園區開發行業市值風雲榜（投行DATA系列）

一、園區開發行業上市公司概要

截至2021年6月30日，A股園區開發行業共有12家上市公司，市值從大到小排序為：

1、陸家嘴（600663.SH）—市值456.80億元；

2、上海臨港（600848.SH）—市值438.34億元；

3、張江高科（600895.SH）—市值282.95億元；

4、外高橋（600648.SH）—市值150.68億元；

5、中新集團（601512.SH）—市值149.29億元；

6、浦東金橋（600639.SH）—市值133.20億元；

7、南京高科（600064.SH）—市值114.82億元；

8、市北高新（600604.SH）—市值90.63億元；

9、電子城（600658.SH）—市值47.20億元；

10、長春經開（600215.SH）—市值34.69億元；

11、海泰發展（600082.SH）—市值19.58億元；

12、空港股份（600463.SH）—市值18.09億元。

園區開發行業指數走勢

二、園區開發行業財務報表的特徵

1、截至2021年6月30日，A股園區開發行業市值總和為1,936.26億元，行業市值中位數為124.01億元。行業估值市盈率中位數為13.42倍，市淨率中位數為1.45倍。

2、園區開發行業2020年收入總和為460.51億元，行業2020年扣非後淨利潤總和為115.37億元；行業2020年收入中位數為31.69億元，行業2020年扣非後淨利潤中位數為8.02億元。

3、園區開發行業2020年毛利率中位數為48.29%，行業2020年ROE中位數為6.54%，行業2020年研發投入佔比0.19%。

4、園區開發行業2020年資產負債率的中位數57.24%，行業2020年的應收賬款週轉率的中位數15.17，行業2020年存貨週轉率的中位數0.16。

5、園區開發行業2020年員工總數為13,992人，行業上市公司2020年員工中位數為629人。

三、園區開發行業上市公司詳細情況1、陸家嘴（600663.SH）—市值456.80億元

上市日期為1993年6月28日，成立日期為1994年12月31日，註冊地址為：上海市中國(上海)自由貿易試驗區浦東大道981號。

截至2021年6月30日，上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司，市值為456.80億元，市盈率PE為13.54倍，市淨率PB為2.54倍，實際控制人為：上海市浦東新區人民政府國有資產監督管理委員會。

2020年收入為144.75億元，2020年扣非後淨利潤為38.36億元，2020年員工為5,658人。

2020年毛利率為70.65%，2020年淨資產收益率ROE為19.99%，2020年研發投入佔比為%。

2020年資產負債率為66.67%，2020年應收賬款週轉率為24.75次，2020年存貨週轉率為0.15次。

2020年收入構成為：房產銷售44.53%；房地產租賃21.72%；金融業收入17.37%；物業管理11.54%；其他主營業務3.73%；出售投資性房地產0.57%；酒店業收入0.53%。

公司簡介如下：公司致力於上海陸家嘴金融貿易區的開發建設，主要負責全國唯一以"金融貿易"命名的國家級開發區陸家嘴金融貿易區的土地成片開發和綜合經營。公司從原來單一以土地開發為主逐步向以土地開發與專案建設並重的戰略格局轉型，從而逐步增加公司長期擁有的優質資產的比重，成為一家以城市開發為主業的房地產公司。公司還致力於旅遊會展、城市綜合服務等產業的發展，有效提升了區域投資環境，完善了服務功能。公司作為陸家嘴金融貿易區的城市開發商，不僅在浦東陸家嘴金融貿易區核心區域內持有大量高階經營性物業，也已經把發展的觸角延伸到了上海前灘國際商務區、天津以及蘇州，為公司的長期穩健經營打下了堅實的基礎，陸家嘴地產的知名度和美譽度也已經為社會熟知和認可。

