導讀：近期暴露風險的多家金融機構背後都有一個共同點，均有地產公司的背景。

據不完全統計，排名靠前的三十多家房地產企業均有涉足金融業務，其中金融牌照齊全的包括恆大、萬達、佳兆業、綠地等，這些公司大多控股或參股銀行、保險、P2P、小貸公司等。

近期，港股上市公司51信用卡突遭警方調查，涉嫌外包暴力催收；另外，保險公司百年人壽遭監管進場調查，或涉及股權、違規資金運用等問題。

此前不久，安信信託、包商銀行等也因風險暴露較多，目前處於風險處置階段。

從暴露風險的金融機構具體業務模式上看，手握各類金融資質的金控集團，難免涉及自融。雖然監管有明確規定，但很多產品募集的資金都涉嫌流向了地產公司自己的專案，只是交易結構上設計的沒問題。

房地產企業為何愛金融？

百年人壽近期頻繁遇困境，償付能力不足遭遇評級下降，股權轉讓幾經坎坷未能落定，近來又或因股權問題、違規使用資金等被監管進場檢查。

百年人壽是一家中型保險公司，於2009年在大連成立，是東北地區首家中資法人機構壽險公司。工商資料顯示，其大股東為萬達集團，持股比例11.55%；其他股東也多以房地產企業為主，包括新光控股、大連城市建設集團有限公司、大連乾豪坤實置業有限公司以及大連國泰房地產開發有限公司等。

其第二大股東新光控股也深陷債務危機，所持10.26%股份被全數凍結。今年以來，這家保險公司一直處於股權轉讓紛爭中，意向接盤方也是房地產企業。

去年底綠城房地產釋出公告稱，將收購萬達所持百年人壽股份，最終該筆交易以失敗收場。而2019年8月，百年人壽又公告稱，奧園集團擬從原股東大連城市建設集團、大連乾豪坤實置業以及大連國泰房地產開發有限公司授讓10.8億股份，目前尚未獲得批覆。

據公開資料，百年人壽近年來在監管達標上頗有壓力。今年二季度償付能力報告顯示，核心償付能力充足率和綜合償付能力充足率分別為84.6%和111.67%，較2017年和2018年持續下降，評級為C，接近監管紅線。

2017年以來，保險業自上而下進入一輪強監管，其中一個重點整治問題是股權問題。在此之前，房地產企業對保險公司的青睞已現端倪，在多家新成立的保險公司中，最主要的發起股東為房地產企業。2016年，新成立21家公司，其中超過一半的發起人股東中包括房地產企業；另外，在新開業的幾家公司中，也存在多個引入房地產企業股權的情形。

地產公司青睞的不止是保險。

此前安信信託於今年6月份披露，2018年1月1日至今年5月20日期間出現違約或延期兌付的信託產品數量有25個，涉及金額約117.6億元；近日又收到上交所的問詢函，對違約產品的情況、股權凍結等問題進行關注。

安信信託的實際控制人高天國，以地產起家，2002年掌控安信信託後，該信託公司業績快速增長，一度成為行業龍頭，但2018年以來卻出現業績大變臉。

安信信託依靠股東背景，以房地產業務為主，在廣東地區拿了很多週期長、資金體量大的老城改造專案，但由於政策變化，這些專案遲遲難以開工獲得回款。

安信信託實質上已被監管部門所“接管”，目前上海銀監的監管人員每天都在現場與公司人員一起處置風險專案。

大自融暗藏風險

房地產企業佈局金融，十年前就已開始。原因有二：一是為了獲得金融行業的投資收益；二是在企業規模膨脹之後，自身對資金需求越來越大。

近幾年，房地產企業金融化的跡象愈發明顯，一個典型表現是，人才在兩個行業中無障礙流通，房地產企業以高薪大量從金融機構“挖人”，尤其在當前金融去槓桿背景下，不少銀行、信託的業務經理流向了房地產的融資部門。

雖然監管部門對於金融機構資金的運用有明確要求，但市場有規避的渠道，很多房企通過所控制的金融機構發行產品，穿透來看最終流向了自己的專案。

最普遍的做法就是自建或在外部尋找一個表面上沒有股權關聯的殼公司作為融資主體，融到資金再轉至房企。房企事前會跟對方談好，成本費用由房產公司出，有時候也會給一些‘通道’費用。

有的是房企內部人士在外自建殼主體，只要滿足表面上沒有關聯關係即可；

除此之外，房企也會通過旗下金融機構發行資金池類產品。比如，深圳某家地產企業，目前在市場發行了諸多期限靈活、收益固定的私募資金池類產品。

資料顯示，18個地區房地產投資增速下滑，三四線城市或進入下行週期。

多地房地產投資增速相對年初下滑，北京成為相比一季度下滑最大的地方，東部地區投資增速持續下滑。

一些中西部地區，出現了與全國資料類似的竣工面積下降而新開工面積上升的“剪刀差”。對比來看，部分地區之間的增速差距超過100個百分點。

國家統計局資料顯示，前三季度，全國房地產開發投資98008億元，同比增長10.5%。分割槽域來看，前三季度，東部地區房地產開發投資51680億元，同比增長8.6%，增速比回落0.2個百分點；中部地區投資20481億元，增長10.0%，增速加快0.2個百分點；西部地區投資21754億元，增長16.2%，增速加快0.2個百分點；東北地區投資4093億元，增長9.9%，增速加快0.2個百分點。

