一邊融資困難、被併購甚至倒閉，另一邊頭部企業持續獲得資本加持。

作者|劉荻青 編輯|羅麗娟

近年來，國內長租公寓公司謀求上市傳聞不斷。直到一週前，業內終於出現首家提交IPO申請的長租公寓。

美東時間10月7日，長租公寓品牌青客向美國證券交易委員會遞交了招股檔案，計劃登陸納斯達克，欲以發行ADS（美國存托股票）的形式募資至多1億美元。若順利，青客公寓將成為長租公寓海外上市第一股。

不僅青客，此前包括蛋殼、自如等頭部長租公寓品牌都相繼被曝出正籌備上市。媒體報道稱，蛋殼計劃最快於今年赴美上市，擬募資金額為6億至7億美元；鏈家旗下長租公寓品牌自如考慮將於明年在美國上市，擬籌資5億至10億美元。

針對上市傳聞，10月14日，自如CEO熊林對外迴應稱“暫不急於啟動IPO，也沒有明確的時間表”。在熊林看來，長租業務具有複雜性強、產業鏈重、需標準化經營，但經過幾年發展，長租模式被越來越多人認可。

“整個行業從創業期進入精耕期，行業從業者需要更穩健、更耐心、更長期的投入到這項事業中。”他表示。

從資本寵兒到資本困局

長租公寓最初被福斯所廣泛認知，來自於資本的助力。

2014年，小米集團創始人、董事長兼CEO雷軍斥資1億元投資了一家以租房切入青年和創業者人群的新創公司YOU+(優家)國際青年公寓，引發媒體和社會各界人士的熱議和實地探訪，YOU+迅速躥紅。

從2015年開始，在紅利政策的導向下，房企、國內酒店管理公司、資本、房地產經紀公司等也嗅到了契機，紛紛加入其中，長租公寓熱度持續上升。

2015年，鉑濤酒店推出旗下公寓品牌窩趣公寓，漢庭酒店釋出城家公寓；同年，龍頭房企萬科成立了泊寓，龍湖成立冠寓；白領公寓品牌蛋殼也在2015年成立，次年，成立了5年之久的自如脫離鏈家，正式獨立運作。與此同時，華平投資低調在2012年對魔方公寓投6000萬美元后，2015年再次追加1.4億美元投資。

根據邁點研究院報告測算，截至2017年底，國內重點城市集中式品牌長租公寓門店約為2000家，房間數約為16萬間。但報告也指出，國內公寓市場中，服務式公寓市場規模尚不及10%，而分散式長租公寓佔比則近8成。

由於分散式長租公寓獲取物業門檻相對更低，對於交通及地理位置的要求較寬鬆，因此整體規模上，分散式長租公寓發展更為迅速。一時間，市場上分散式長租公寓品牌如雨後春筍般湧現，包括蛋殼、自如、青客、包租婆、優客逸家、魔飛等。

青客在2012年成立於上海，是國內較早一批長租公寓玩家。其定位為白領公寓租賃，並提出“要為1000萬青年人提供住房”的目標。

入局以來，青客從未停下積極擴張的步伐，從最初僅運營上海地區的不足1000套房源，到2018年底，青客已運營房源近10萬間，業務範圍覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京、嘉興等城市。

快速擴張需要資金的支援。天眼查顯示，截至目前，青客公寓已完成了4輪融資。2012年6月，青客獲得紐信創投天使投資；2014年9月，獲達晨創投的A輪融資；2015年6月，完成由賽富投資基金和老股東紐信創投的1.8億元B輪融資；2018年4月，青客再宣佈完成數千萬美元的C輪融資，由摩根士丹利管理的私募基金以及凱欣資本聯合領投。

儘管如此，青客依然深陷長期虧損的境地。

其招股書顯示，截至2019年6月30日，青客公寓的營業收入為8.979億元，處於虧損狀態，淨虧損額為3.73億元。在2017年及2018財年，淨虧損數字分別為2.45億元和4.99億元。