2、上海臨港（600848.SH）—市值438.34億元

上市日期為1994年3月24日，成立日期為1994年11月24日，註冊地址為：上海市松江區莘磚公路668號3層。

截至2021年6月30日，上海臨港控股股份有限公司，市值為438.34億元，市盈率PE為36.37倍，市淨率PB為3.03倍，實際控制人為：上海市人民政府國有資產監督管理委員會。

2020年收入為39.30億元，2020年扣非後淨利潤為11.12億元，2020年員工為604人。

2020年毛利率為57.02%，2020年淨資產收益率ROE為7.90%，2020年研發投入佔比為%。

2020年資產負債率為57.74%，2020年應收賬款週轉率為21.38次，2020年存貨週轉率為0.10次。

2020年收入構成為：房產銷售52.67%；房產租賃40.73%；其他業務6.6%。

公司簡介如下：公司是上海臨港集團旗下專業從事產業載體開發的國有控股上市公司。依託深耕漕河涇新興技術開發區、臨港產業區30年的經驗與品牌影響力，近年來，公司在浦東、松江、奉賢以及上海自貿區洋山片區合作開發的產業園區均形成了相當規模的高階產業集聚，有效促進了當地城市更新，取得了不俗的社會口碑和經濟效益。公司所屬的松江園區、康橋園區、南橋園區和上海自貿區洋山片區均位於上海未來城市發展的重點板塊，是上海建設"具有全球影響力科技創新中心"和"中國自由貿易實驗區"戰略的重要載體。目前，公司業務包括產業載體開發與租售、園區運營服務及產業投資等。開發的產業載體型別包括：科技研發樓宇、總部商務樓宇、保稅物流倉庫等。

3、張江高科（600895.SH）—市值282.95億元

上市日期為1996年4月22日，成立日期為1996年4月18日，註冊地址為：上海市浦東新區龍東大道200號。

截至2021年6月30日，上海張江高科技園區開發股份有限公司，市值為282.95億元，市盈率PE為13.30倍，市淨率PB為2.49倍，實際控制人為：上海市浦東新區人民政府國有資產監督管理委員會。

2020年收入為7.79億元，2020年扣非後淨利潤為18.81億元，2020年員工為174人。

2020年毛利率為55.11%，2020年淨資產收益率ROE為18.70%，2020年研發投入佔比為%。

2020年資產負債率為55.78%，2020年應收賬款週轉率為6.71次，2020年存貨週轉率為0.04次。

2020年收入構成為：房產租賃94.29%；其他業務4.8%；房地產銷售0.91%。

公司簡介如下：公司於1996年4月在上海證券交易所正式掛牌上市，系採用公開募集方式設立的股份制上市公司。公司簡稱；張江高科，股票程式碼600895。作為上海科創中心建設核心區的重要上市開發主體，張江高科迎來了轉型發展的歷史性機遇，即：科創中心建設給張江高科轉型發展提出了新使命；雙自聯動給張江高科轉型發展提供了新空間；新一輪國資國企改革給張江高科轉型發展注入了新動力。張江高科正以科技投行作為戰略發展方向，著力打造新型產業地產營運商、面向未來高科技產業整合商和科技金融整合服務商。努力尋求產業地產和產業投資業務有機融合、協同發展，並對接資本市場進行價值發現。為此，張江高科正積極響應大眾創業、萬眾創新的號召，實施離岸創新、全球孵化、產業併購、張江整合的戰略思想，以創業服務業整合商為角色定位，緊密對接全球創新資源，加速集聚全球創新要素，構建開放式創新生態圈，努力成為國內高科技園區開發運營的領跑者和新標杆，在未來科技園區的創新引領、產業空間打造和企業服務中發揮關鍵的品牌效應和核心的引領作用。

4、外高橋（600648.SH）—市值150.68億元

上市日期為1993年5月4日，成立日期為1994年12月31日，註冊地址為：上海市浦東新區楊高北路889號。

截至2021年6月30日，上海外高橋集團股份有限公司，市值為150.68億元，市盈率PE為21.45倍，市淨率PB為1.49倍，實際控制人為：上海市浦東新區人民政府國有資產監督管理委員會。

