好地利用國際資本市場。”

在中國地產界，鑫苑中國不僅被看做是後起之秀，還在一段時間被當成“異類”。“別人都在囤地，只有我們不囤地、不捂盤。”張勇表示，在鑫苑中國，多層建築九個月封頂，高層建築十二個月封頂，這樣的苛刻要求，在不少人看來並不“划算”。

對此，張勇不以為然。“中國有幾萬個房地產企業，可沒有一個倒閉的，這說明什麼？這個不正常的產業現象說明地產企業根本沒有真正進入市場化運作，全都在賺土地增值的錢。”張勇說。

這樣的理念，張勇表示多少受到晉商義利文化的影響。“賺該賺的錢，不義之財雖多而不取。”張勇表示，很多中國企業不能平衡義利關係，所以無法持久，而他想創造的是百年鑫苑，想要基業常青，而這也正是晉商精神的核心。

成也零庫存，敗也零庫存

2013年，在美上市的鑫苑置業迎來了自己的七年之癢。看著建業、盛潤等老對手紛紛絕塵而去，“赴美地產第一股”光環盡失的鑫苑再也坐不住了。在創始人張勇的推動下，鑫苑置業開始進行“組織再造和戰略重構”。之後前萬達副Quattroporte王信琦的加盟，立志打造一隻全新經理人戰隊的鑫苑，開啟了一切模仿萬達的“第二次創業”，同時在張勇和鑫苑人心裡也種下了“再造一個萬達”的種子。

然而，成功是難以複製的，在人們看到萬達成功的同時，卻很少關注到有多少企業在追逐萬達的路途中“銷聲匿跡”。全方位對標萬達的鑫苑，也沒能如其所願。

王信琦的加盟之後，鑫苑置業的營收仍舊徘徊在10億美元左右。2014年和2015年的分別為9.197億美元和11.64億美元的營收，雖取得了同比2.45%和26.59%的上漲。但與當時萬達接近1500億的營收，簡直是天差地別。而鑫苑置業僅百億左右的資產規模，和萬達當時4500億的資產規模也無法同日而語。

“冰凍三尺，非一日之寒”。屢次錯過行業風口的鑫苑，早已和行業裡的其他公司不在同一條賽道上了。較行業內中小房企紛紛實現百億跨越發展，目標直指千億甚至更高規模，鑫苑2016年、2017年分別為17.62億美元、24.66億美元的規模已相距甚遠，2018年同比下滑達8.2%的營收則再次將差距拉大。

2007年，與孫巨集斌同為山西人的張勇，在資本的裹挾下帶領自己創業近十年的公司，赴美敲鐘，成為輿論焦點的同時，2.45億美元的融資，也使其迅速躥升為行業內的新勢力，其背後資本更是笑開了花。

然而，“打鐵還需自身硬”，靠資本支援登陸美股的鑫苑置業，在IPO的繁華散盡後，不得不另闢蹊徑，以維持股價。

“不存地，不存房，零庫存”和“快速拿地，快速開盤，快速銷售”的三快模式，雖短期內贏得資本的青睞，卻為之後埋下了嚴重的禍根，更始鑫苑置業錯過了土地資產快速上漲的浪潮。

鑫苑置業上市以來股價走勢圖（美元/ADS）

直到多年後，才意識到土地儲備不足的鑫苑，開始了積極納儲。根據其2016年報披露，鑫苑置業在中國和美國的11個城市擁有24個專案，預計總建築面積為413.89萬平方米，其中17個專案預計總建築面積為356.63萬平方米。到2017年時，其494萬平方米的土地僅排名92，就是和首創、東原地產等900多萬平米的儲量也相距甚遠。

沒有豐厚土地儲備所帶來的鉅額回報，大量舉債的鑫苑更是飽受高槓杆之苦。2014年，鑫苑的負債總額就已經高達22.71億美元。之後的幾年，其負債情況非但沒有好轉，再大幅攀升。到2017年時，負債總額攀升到了53.27億美元，相較2014年時上漲超過100%。2018年，鑫苑置業同比增長36.81%的總負債已接近73億美元，資產負債率更是高達90.33%。

