華夏幸福基業股份有限公司（以下簡稱“華夏幸福”或公司）被多家券商看好的謎底終於揭曉。

10月18日，華夏幸福釋出三季度經營業績。今年前三季度歸母淨利潤比上年同期增長23.7%，達97.5億元。與此同時，引入“平安系”使得公司資金鍊得到修復且融資結構有所優化，土地端積極補貨，投資強度大幅提升。整體來看，華夏幸福三季度業績呈現趨勢向好態勢。這也從另一個側面說明了為什麼8月份以來，除了招商證券、華創證券給出了“強烈推薦”評級，更有多家券商給予了華夏幸福 “買入”評級。

券商評級清一色“買入”推薦

據發現網記者不完全統計，8月份以來，包括東方證券、國泰君安、中泰證券、西南證券、東莞證券、天風證券、東北證券、國信證券、華創證券、招商證券在內的10家券商在各自的最新研報中，除了招商證券、華創證券給出了“強烈推薦”評級，其餘券商紛紛給予了華夏幸福“買入”評級。

招商證券研究發展中心房地產行業主管分析師趙可在8月17日出具的研究報告中寫道：“公司最大的優勢在於切合城鎮化後半場都市圈化的商業模式，並由此衍生出的領先選址佈局能力及優厚潛在土儲。前兩年受環京超額調控等影響，公司銷售增長降速且資金鍊偏緊，但隨著‘平安系’的引入以及異地複製成效漸顯，邊際不斷改善。”趙可指出，邊際改善主要體現在三個方面，第一，環京以外區域銷售和產服等快速增長，第二，資金鍊得到修復且融資結構有所優化，第三，與平安人壽合作，以輕資產模式開拓商業辦公不動產的新領域。因此維持“強烈推薦-A”投資評級。

事實上，隨著都市圈戰略上升為國家重大戰略，華夏幸福深耕17年的產業新城業務正迎來新的機遇。據發現網記者不完全統計，今年來華夏幸福超過百億元的招商專案就有多起，例如，今年3月，投資120億元的欣旺達動力電池專案在南京溧水產業新城簽約；5月，投資百億元的偏光片生產基地專案落地合肥長豐產業新城；9月，公司還為南潯引入投資160個億的超薄玻璃基板深加工專案合豐泰，等等。

值得一提的是，華夏幸福在堅持做強產業新城業務的同時，也在不斷開拓新領域、新模式、新地域。例如，今年九月，華夏幸福新業務落地武漢，計劃在武昌濱江CBD打造華中金融科技中心。專業人士認為，華夏幸福雙輪驅動，不斷開創新局面。這應該也正是券商紛紛看好的主要原因。

適當加槓桿積極補貨土地端

1月-9月，華夏幸福的各項關鍵資料整體呈向好態勢。據三季報，報告期內銷售回款631.4億元，比上年同期增長19.1%。在回款大幅改善的情況下，華夏幸福也適當運用各種資金槓桿，積極在土地端補貨，進一步拓展未來成長空間。

據三季報，報告期內華夏幸福的經營性現金流淨額為-395.5億元，籌資性現金流淨額為385.5億元。對此，業內眾多資深分析人士認為，這組資料說明華夏幸福在引進“平安系”二股東後，之前偏緊的資金鍊得到修復，公司重回適度加槓桿進行主動投資的快車道，未來成長空間可期。

上述專家的觀點在三季報中得到印證，今年以來華夏幸福明顯加大了產業新城投資、孔雀城及新業務取地投入。據三季報，截至三季度末公司土地儲備1109萬平方米（規劃計容建築面積），較年初增長21%；1-3季度公司累計取地面積約348萬平方米（土地面積），同比增長72%。值得重視的是，隨著京津冀地區各城市今年起逐步恢復招拍掛市場，公司也明顯加大了在這一傳統優勢區域的拿地與銷售力度。公開資料顯示，公司2019年上半年投資強度（拿地金額/銷售金額）達83%，而去年同期僅41%。對此，業內人士稱，在當前土地市場過熱的背景下，華夏幸福差異化拿地能力的優勢將逐步顯現。

回款改善助力融資環境向好

對於生意好的飯館老闆來說，讓他再投資一個新的飯館，其內心一定會無比強大。為什麼？因為只要天天來吃飯的人絡繹不絕，就算他自己手頭沒那麼多錢，周邊的朋友也會很容易借給他。顯然，“平安系”二股東的引入以及回款的改善，讓華夏幸福的融資環境及債務結構正行進在持續優化的軌道上。

據三季報，報告期內，公司1-3季度歸母淨利潤97.5億元，同比增長23.7%。同時，資產負債率由2018年年末的86.6%降至84.9%，回款率由上年同期的49.2%上升為62.7%，躍升13.5個百分點。

值得一提的是，在回款改善、負債率下降的同時，華夏幸福增量融資成本也保持在低位。據公開資料顯示，今年來公司銀行貸款、債券類和信託類平均成本分別為6.41%、6.87%和8.60%。並且，1-3季度公司籌資現金流入由上年同期的-111.1億元提升為385.5億元。業內專家指出，預計隨著公司與平安戰略合作穩步開展後，公司融資環境及債務結構將持續優化。

“截至2019年上半年，平安持股比例上升至25.25%，為公司第二大股東。這表明中國平安對公司產業新城運營模式的充分認可，同時有利於緩解公司現金流壓力。此外，平安集團旗下具備平安不動產、平安銀行等多個房地產上下游相關子公司，雙方未來在業務深度合作深度上值得期待。”東吳證券研究所齊東在自己的最新文章《華夏幸福：十七載征途漫漫，產業新城模式大有可為》裡這樣寫道。他指出，華夏幸福逐漸由“以房養園”進入“以園促房”階段，走向全國化佈局，未來產業發展服務收入增速可觀。