在資金方面，到2019年6月底，青客公寓的總資產20.3億元，總負債則高達27億元，資產負債率133%。青客將影響業績的因素歸咎於擴大公寓網路、管理前期資本支出和擴張成本等。

“企業對於現金流有強依賴性，進入資本寒冬後，融資難度和成本越來越大，只有通過上市來獲取新一輪的資金彈藥。”房東東公寓學院創始人全靂認為，青客之所以要在此時上市，也是源於資金的壓力。另外，他談到，面對蛋殼與自如即將上市的風聲，房源規模排名第三的青客（第一自如，第二蛋殼）須搶先一步上市，才可能在未來租賃市場獲得先機。

實際上，青客之外，行業中不少中小規模長租公寓更是難上加難。

就在青客遞交招股書同日，河南悅如資產管理有限公司（即悅如公寓）釋出公告稱，其投入的1600套公寓因面臨巨大的經營及資金壓力，已無力維持公司正常經營。公司已經在今年9月接受了鄭州比遜達美公寓管理有限公司的併購重組。轉讓協議簽訂後，公司經營管理及房源管理等事宜均由收購方全權負責。

成立於2014年的悅如公寓，在國內長租公寓品牌指數排行榜上也曾一度位列第八名。現在的結局不免讓人唏噓不已。

且2018年以來，隨著長租公寓行業深陷甲醛門、租房貸等風波，行業暴雷事件不斷。根據同策研究院統計，從2017年2月至2019年3月，長租公寓“陣亡”名單就有20家，其中包括杭州鼎家、北京昊園恆業、上海寓見、國安家、長沙咖菲貓公寓等。

其中，因為經營及資金問題而導致失敗的長租公寓佔85%，高速發展的長租公寓行業逐漸暴露出短板，大量中小型運營商到了生死攸關的時候。

中房經聯主席胡景暉表示，從發達國家的經驗來看，長租產業需要的是長期、大規模和便宜的資金。但實際上，目前國內資本市場基本都是短錢、熱錢、貴錢，聞風而動又猝然離場，資金屬性和產業屬性不匹配，在這樣的局勢下，“實力弱規模小的企業不可避免地被吞噬。”

資本向頭部集中

進入2019年以來，隨著行業整體融資環境繼續收緊，長租公寓的“錢”景呈現了明顯的兩極分化。尾部競爭者淘汰不斷，資本及資源則向頭部集中。

根據貝殼研究院統計的資料顯示，在2012年至2015年之前，資本市場廣泛投資長租公寓賽道，但由於行業處於創業初期，融資數量及融資額都相對較小；到了2015年，融資數量達到了峰值，該年融資數達到23起；而到了2019年截至9月，融資數僅為6起，但是融資額卻高達114億元，創下2012年來的新高。

資料表明，從2017年至今，長租公寓市場融資數及融資額持續成反比走勢，同時，頭部效應愈發明顯。

據貝殼研究院統計30個長租公寓品牌資料顯示，統計期內，自如、魔方、蛋殼、城家、V領地前五大公寓企業就獲得了約214億元股權融資，佔30家公寓股權融資總額的80%。

融資數額最多的自如在今年完成了B輪融資。天眼查顯示，今年6月，自如獲得了由泛大西洋資本領投，騰訊、紅杉資本等跟投的5億美元融資，投後估值約為50億美元。

對於自如近期迴應暫緩IPO事件，業內有人士猜測，這或許與自如目前並不缺少資金有關。

實際上，自2011年成立以來，自如僅獲得三輪融資，A輪融資與A+輪都在2018年完成。其中A輪融資高達40億元人民幣，參投機構包括騰訊投資、紅杉資本中國、泛大西洋資本、天圖資本、華平投資、原始碼資本、海峽、新希望等。