2020年收入為102.19億元，2020年扣非後淨利潤為5.57億元，2020年員工為2,815人。

2020年毛利率為31.29%，2020年淨資產收益率ROE為5.18%，2020年研發投入佔比為0.10%。

2020年資產負債率為71.41%，2020年應收賬款週轉率為23.00次，2020年存貨週轉率為0.59次。

2020年收入構成為：轉讓出售30.83%；商品銷售收入30.04%；房地產租賃13.53%；物流9.86%；服務收入6.47%；製造業6.11%；進出口代理1.96%；其他業務1.2%。

公司簡介如下：公司是中國(上海)自由貿易試驗區核心區域——外高橋保稅區及其周邊區域的開發主體。公司主要負責中國(上海)自由貿易試驗區——外高橋保稅區及周邊相關土地等國有資產的投資、經營和管理，以10平方公里的外高橋保稅區規劃用地和周邊相關地塊的房地產開發和經營為主業，承擔著自貿試驗區及周邊區域的開發建設、招商穩商、功能推進和運營服務。作為中國第一個保稅區綜合開發商，外高橋集團股份以海關特殊監管區和稅收優惠的政策優勢為起步點，推動外高橋保稅區逐步發展成為集出口加工、國際貿易、轉口貿易、保稅倉儲和商品展示等功能於一身的經濟開放型區域。

5、中新集團（601512.SH）—市值149.29億元

上市日期為2019年12月20日，成立日期為1994年8月13日，註冊地址為：江蘇省蘇州市工業園區月亮灣路15號中新大廈48樓。

截至2021年6月30日，中新蘇州工業園區開發集團股份有限公司，市值為149.29億元，市盈率PE為12.30倍，市淨率PB為1.28倍，實際控制人為：蘇州工業園區國有資本投資運營控股有限公司。

2020年收入為34.14億元，2020年扣非後淨利潤為12.76億元，2020年員工為1,843人。

2020年毛利率為64.19%，2020年淨資產收益率ROE為12.05%，2020年研發投入佔比為0.18%。

2020年資產負債率為41.73%，2020年應收賬款週轉率為4.98次，2020年存貨週轉率為0.16次。

2020年收入構成為：土地一級開發58.9%；市政公用16%；房地產開發與經營12.73%；多元化服務12.05%；其他業務0.33%。

公司簡介如下：公司是中國、新加坡兩國政府間最大合作專案之一的載體和蘇州工業園的開發主體，主營業務為園區開發運營，既有土地一級開發、又有房地產開發與經營業務(長租公寓、工業廠房、商業租賃)與熱電、汙泥處理等綠色公用及環境治理業務，還有招商與工程代理、服務型業務，業務較為多元，界定為綜合性行業,公司以"築中國夢想、建新型園區"為己任，確立了以園區開發運營為主體板塊，以載體配套和綠色公用為兩翼支撐板塊，透過板塊聯動、資源集聚，實現高水平產城融合的"一體兩翼"協同發展格局,公司獲"2017年度納稅貢獻二十強企業","蘇州工業園區紀檢監察考評優勝單位","2018年度中國產業園區運營商50強","蘇州工業園區2018年度經濟貢獻突出企業(總部經濟)","2019中國產業新城運營綜合實力TOP10"等多項榮譽,並致力成為中國園區開發運營領軍企業。

6、浦東金橋（600639.SH）—市值133.20億元

上市日期為1993年3月26日，成立日期為1993年10月7日，註冊地址為：上海市自由貿易試驗區新金橋路28號。

截至2021年6月30日，上海金橋出口加工區開發股份有限公司，市值為133.20億元，市盈率PE為21.49倍，市淨率PB為1.44倍，實際控制人為：上海市人民政府國有資產監督管理委員會和上海市浦東新區人民政府國有資產監督管理委員會。