寄託物業上市，能否彎道超車？

毫無疑問，中國房地產市場已經進入後半場。

“房地產企業的競爭從規模轉向物業服務生態”，張勇在媒體會上的表態以及鑫苑置業規模擴張和發展的不如意，似乎預示著張勇會把主要精力放在發展物業公司上。

他對於鑫苑物業的期待，可遠遠不止一個物業管理公司這麼簡單，“在不遠的未來，憑藉科技優勢，鑫苑物業將成功帶入家政、養老、醫療、教育等多種服務。”

據了解，此次鑫苑物業將新發售股份總數為1.25億股，發售價不超過每股發售股份3.00港元及預期不低於每股發售股份2.08港元。其中，香港發售佔比達到10%，為1250萬股股份；國際配售佔比90%，約1.125億股股份。在完成股份發售後，母公司鑫苑地產將持股60%，管理團隊持股15%，公眾持股25%。

以招股價中位數2.54元計算，公司的集資淨額為2.757億元其中60%用於擴充套件物業管理服務，尋求戰略收購及投資機會； 15%將用於拓展增值服務業務線所提供的服務型別； 15%將用於升級及發展資訊科技及智慧系統； 10%用作營運資金需求。

來自招股書的資訊顯示，截至2016、2017、2018年度以及2019年3月31日止的三個月期間，鑫苑物業的總收益分別為2.28億元、2.967億元、3.933億元和1.088億元，2016-2018年的複合年增長率約為31.3%；純利約人民幣2600萬元、人民幣6940萬元、人民幣7610萬元及人民幣760萬元，2016-2018年的複合年增長率約為71.1%。

據相關資料顯示，鑫苑物業3年間的收益增長率在物業公司內屬於增長的第一梯隊，每月的平均物業管理費在1.71元至2.02元每平方米之間，屬於中等的收費水平。

在2016-2018年間，由鑫苑置業集團開發的物業應占的收益分別約為1.38億元、1.746億元、2.208億元，佔同期提供物業管理服務產生收益的約96.2%、88.9%、84.3%及83.6%。

從資料上分析，鑫苑物業在致力於擴大第三方的簽約管理面積和收益，雖然第三方對於物業管理收益的佔比在逐步提升，但母公司超過80%的收益貢獻，仍然需要進一步調整。

近年來，物業分拆上市熱潮不減。保利地產於9月釋出公告稱，其全資子公司保利物業於境外上市事項已獲中國證監會核准。保利物業成功上市後，將躋身成為第三大物業公司。

物業本是房企中盈利性比較差，業績貢獻低的部分，但分拆物業上市並不是“甩包袱”行為，在熱潮的背後有歷史、政策、發展的深層原因。

物業分拆上市即是轉型，在房地產進入存量時代，物業有望成為流量入口。部分地方出臺了物業覆蓋規劃檔案，物業覆蓋率有望持續提升。此外，物業相比傳統房地產具有輕資產、逆週期的屬性，分拆上市後能獲得更高的估值，在房地產市場下行的期間，現金流也相對穩定。同時，中國物業管理行業正處在規模擴張期，競爭格局形成後將形成壁壘，因此目進入物業行業成了大多數房企的選擇。

儘管鑫苑置業在美國上市後的故事並不是那麼美好，但此次物業分拆如無意外能在10月11日成功在港交所上市買賣，張勇將成為少數同時擁有美股和港股上市公司的實控人。

據世界晉商網了解，目前山西本土企業在香港主機板的主要有：

國企晉商銀行（2558.HK）、大地國際（08130.HK）

民企辰興發展（02286.HK，山西本土知名地產商，也是晉商銀行的基石投資者）和民企孝義金巖集團控制下的和嘉資源(00704-HK)

綠領控股（HK0061）（山西著名煤老闆張三貨是主要股東，太原山西能源中心是其旗下產業）

具有晉商概念股的有碧生源（老闆趙一弘是平遙人）

在香港創業板上市的有太原長城微光（08286.HK，太原國資委控制）和山西怡園酒莊（hk08146，著名紅酒女王陳芳和其父親陳進強創辦）

此外，著名餐飲品牌九毛九也在衝擊港股。九毛九的創始人管毅巨集來自山西太原，最初以麵館起家，1995年在海南開設首家麵館，於2003年進入廣東餐飲市場，在廣州開設首家山西老麵館品牌餐廳，2005年以九毛九品牌代替山西老麵館品牌。