向金融加速轉型的泛海控股，短期內影響了公司業績，進而股價表現也不盡如人意，泛海轉型正處於陣痛期。在當前“房住不炒”的房地產週期，以及金融行業嚴監管的形勢下，泛海控股正在積極努力降低槓桿率和負債率，優化債務結構、並堅定積極轉型，以期儘快度過短期陣痛，實現轉型成功。

對外擔保風險可控

近期，泛海控股公佈對外擔保情況。截至公告披露日，公司及控股子公司對外擔保實際餘額為668.6億元，佔公司2018年12月31日經審計淨資產的332.36%。

其中，由於公司控股子公司武漢中央商務區股份有限公司向融創房地產集團有限公司出售資產而產生的過渡期對第三方的擔保，實際餘額為 194.6億元，佔比96.76%。其餘擔保均為公司對控股子公司或控股子公司之間的擔保。

目前，融創專案累計已支付交易價款的80%，預計該部分擔保即將完成預計交易一旦完成，泛海控股的擔保責任將解除，擔保額將隨之下降。目前，泛海未發生逾期擔保、涉及訴訟的擔保或因擔保被判決敗訴而應承擔損失的情況。

統計顯示，對外擔保率較高的主要是地產和建築材料行業，特別是房地產企業為子公司專案擔保。

從信用風險上來看，房企擔保總體代償風險有限。尤其是對民營房地產企業，由於缺乏政府背書，信用資質一般也弱於央企與地方國企，因而也需要為其專案公司貸款提供更多的增信措施，提供連帶責任擔保就是最常用的手段。按照行業管理，房企的專案公司在申請銀行貸款與融資時往往必須由母公司提供擔保。

而且，提到擔保率，也不得不提房企融資難題。近年來隨著有息負債率的上升，房企對外擔保比率也不斷提升。

負債率大幅下降

在國家政策下，2019年上半年公佈業績的128家房企中，接近40%的房企上半年營業收入同比下降，近45%的房企利潤同比下滑。

今年的債券融資市場，尤其是房地產融資怎一個“難”字。9月末，有知名龍頭房地產企業發債年息高達12.5%。有行業人士表示，目前房企融資環境嚴峻，只要能發掉，很多公司已經不考慮成本了。

其同時建議，適時降低槓桿或是明智之舉。有知名房地產企業高管在業績釋出會上坦承，將會放慢擴張速度。

而且由單一的房地產上市公司向“金融+房地產+戰略投資”綜合性上市公司轉型以來，截止2019年中期，泛海控股的資產負債率大幅下降，由去年底86.60%降至82.38%。截至2019年6月末，泛海控股的報告債務約為875億元人民幣，較2018年末1230億元相比已大幅下降。泛海控股的短期債務從2018年末的520億元已下降至約為335億元，同時其現金餘額穩定保持在約200億元。公司現有的銀行貸款和信託及資管公司非標債務多為抵押債務，因此應能將大部分債務續貸或展期。

當期公司流動資產中，除了約200億元的貨幣資金，還包括其他流動資產、一年內到期的非流動資產等。反映資產流動性的流動比率和速動比率大幅上升。上半年流動比率1.52，較年初增加12.59%；速動比率0.89，較年初增加71.15%。