2020年收入為35.93億元，2020年扣非後淨利潤為10.46億元，2020年員工為213人。

2020年毛利率為52.83%，2020年淨資產收益率ROE為10.11%，2020年研發投入佔比為%。

2020年資產負債率為63.43%，2020年應收賬款週轉率為21.66次，2020年存貨週轉率為0.36次。

2020年收入構成為：房地產銷售60.06%；房地產租賃36.67%；酒店公寓服務業務2.9%；其他業務0.36%。

公司簡介如下：公司已經成長為一家資產質量優良、業績穩定、成長可期的知名上市公司。公司抓住浦東開發開放契機，依託上市公司的品牌優勢、資金優勢、積極承擔著上海金橋自由貿易試驗區的開發建設、招商引資、產業發展和載體運營管理，著力打造產城融合的示範園區。公司的核心競爭力是功能集聚區的設計、開發、經營和管理能力；核心品牌是"金橋"、"碧雲"；核心產品是"開發區及功能集聚區市場化的產業、商業、住宅、辦公、研發、學校等建築房產"。在建立市場化運作機制和標準化業務操作模式的基礎上，強化服務，深化功能，使公司發展成為在功能集聚區的設計、開發、經營和管理方面具有國際競爭力的大型股份制企業。

7、南京高科（600064.SH）—市值114.82億元

上市日期為1997年5月6日，成立日期為1992年7月8日，註冊地址為：江蘇省南京市經濟技術開發區恆通大道2號。

截至2021年6月30日，南京高科股份有限公司，市值為114.82億元，市盈率PE為7.52倍，市淨率PB為0.83倍，實際控制人為：南京市人民政府國有資產監督管理委員會。

2020年收入為29.24億元，2020年扣非後淨利潤為14.65億元，2020年員工為826人。

2020年毛利率為39.90%，2020年淨資產收益率ROE為11.68%，2020年研發投入佔比為0.46%。

2020年資產負債率為56.74%，2020年應收賬款週轉率為4.25次，2020年存貨週轉率為0.16次。

2020年收入構成為：房地產開發銷售74.26%；園區管理與服務11.26%；市政基礎設施承建9.24%；藥品銷售2.4%；土地成片開發轉讓2.16%；其他業務0.68%。

公司簡介如下：公司是1992年7月4日經南京市經濟體制改革委員會批准設立的定向募集股份有限公司。公司主要從事高新技術產業投資、開發；市政基礎設施建設、投資及管理；土地成片開發；建築安裝工程；商品房開發、銷售；物業管理；自有房屋租賃；工程設計；諮詢服務；汙水處理、環保專案建設、投資及管理。公司產業橫跨房地產、市政、醫藥、股權投資等多個領域，搭建了投資控股型集團公司模式。公司抓住資本市場大發展的機遇，依託上市公司的品牌優勢、資金優勢，在立足開發區建設和經營的同時，以實現持續成長為目標，積極培育公司新的利潤增長點。公司秉承"整合資源、創造價值"的經營理念，結合自身資源稟賦，在穩健發展房地產、市政等傳統主營業務，推動其內部轉型的同時，積極提升公司"大創投"的戰略轉型，並著力培育"大健康"等新型業務增長新動能，形成公司業務發展新格局。

8、市北高新（600604.SH）—市值90.63億元

上市日期為1992年3月27日，成立日期為1993年11月10日，註冊地址為：上海市靜安區共和新路3088弄2號1008室。

截至2021年6月30日，上海市北高新股份有限公司，市值為90.63億元，市盈率PE為-139.91倍，市淨率PB為1.70倍，實際控制人為：上海市靜安區人民政府國有資產監督管理委員會。