總量來看，廣東、浙江和江蘇，分別以11464億元、9239億元和8055億元的開發投資額，穩居全國前三，緊隨其後的是山東、安徽和河南，三省前三季度房地產投資總額均超過了5000億元，四川、福建進入到4000億元以上區間，湖北、河北、重慶和湖南則超過了3000億元。

從增量來看，儘管東部地區依舊是拉動房地產投資增長的主力，但也有部分西部地區，房地產投資增長迅速，成為拉動全國增長的生力軍。

其中，廣東房地產投資相比去年增長1173億元，山東超過了790億元，對全國房地產投資增長的拉動作用分別達到了12.5%和8.5%。緊隨其後的是四川、雲南和福建，拉動作用分別達到了7.6%、7.0%和6.6%。

從增速來看，31個省、市、自治區中，前三季度有28個保持房地產投資正增長，其中14個地區的投資增速超過10%，相比一季度減少了5個，增速最快的仍是以西部地區為主。

具體來看，西藏、雲南、廣西、貴州和天津位列前五名。雲南和廣西、貴州都保持著接近30%的增長速度，這也讓這些地區的房地產投資總額，紛紛超過了2000億門檻，增速全國第二的雲南更是超越了北京、天津等東部發達省市，逼近3000億大關。

另外，河北、寧夏和海南則是僅有的三個負增長的地區，前三季度的房地產投資總額分別同比下降了1.1%、10.4%和28.1%。黑龍江、上海、江西、重慶、青海、北京、江蘇、河南、陝西和新疆是增速最慢的十個地區。其中，上海同比增長4%，北京增長6.8%。

不過，需要注意的是，儘管多數地區保持了增長，但增速相比年初一季度下滑的狀況比較普遍。北京房地產投資增速下滑了17.2個百分點，陝西、遼寧、吉林和甘肅下滑了超過10個百分點。

由於整體銷售依舊低迷，在一些東部熱點省份和城市拿地的房企，面臨著不開工就沒有銷售回款，資金壓力加大，專案開工又很難獲得足夠利潤的兩難境地。未來一段時間內，東部地區房地產投資增速下行的情況很難出現變化。

實際上，在前三季度資料公佈後，儘管房地產投資總量依舊保持穩定，但相關資料中，兩大“剪刀差”持續，引起市場廣泛關注。

第一個“剪刀差”是從2018年開始的竣工面積與新開工面積增速的背離。2019年前三季度，全國房屋新開工面積165707萬平米，同比增長8.6%，增速有所回落但依舊保持相對高位。而同期房屋竣工面積46748萬平米，同比減少8.6%，竣工面積連續21個月同比下降。

第二個“剪刀差”則是作為房地產投資的最重要三大組成部分之二，建築成本和安裝成本的同比增速從2019年開始出現了前所未有的持續分化。進入2019年以來，建築成本持續保持10%左右的高位增長，而安裝成本則保持著20%的負增長。

與竣工和新開工“剪刀差”有所收斂所不同的是，前三季度，建築成本與安裝成本的同比增速分別是10.6%和-24.6%，差距持續擴大至歷史高位。開發企業開工積極，但施工工期拉長、竣工動力弱。

為何會出現這樣的狀況？

一種觀點認為，這與銷售下行，企業資金面緊張有關。當前“高週轉”背景下，開發商投資重心集中在開工預售，而不是安裝竣工。按照規定，預售專案開工後，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上即可預售，這一部分大致屬於建築成本，而安裝成本屬於後續投資。同時，一些企業為了高週轉，將預售資金用在了別的新專案的開工上，而不是後續繼續開發。

從地域上來看，也有部分觀點認為，剪刀差的出現，與三四線樓市出現了大量供給與需求錯配有關，其形成主要是三四線城市樓市的銷售下行、回款困難、週期拉長所致。一些以三四線市場為主的省市，出現了比較明顯的新開工猛增、竣工面積狂降的顯現。

其中，西藏、青海的新開工與竣工面積增速“剪刀差”超過100個百分點，甘肅、寧夏、新疆、山東在50個百分點以上，內蒙古、陝西、上海則超過40個百分點。

從對全國的拉動作用來看，山東前三季度相比去年減少的竣工面積，佔全國總量的40%。換句話說，山東對全國竣工面積負增長的拉動作用超過四成。同樣的計算方式，山東對全國新開工面積正增長，拉動作用超過21%。

與山東類似的是四川，其對全國總量的拉動作用都超過了10%。山東、四川和前面提到的新疆等地，都是2018年棚改完成量相對較大、市場供給相對較大的地區。

對於這種非常罕見的情況，不排除是三四線城市需求下行所導致的。一方面，三四線城市本身的開發週期就相對較長，另一方面，當前三四線城市銷售狀況一般，回籠資金變慢，也影響了企業的竣工週期。

這種剪刀差的出現，可能意味著三四線樓市週期已經發生變化。要進一步警惕三四線城市的市場風險，部分城市的下行週期可能比預料更長。