物業股近兩年是資本市場的“香餑餑”，尤其今年的疫情加速了市場對物業管理價值的“再發現”程序，這使得物業板塊在今年跌宕市況中不退反進，屢創新高。據統計，上半年物業管理板收入同比增長約34.7%，歸母利潤同比約增長45%；整體來看，物業股業績高增長的確定性還是很高的。

但在疫情影響下，物業板塊內的競爭更為激烈，分化態勢也更加明顯，行業再現併購整合潮，集中度不斷上升，而物管公司併購動作也成為市場關注的焦點。日前，鑫苑服務（01895.HK）釋出公告，公司的間接全資附屬鑫苑科技，以不低於1,348.17萬元人民幣的價格，奪得重慶重型汽車集團鴻企物業100%股權。

據悉，鑫苑科技在今年12月份與重慶通用機械工業有限公司正式簽訂相關轉讓合同；而此次競拍的物業公司，服務業態主要以工業廠房為主，管理面積約1100萬平方米；另外，該公司還擁有餐飲服務、勞務外包、城市垃圾清運等工業業態全資質，未來將有助於鑫苑服務拓展其他此類工業業態專案；2019年其淨利潤為正數，且在經營效率上有著較大提升空間。如此來看，若順利完成這一收購，鑫苑服務不僅在管面積將得以顯著增加，而且透過提升鴻企物業的經營效率，亦有望開啟業績新增量，持續增厚利潤。

作為中國快速成長的綜合物業管理服務商和領先的泛物業產業運營商，鑫苑服務以華中、環渤海、長三角、珠三角、西南區域為核心，經營物業管理服務、增值服務及交付前及諮詢服務三大業務板塊，業務涵蓋居住社群服務、城市公共服務、政府公共服務、產業園區商辦服務等多種形態。經此次併購，鑫苑服務進一步豐富了服務業態，將物管業務拓展至工業業態服務領域做強工業業態領域物業服務，並透過併購公司可進一步參與工業物業專案的招投標，持續擴大市場空間，夯實於泛物業產業運營領域的領先地位。

據鑫苑服務中期業績報告顯示，於2020年6月30日，公司合約建築面積約4,015萬平方米，同比增長24.8%；在管建築面積同比增長34.7%至約2,206萬平方米，其中住宅綜合體的在管建築面積約1,386萬平方米，佔總在管建築面積約62.9%。可以預見，併購將幫助鑫苑快速擴大管理規模、提升綜合競爭力；且公司在招股書中亦提到，將用60%的募集資金做收併購，料於公司亦將緊抓當前併購整合視窗期，把握有利的投資機會。

在併購方式以外，規模拓展方面，公司採用全委+合作經營+小股操盤等多元化合作模式，主要發力於城市改造、國企改制、三供一業改革及城市公共服務領域，充分激發內生動力。於2020年6月30日，公司管理由第三方物業開發商開發的物業在管建築面積約為920萬平方米，同比大增約114.6%，佔總在管面積比例約41.8%；另外，第三方專案數目亦大增約68.29%至69個，甚至超過了來自母公司鑫苑地產的專案個數（66個），其市場拓展能力可見一斑。基於鑫苑服務強勁的對外拓展能力，公司的品牌影響力有望加速擴大，形成業務擴張上的良性迴圈。

盈利方面，2020年上半年，公司實現收益同比增長10.5%至約2.61億元人民幣，其中物業管理服務、增值服務、交付前及諮詢服務三大業務收入佔比分別為64.8%、19.1%、16.1%；整體毛利率為39.7%，三大業務分部的毛利率均有所增長，疫情下經營效率得以進一步提升，尤其是增值服務的毛利率高達65.9%，較去年同期提升了近7個百分點，居於行業前列，極富發展潛力。公司的線上平臺慷寶雲管家上半年註冊使用者突破150萬，收入同比提升67%，正逐漸成為業績的重要增長點。

二級市場方面，物管板塊近期步入回撥整理階段，該股亦在8月初創下歷史高點4.86港元后震盪下行，或正現佈局時機。基本面上，併購為公司全年業績增長確定性增添保障，且公司在業務對外拓展上更具活力與彈性，投資者可關注長期佈局機會，擇機逢低介入。