閃電配售

寶龍地產（1238.HK）借“閃電配售”向實控人融資7.8億港元，意外引起外界對這家閩系房企資金鍊的關注。

10月15日早間，寶龍地產公告稱，公司與創始人、控股股東許健康訂立配售及認購協議，先以每股5.4港元配售1.466億老股，再按同樣價格向許健康發行1.466億股新股。交易完成後，寶龍地產獲得7.8億港元資金，許健康的持股從45.95％下降到44.33%。

這個交易又被稱為“閃電配售”，是港股上市公司的一種再融資方式。按香港聯交所規定，只要有一般授權，增發不超過20%、折價8折以內，即可開啟配售融資，多數情況下當日即可完成。相比IPO、發債等其他融資方式，“閃電配售”更為方便快捷。

寶龍地產這次的配售價格較上一交易日折讓8.63%。今天，寶龍地產收盤也正好下跌了8.63%。

值得一提的是，10月14日也是寶龍地產上市十週年。

閩企寶龍

現年67歲的許健康是福建晉江人，他創辦的寶龍地產是閩系房企中不可忽視的龍頭公司之一。寶龍地產創辦於上世紀90年代，2009年在香港聯交所上市，次年寶龍地產將總部搬至上海。

寶龍地產是一個典型的家族企業，許健康及兒子、女兒、兒媳均為股東和董事會成員。許健康的妻子、侄子、侄女和妹夫等家族成員也曾先後在寶龍地產任職。

此次配售前，許健康全資的天龍控股為寶龍地產第一大股東（持股45.95％）、許健康兒子許華芳持有15%、許健康女兒許華芬持股6.62%、許華芳的妻子施思妮持股0.01%。許氏家族總計持有寶龍地產67.58%股份。

配售及認購交易完成後，許健康、許華芳、許華芬和施思妮的持股分別變為44.33%、14.47%、6.38%和0.01%，許氏家族總持股下降到65.19%。

近年來，隨著許健康年事漸高，許健康的兒子許華芳先後出任寶龍地產Quattroporte、寶龍商業集團Quattroporte。

寶龍地產早年走商業地產路線，旗下寶龍廣場在三四線城市頗有佈局，有“小萬達”之稱，也是內地首家在港上市的商業地產企業。不過許華芳接班後，商業地產在寶龍地產的比重不斷下滑，住宅地產則開始加速。

2018年，寶龍地產合約銷售額增長96.5%，達到410億，創歷史新高。其中商業地產合約銷售額僅有81.5億，佔比僅兩成。

今年寶龍地產增長依然迅猛，前九個合約銷售額451億，已經超過2018年全年，完成調整後銷售目標（550億）的82%。

寶龍地產業績增長的同時，這幾年擴大土儲造成的高負債問題也比較突出。截至今年六月底，寶龍地產借貸金額高達496億，其中一年內到期借款125億，手頭現金只有166億，勉強可以覆蓋短債。

與此同時，寶龍的融資成本正在增加。今年上半年寶龍支付利息16.9億，相比上年同期增加35.4%，並且實際利率由去年同期的5.95%上升至6.24%。

值得一提的是，寶龍地產的淨負債比率一直居高不下。今年上半年淨負債比率雖然相比去年末（101.6%）有所下降，仍高達91.4%，遠超上市房企的平均值。

今年剩下的時間裡，寶龍地產要償付6億超短融，最近一期的到期日為10月19日。

隨著住宅市場趨冷，寶龍地產多次強調回歸起家的商業地產主業，表示年內要保證6個商業專案開業，但體現在收入上並無太大改觀。今年上半年，寶龍商業地產合約銷售額58.8億，佔比堪堪剛過兩成。

不過，寶龍的租金和物業管理收入逐年增長：2018年收入22億，同比增22.7%；今年上半年，同比增31.2%至13.9億。

房企物業公司上市潮中，寶龍商管集團也計劃分拆赴港上市，已於今年8月20日提交了招股說明書。2018年，寶龍商管收入12億，淨利1.3億；截至今年4月底，寶龍商管在管零售商業專案有45處，總在管面積640萬平米。從在管面積看，寶龍商管這幾年發展較為平緩。