2020年收入為12.02億元，2020年扣非後淨利潤為1.39億元，2020年員工為197人。

2020年毛利率為52.29%，2020年淨資產收益率ROE為2.18%，2020年研發投入佔比為%。

2020年資產負債率為56.16%，2020年應收賬款週轉率為4.83次，2020年存貨週轉率為0.06次。

2020年收入構成為：園區產業載體銷售50.35%；園區產業載體租賃34.22%；委託服務收入13.72%；住宅銷售1%；其他業務0.7%。

公司簡介如下：公司是開發區投資服務綜合運營商，主營業務為園區產業載體開發經營及園區產業投資業務。公司緊抓上海大力發展生產性服務業的契機，順應中心城區發展現代服務業的產業佈局，憑藉市北園區作為市中心區域唯一的上海國家高技術產業基地，以園區為主要載體，以"平臺招商"、"模組招商"為主要手段，透過搭建上海基礎軟體產業基地、亞太資料港、金融服務後臺中心等招商平臺，推動研發設計、服務外包以及總部經濟等生產性服務業高階集聚；建立並促進園區企業間網路的形成，讓企業成為園區內上下游產業鏈的組成部分，從而提高整個園區內企業的自主創新能力和生產效率，打造最具競爭力園區，帶動區域產業進步、技術進步和經濟發展。

9、電子城（600658.SH）—市值47.20億元

上市日期為1993年5月24日，成立日期為1986年12月24日，註冊地址為：北京市朝陽區酒仙橋路6號院5號樓15層1508室。

截至2021年6月30日，北京電子城高科技集團股份有限公司，市值為47.20億元，市盈率PE為71.52倍，市淨率PB為0.69倍，實際控制人為：北京市人民政府國有資產監督管理委員會。

2020年收入為37.70億元，2020年扣非後淨利潤為3.36億元，2020年員工為853人。

2020年毛利率為44.29%，2020年淨資產收益率ROE為4.95%，2020年研發投入佔比為0.19%。

2020年資產負債率為59.21%，2020年應收賬款週轉率為8.69次，2020年存貨週轉率為0.25次。

2020年收入構成為：園區地產銷售81.83%；新型科技服務16.61%；文化傳媒1.41%；其他業務0.15%。

公司簡介如下：公司是國內專業的高科技產業平臺運營商和創新平臺運營商，是中關村科技園區最早的開發建設成員之一。多年來，電子城集團依託產業背景優勢，在成功開發建設了"電子城創新產業園"、"電子城科技研發中心"等主題高科技產業園的基礎上，正積極憑藉自身高科技產業平臺建設經驗、高科技產業招商引資渠道及已成型的高科技園區開發建設、運營服務的團隊優勢，以"構築創新發展空間，促進經濟轉型增長"為使命，努力構建以"高科技產業、創新產業園區開發建設、運營服務"為主線，"產業價值鏈延伸投資"與"科技產業孵化"共同發展的"一加二"戰略發展格局。透過品牌塑造、模式複製及多年形成的高科技產業、創新產業聚集能力。

