Wework的融資之路在10月繼續艱難前行，在取消IPO計劃後，上週共享辦公空間巨頭WeWork與印度當地銀行ICICI Bank展開的1億美元融資談判破裂，Wework將繼續其他投資者尋求融資2億美元。

從2019年8月WeWork向美國證券交易委員會（SEC）遞交公開招股書開始，wework融資之路可謂一路坎坷。

9月9日啟動路演，9月11日股東軟銀集團敦促其擱置IPO計劃，原因是外界對估值出現擔憂，10月1日WeWork的母公司WeCompany已正式撤回美國上市申請，推遲原定於今年內的上市計劃。

有人稱WeWork的IPO是全球最悲劇IPO，從2019年上半年，wework收入增長翻倍，突破15億美元，但同時虧損額也增加了25%，達到了9.05億美元，過去三年的虧損總額達到約30億美元。燒錢、無盈利模式、無核心競爭力，讓wework備受質疑。

其實這幾年這國內也湧現了很多聯合辦公平臺，致力於早期孵化服務的氪空間與優客工廠；提供智慧化，高品質辦公服務的夢想加；獨立與聯合服務的納什空間，以及致力於細分領域的P2聯合辦公；在聯合辦公這條賽道上，每個企業都在尋找自己的盈利模式並想要實現規模化，但這條路並不順利。

今天我準備了三則材料，希望給予聯合辦公這條賽道有關的你一些幫助。

第一則材料來自《彭博商業週刊》上Ellen Huet 的一篇文章《wework的雙重角色》。

文章說在過去的九年，WeWork共在36個國家開設了425處辦公空間，是曼哈頓最大的房產承租人。

它在辦公空間里布置了低矮的座位、帶有藤蔓圖案的窗簾以及啤酒桶，這種佈置不僅改變了白領對於辦公文化的期待，也讓更多的自由職業者對於這種舒適自在的地方產生了嚮往， wework被定義為刻板商業地產界的顛覆者。

長期以來，WeWork的業務模式都是簽訂長期物業租約，然後將空間分割成一個個短期合同租賃給客戶。按照其他和它一樣大肆燒錢的創業公司標準來衡量，這樣的模式很容易受到衝擊。

文章認為阻礙wework發展的有兩個問題：

第一：現金，除了軟銀削減注資規模外，一些WeWork作為主要租戶的辦公樓在獲得銀行貸款方面也面臨著困難。

第二：物業空間，某些業主對於再將大量空間租給wework也開始存在戒心，將空間租給wework業主需要承擔90%的成本。（一般承擔70%的改造成本），對於wework苛刻的條件業主開始產生抗拒。

那Wework是如何解決這兩個困難的呢？答案是基金。

目前WeWork正在建立一家取名ARK的基金，這是一個“全球房地產收購和管理平臺”，通過基金籌集數十億美元，用於收購它將成為主要租戶的建築專案的權益。一個房地產專案有了現成的大型租戶後相對來說會更安全，同時一座帶有WeWork名號的建築會吸引來其他租戶。

為了穩定業務，wework增加了對包括亞馬遜、Facebook、IBM和微軟在內的知名大企業的出租量，還擴大定製辦公室業務。

在今年1月前後，WeWork正式宣佈更名為We Co.（The We Company），旨在為這一代不斷變化的需求提供給服務，旗下的業務內容將包括共享居住空間業務WeLive（其口號是：“讓每個人都不再孤單”），還有一項教育業務線WeGrow（“釋放每個人的超能力”）。

雖然Wework在不斷的拓寬自己的經營業務範圍，但資本市場對此並不看好。

今天的第二則材料可以說明資本市場的擔憂，那就是《經濟學人》在商業板塊的一篇評論《WeWork’s IPO》，文章表達了對Wework發展前景的四大顧慮。

1：盈利不足

2：估值不盡合理

3：經濟衰退帶來的公司破產風險

4. 企業管理層未必可信

儘管Wework一直表示，WeWork約40%的會員是大企業客戶，包括亞馬遜和匯豐在內的各大租戶財力雄厚，通常簽訂數年長約。同時哈佛商學院的傑弗裡·雷波特（Jeffrey Rayport）也認為較低的租金成本、靈活的辦公空間和精心營造的文化氛圍這三大要素對大型企業頗具吸引力。

但靈活的資本市場已經給出了自己的反應，取消Wework的IPO計劃。

起步較早的國外共享辦公巨頭尚且如此，那國內呢？

今天的第三則材料來自觀點指數研究院8月釋出的報告-《上半年聯合辦公報告：格局與分化》。

資料顯示一線城市（北上廣深）依舊是聯合辦公的主要佈局地，不同的融資生態造成了聯合辦公的不同命運。

從去年下半年開始，經濟形勢的不樂觀導致市場上聯合辦公空間的融資比以往更少。大部分企業擱置擴張計劃，甚至消減人員規模。針對融資難的問題，今年3月，納什空間獲批聯合辦公領域首單ABS-“渤海匯金-納什空間資產支援專項計劃”，額度為2億元，這單ABS發行讓聯合辦公企業看到了全新的融資通道。

但擺在聯合辦公面前更亟待解決的是盈利模式單一的問題。單一依靠工位租金的模式，使得企業的收入受出租率影響較大,而共享辦公企業空間平均出租率只有達到85%時，才能保持盈虧平衡。

李克強總理“福斯創業，萬眾創新”的提出曾經使得共享辦公呈井噴式發展和擴張，但這類企業發展不穩定，國內中小企業的平均壽命僅為2.5年，每年倒閉的企業卻有100萬家。

因此共享辦公需要不斷調整自身的客戶結構，加大大企業客戶在自身客戶結構中的比重。

相比傳統寫字樓，共享辦公的租戶選擇聯合辦公不僅節約租金成本，也可以靈活的增減辦公空間，保持合理運營。

傳統寫字樓由於聯合辦公的來勢洶洶和空置率的不斷上升，也在不斷地調整自身的租戶結構與業務生態，部分寫字樓開始引入聯合辦公運營商，相對於一些老舊產業園區及工業廠房，進駐寫字樓也可以有效降低聯合辦公企業的改造成本，而有些地產商已經早已開始自己做聯合辦公，2015年soho中國發布產品3Q，截至現在SOHO 3Q已成為北京和上海最大的聯合辦公空間。

在我看來，聯合辦公脫胎於地產，無法避免地產的屬性，而聯合辦公客觀上又衝擊了寫字樓的業務生態。

聯合辦公巨頭Wework的IPO之路可以給我們一些啟發，巨頭踩過的雷不要再踩：不斷砸錢搶賽道，最後等著被收購或者上市實現資本套利這條路不是一條好路，這種模式在經營端是十分困難的，傳統的中介渠道不願意帶客戶，租一個工位最多1000-2000，而租一個辦公室基本都上萬。

聯合辦公企業如何找到自己的護城河？是拿樓成本和裝修成本低，差價高利潤豐厚回本快，還是渠道關係維護的好，整個銷售和運營狀況有所保證？

同時開發商的不斷入局，給聯合辦公提供了一條新的思路，或許聯合辦公團隊在未來可以更多的和開發商合作，提供企業成長與發展的軟性服務，成為真正的空間管理者和運營商。

那渠道呢？在租一個工位價格低廉的情況下，渠道與聯合辦公深入合作的可能性還有嗎？

好了，這就是今天的《今日卓見》，我們明天見。