近年來，瘋狂擴張後的隆基泰和銷售增速放緩，業績增長乏力，尤其大手筆拿地後資金鍊緊繃，近日被曝子公司出現商票逾期。

01

商票逾期

近日，商票兌付平臺資訊顯示，隆基泰和置業有限公司（以下簡稱“隆基泰和”）旗下多家子公司商票出現逾期。

其中，邯鄲市夢湖房地產開發有限公司商票逾期18天；邯鄲市龍瑞房地產開發有限公司商票逾期17天，除此之外保定景欣房地產開發有限公司、保定領和房地產開發有限公司以及涿州長隆房地產開發有限公司商票均已逾期超10日。

據調查，上述公司均為隆基泰和的子公司，目前商票逾期金額不詳。

對於商票逾期事件，隆基泰和方迴應《中國經營報》稱：公司目前正在安排兌付，預計近幾天就會全部兌付。

長期以來，因商票不被計入有息負債而遊離於“三道紅線”之外，今年6月央行開始啟動“將商票納入房企債務監管”的試點工作。

目前，隆基泰和僅存續一隻美元債，存續規模1.65億美元，票息12.5%，將於明年1月19日到期。

存續美元債詳情

值得注意的是，今年初隆基泰和就屢次傳出資金鍊緊張傳聞，在市場中引起廣泛關注。

02

財務槓桿高企

據官網介紹，隆基泰和成立於1995年，已發展為以文化商業旅遊、地產開發、產業發展、金融服務以及智慧能源等九大產業為支撐，涵蓋多元業態的中心城市運營商。

除此之外，隆基泰和集團旗下還有通達動力（002576.SZ）和隆基泰和智慧能源（01281.HK）兩家上市公司。

隆基泰和官網

從股權結構看，隆基泰和的控股股東為隆基泰和管理諮詢集團有限公司，持股比例為93.75%，公司實際控制人為魏少軍。

在環京房企中，隆基泰和、華夏幸福和榮盛發展並稱“河北三傑”。

2017-2020年，隆基泰和權益銷售額分別為235.1億元、424.4億元、420.4億元和501.2億元，可以看出其銷售增速明顯放緩。

今年前9個月，據中指資料隆基泰和的銷售額為370億元。

據克而瑞資料，今年上半年隆基泰和以156.7億操盤金額位居房企第84位；以147.2萬平方米操盤面積位列第61名，屬於百強中小房企。

克而瑞資料

截至2018年末，隆基泰和有證土儲面積6282畝，已鎖定土儲逾2萬畝，大部分位於環京雄區域，佔據總銷售額的半壁江山。

截至2019年末，隆基泰和土儲總貨值1623.3億元。

由於隆基泰和非上市公司，其財務資料只披露至2019年末。

2015-2017年間，隆基泰和營收和業績高速增長，利潤複合增長率超60%，但2018年增速明顯下滑，2019年甚至出現下滑。

2019年，隆基泰和實現營收163億元，同比微增2.79%；實現歸母淨利潤17.82億元，同比下滑11.55%。

淨利潤變動情況

截至2019年末，隆基泰和總資產為735.15億元，總負債579.78億元，淨資產155.37億元，資產負債率78.87%。

值得注意的是，近年來隆基泰和財務槓桿水平高企，曾一度高達90%以上，近年來資產負債率雖緩慢下移，但仍高於行業平均水平，存在一定槓桿風險。

財務槓桿水平

截至2019年末，隆基泰和流動負債有434.19億元，主要為應付賬款，其一年內到期的短期債務合計49.11億元。

相較於短債壓力，隆基泰和流動性較為緊張，其賬上貨幣資金為47.06億元，不足以覆蓋短債，需從經營性現金流和外部融資中補充流動性。

在備用資金方面，截至2019年6月末隆基泰和銀行授信總額有273.91億元，未使用授信額度還有175.08億元，彼時財務彈性較好。

銀行授信情況

除此之外，隆基泰和還有145.59億非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債合計63.12億元。

整體來看，隆基泰和剛性債務有115.28億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為20%。

從融資渠道看，除了發債和銀行借款，隆基泰和還依賴於股權質押融資，另外還透過租賃、應收賬款以及信託等非標方式融資。

從2020年至今，隆基泰和置業共進行9起股權質押，質權人包括萬向信託、中融國際信託等，累計出質股權數額超26億元。

股權質押情況

資金壓力之下，隆基泰和開始陸續出售旗下專案，以緩解流動性壓力。

2020年下半年，隆基泰和轉讓旗下某專案予湖北金控股權，今年5月又轉讓成都成華區優質專案；8月將紫樾風華專案出售給融創。

總得來看，近年來隆基泰和銷售增速放緩，業績增長乏力；財務槓桿高企，資金鍊較為緊張；融資渠道有限，從去年起已經開始賣子求生。

03

“河北保定一哥”

隆基泰和創始人魏少軍為人低調，當地人樂於將他與長城汽車董事長魏建軍，並稱“保定雙雄”。

包工頭出身的魏少軍，從承包車屯鄉政府第一棟辦公樓開始，便開啟了在房地產行業的崛起之路。

1995年，魏少軍成立隆基泰和，憑藉著此前積累的行業經驗，乘著我國房地產行業崛起的東風而實現了逆襲。

隆基泰和董事長魏少軍

1999年，隆基泰和以產業地產模式進駐高碑店白溝，短短几年內這種新型城鎮化建設模式讓魏少軍迅速崛起。

2002年，隆基泰和開發了第一個住宅小區——泰和花園，此後在房地產領域的佈局一發不可收拾。

2017年，雄安新區建設的訊息公佈後，隆基泰和迎來高光時刻。

但很快，政策明確禁止雄安進行地產開發，再加上環京限購調控影響，隆基泰和環京專案遭受重創，多個重倉地均價腰斬。

禍不單行，伴隨河北省原政法委書記，一度有“河北政法王”之稱的張越落馬，魏少軍還捲進了行賄案。

此後，在環京限購政策和行賄風波的雙重影響後，隆基泰和開始走出京津冀大本營，佈局全國。

然而，瘋狂拿地後，隆基泰和不僅面臨異地擴張帶來的“水土不服”，還出現延遲交房、質量問題及虛假宣傳等問題。

2020年，隆基泰和在成都主城區豪擲31億元連拿三地，但隨後兩個專案開盤遇冷，另一個專案最終被轉讓。

同時，隆基泰和的邢臺萬和郡、高碑店米蘭花園、鉑悅瀾山等樓盤，連續被爆出沒有預售證而違規買樓，受到了業主投訴和部門處罰。

如今，房地產行業迎“至暗時刻”，“河北三傑”中的華夏幸福已爆發債務危機，榮盛發展業績也連續下滑，而規模最小的隆基泰和能否在行業洗牌中屹立不倒？