以自如近兩年密集的融資姿態來看，目前擺在自如面前的可選項依然不少。

而另一家長租公寓頭部企業蛋殼公寓也與自如情況類似。今年3月，蛋殼公寓完成了由老虎環球基金、螞蟻金服、春華資本等聯合領投的5億美元C輪融資，投後估值超20億美元。

成立於2015年的蛋殼，雖然成立時間較晚，但截至目前已完成了6輪融資，其背後的投資機構還包括華人文化產業投資基金、高榕資本、愉悅資本等。

房東東公寓學院創辦人全靂表示，因為行業“餘額”已不多，資本與資源會越來越向頭部企業傾斜。而長租公寓融資門檻已不是1億-2億元，現在起步融資為10億元，只有這些“玩家”才可繼續在長租公寓市場內奔跑。

58安居客房產研究院首席分析師張波預測：未來2-3年，頭部企業將佔據七成以上份額，超九成中小品牌無法在競爭中存活，只能選擇被併購或主動轉型。

行業進入洗牌期

從資本瘋狂湧入到行業公司暴雷、跑路、資金鍊斷裂，長租公寓行業追逐規模的速度也在逐漸放緩，行業正式進入洗牌階段。

除了被行業淘汰者，今年以來更有玩家宣佈主動退出。5月，詩朗綠色集團正式宣佈，計劃剝離總虧損達到2.34億元的長租公寓業務；6月，遠洋集團也宣佈剝離長租公寓業務，該業務經營時間還不足三年。

前貝殼研究院院長楊現領在一次會議上表示，“兩年前開會的時候，很多企業家、兄弟是某某公寓的創始人、CEO，今年很多不在了”。

隨著行業進入深水區，各大運營商不得不正視擺在面前最大的問題——盈利難。

華菁證券的一份長租公寓行業研究報告指出，55%的拿房成本佔比和65%的入住率是長租公寓行業盈利臨界點。但現實情況是，多數長租公寓企業的拿房成本加上裝修成本已達80%。

克而瑞研究員房玲曾算了一筆賬，以青客為例，截至2019年上半年，青客的可出租房間數為96854間，每間的平均月租金為1149元，租金價差為25%。若按此計算，青客每間房每月的價差僅為287元，期間每間房的裝修成本為1.47萬元（2018財年為1.98萬元）。這也意味著，青客需要4-5年才能覆蓋裝修成本，這還不包括期內相應的裝飾物折舊費用、銷售管理費用及貸款利息。此前青客公寓創始人金光傑曾表示，擁有公寓12萬間才是青客的盈虧平衡點。

截至目前，即使像自如、蛋殼這樣的頭部企業，也仍未實現盈利。

運營重、成本高、盈利空間小，在這些問題之下，貝殼研究院分析，未來，真正決定企業能否在競爭中活下來的並不是資本的加持，而是企業的持續運營的能力。

雖然長租公寓正在遭遇困境，但是前景依然可期。

根據CIC報告顯示,中國租賃人口約2.4億,2018年租賃市場規模達220億美元,2024年預計達到447億美元。同時，截止2018年12月31日,中國品牌長租公寓的滲透率僅有1.8%,美國的滲透率為46%,德國為35%,中國遠低於發達國家水平。這也意味著，中國有超過98%的租賃市場仍掌握在個人房東手裡。

隨著產業網際網路思維對於經營發揮關鍵性作用，租賃市場也有望從C2C的粗放局面進入到以商業利益為基礎、客戶服務為基石的B2C生態鏈中。

E+青年公寓CEO 張威加提到，“在產業網際網路思維指導下，企業會以使用者需求為導向，反向指導上下游各個環節”，他認為，這有助於從消費者終端出發到使用者畫像、選址開發、供應鏈建設，再到內部管理系統，真正深入整個長租公寓行業當中做深做精。

“隨著中國租賃市場中新中產的崛起，個性化和多樣化的租住需求將激發更多租賃業態的創新、誕生。”他談到。

但從長遠來看，在各行業求快的今天，更需要回歸理性。“長租公寓最關鍵是做好租賃的穩健經營和規模擴張之間的有效平衡”，貝殼研究院高階分析師黃卉表示，“杜絕追逐利益的短期投機行為，用長遠和發展的眼光看待行業變化，以滿足租客需求、提供品質租賃服務為核心，促進行業在正確的軌道上前進。”