房地產行業融資全面收緊還在不斷深化。

10月12日，北京銀保監局印發《關於規範銀行與金融科技公司合作類業務及網際網路保險業務的通知》，規範北京地區銀行與金融科技公司合作類業務。

《通知》明確表示加強資金用途合規性審查，要求銀行按照穿透原則，嚴查資金用途合規性，嚴防信貸資金違規流入網路借貸平臺、房地產市場等禁止性領域。

監管部門查漏補缺的動作不斷從大處延伸至小處。嚴防信貸資金流入房地產市場及控制房地產貸款數量的地方性監管政策還在密集出臺。

也是在10月12日，據《每日經濟新聞》報道，某省聯社要求嚴格落實房地產調控政策，房地產貸款佔比高於20%的農商行，不得以任何方式新增房地產貸款。

這僅是房地產融資收緊政策的最新案例。自今年5月銀保監會下發“23號文”開始限制銀行和信託融資後，房地產融資渠道步步收緊，信託、海外債、銀行貸款、開發貸、ABS等的監管新政頻出。

一個字，難！

從小房企至龍頭房企，均在承受著不同程度的融資壓力。

融資“太難了” 孫巨集斌說“史無前例”

不管是奔波在一線為具體專案找錢的員工，還是運籌帷幄的企業老闆，他們都覺得今年融資“太難了”。

在融創8月份的中期業績會上，董事長孫巨集斌甚至用“史無前例”形容當下的融資環境。

這場“史無前例”的融資管控始於今年5月。

今年一季度房地產融資環境相對寬鬆，地產信託增量變大，土地市場熱度提升，地王頻現，巨集觀槓桿率也開始飆升。但好景不長，房地產市場隱現出的小陽春被迅速遏制，監管開始加強對地產融資端的限制。

5月銀保監會印發的“23號文”要求嚴格禁止信託、銀行等金融機構違規向房地產企業輸送信貸資金，尤其體現在前端融資方面。

當月底，市場還有訊息稱數家地產商被列入暫停公開市場發債業務的名單，監管部門將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產品。至此，融資的錢不能用於拿地了，房企融資受限的緊張氛圍開始在行業內鋪開。

緊接著，房企通過發行外債來補充營運資金或償還境內債務的渠道也被堵死了。

7月12日晚間，發改委釋出關於房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知，房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。

監管政策頻密和深入程度還不止於此。8月，銀保監會辦公廳正式下發《中國銀保監會辦公廳關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》，決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作，將嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為。

也是在8月，房地產開發貸額度也開始收緊。總的開發貸規模將嚴格控制在2019年3月底時的水平。這就意味著，房地產開發貸餘額將從二季度末的11.04萬億元減少至一季度末的10.85萬億規模。

開發貸被限制 銷售回款不容樂觀

這是自收緊公司債、信託融資、銀行貸款後又一控制房企融資的舉措。房企幾乎所有的融資渠道都受到全面調控。

“連開發貸都被限制了。”一位不具名房企融資人士向介面新聞表示，“明顯看到，7月之後，8月、9月的融資金額是在下降的。”

7月後，地產商事實上的融資規模確實進入低溫通道。

在常見的融資渠道受限後，房企內部現金流銷售回款成為最重要的資金來源。根據聯訊證券和Wind的資料顯示，目前銷售回款佔到房地產開發資金來源的42%。

但在“房住不炒”的房地產調控政策下，銷售回款並不容樂觀。短期來看，這與商業銀行發放按揭貸款的速度密切相關。

分化加劇 房企高下立現

在監管全面封堵融資的高壓之下，房企融資方式分化，高下立現。

“已經不是前幾年那種無腦投資的時代了。”Sunny城一位融資高管如此總結目前行業融資環境，她說房企融資分化明顯。

聯訊證券指出，國內貸款門檻較高，銀行多以優質房企為主要客戶，小房企得到的支援較少，更多依靠非標融資。在當前環境下，房企融資方式漸趨多元化。

有房企依舊通過不合規的方式緩解當下資金困境。“市場有個別機構，會拿一個資質齊全的專案來做包裝，給企業放款，放款之後用於土地獲取，繞道做一個符合監管要求的做法。”一位不具名融資人士指出。

上半年，曾有兩個月短暫的非標融資視窗期，很多資金緊張的企業得以輸血，但包括龍湖在內的房企並沒有使用這類產品。很快，這種融資手段被監管叫停。

“大家都想要錢的時候，資金成本就會往上漲。”上述人士指出，在融資成本上，房企分化更為嚴重。

與此形成鮮明對比的是，也有房企拿到高額低息貸款。9月，碧桂園全資附屬卓見國際所發行的一筆，2023年到期金額為78.3億港元的有抵押擔保可換股債券利率為4.50%。龍湖在9月發行的一筆金額為8.5億美元10年債，票息只有3.95%。

央企和國企融資優勢是顯而易見的。今年上半年，中海、華潤、越秀的融資成本分別為4.28%、4.45%和4.76%，較2018年末均有下降。

房企分化還體現在債務壓力上。房企融資難已成定局，對房企而言，貨幣資金與債務（尤其是短期債務）之比較低，信用風險相對來講會比較大。

為規避資金風險，一些企業選擇減少拿地控制擴張規模抑或是選擇退出房地產行業；另一些企業則已經備足糧草等待市場拿地視窗期。

現金流受限後，土地市場降溫。聯訊證券分析指出，今年土地成交價款出現了斷崖式下降，去年尚有18%，今年則是-27%，下降45個百分點。其中三四線城市降幅最大，同比是負40%到50%之間，已有房企正在儲備現金流在今年四季度開始適時掃貨。

在這一輪房地產調控週期中，或許新一輪洗牌也隨之開始了。