10、長春經開（600215.SH）—市值34.69億元

上市日期為1999年9月9日，成立日期為1993年6月26日，註冊地址為：吉林省長春市經濟技術開發區自由大路5188號。

截至2021年6月30日，長春經開(集團)股份有限公司，市值為34.69億元，市盈率PE為128.43倍，市淨率PB為1.38倍，實際控制人為：陳愛蓮,吳錦華。

2020年收入為1.69億元，2020年扣非後淨利潤為0.21億元，2020年員工為79人。

2020年毛利率為35.08%，2020年淨資產收益率ROE為0.83%，2020年研發投入佔比為%。

2020年資產負債率為12.11%，2020年應收賬款週轉率為552.31次，2020年存貨週轉率為0.10次。

2020年收入構成為：房地產開發95.18%；物業服務4.63%；其他業務0.19%。

公司簡介如下：公司創立於1993年，1999年9月9日在上海證券交易所掛牌上市，是一家快速發展的企業。公司經營範圍包括公用設施投資、開發、建設、租賃、經營、管理；實業與科技投資。歷經多年的艱苦創業，依託國家級長春經濟技術開發區的高速發展，公司從小到大，穩健經營，已經形成了良好的經營基礎。在工業化引領的城市化程序中，公司房地產開發、基礎設施建設兩大主營業務將取得快速的發展。公司按照建立現代企業制度的要求和上市公司的治理準則，不斷完善公司治理結構，規範企業執行機制，加大產業結構調整，強化內部控制和管理，努力使公司綜合效益不斷提升。公司充分發揮股東大會權力機構、董事會決策機構和經營層執行機構三個層面的積極作用，在提升公司治理水平方面取得了顯著成效，為公司的可持續發展奠定了紮實的基礎。

11、海泰發展（600082.SH）—市值19.58億元

上市日期為1997年6月20日，成立日期為1993年1月5日，註冊地址為：天津市新技術產業園區華苑產業區。

截至2021年6月30日，天津海泰科技發展股份有限公司，市值為19.58億元，市盈率PE為-27.84倍，市淨率PB為1.13倍，實際控制人為：天津市人民政府。

2020年收入為4.58億元，2020年扣非後淨利潤為-0.68億元，2020年員工為77人。

2020年毛利率為9.00%，2020年淨資產收益率ROE為-3.96%，2020年研發投入佔比為%。

2020年資產負債率為44.56%，2020年應收賬款週轉率為34.22次，2020年存貨週轉率為0.17次。

2020年收入構成為：商品批發82.75%；科技園區開發10.44%；科技園區運營6.81%。

公司簡介如下：公司是國內最早一家"以創業孵化帶動工業地產與產業投資"的工業園區類上市公司，以創業孵化服務為基礎，孵化器及高新區基礎設施建設、運營與產業投資兩翼並舉，主營業務涉及地產、高新產業投資、孵化服務、貿易等。公司在濱海高新區長期從事工業地產開發運營，擁有雄厚的資源儲備和開發經驗，多年來為濱海高新區招商引資做出了貢獻。公司擁有天津濱海高新區標準廠房示範園、藍海科技園一期等專案，為公司提供了更多的招商資源。

12、空港股份（600463.SH）—市值18.09億元

上市日期為2004年3月18日，成立日期為2000年3月28日，註冊地址為：北京市順義區空港工業區A區。

截至2021年6月30日，北京空港科技園區股份有限公司，市值為18.09億元，市盈率PE為-34.41倍，市淨率PB為1.46倍，實際控制人為：北京市順義區人民政府國有資產監督管理委員會。

2020年收入為11.18億元，2020年扣非後淨利潤為-0.63億元，2020年員工為653人。

2020年毛利率為10.22%，2020年淨資產收益率ROE為-5.07%，2020年研發投入佔比為%。

2020年資產負債率為59.33%，2020年應收賬款週轉率為8.96次，2020年存貨週轉率為1.51次。

2020年收入構成為：建築施工80.59%；其他業務7.08%；物業管理及其他收入5.64%；房產出租4.65%；土地開發2.04%。

公司簡介如下：公司是一家臨空型園區類上市公司，公司立足北京臨空經濟核心區，以園區開發建設為主營業務，形成了包括土地一級開發、工業地產開發、建築工程施工、物業租賃和管理業務在內的園區開發建設產業鏈。在發展方向和定位上，以園區的開發建設為基礎，透過加大房地產開發力度、不斷最佳化產業結構、增持優質物業，實現土地資本、科技資本與金融資本相融合，保持土地開發業務穩定增長，促進建築施工業務的規模增長，大力拓展標準化廠房增值業務，積極發展高附加值臨空工業地產，從而全面推動了空港股份的可持續發展，在同行業中贏得了較強的競爭優勢和優異的經營業績。公司在臨空產業園區、工業地產及商務辦公等產品開發方面不斷積累經驗，對臨空經濟產業發展及工業地產有著深刻的理解，透過產品創新，打造出MAX企業獨棟品牌，成為臨空工業地產開發領域的先行者。