昨天我發文章說退市新規的施行將會極大程度打擊垃圾股，果然今天三傻應聲大跌，看來讓工商銀行、中國平安、萬科之類的股市毒瘤退市是群眾心中最真實的呼聲。

作為三傻股東我對此呼聲強烈支援，馬上買進了中國建築、華僑城A、保利地產和中國太保四家公司，眼巴巴等著整理退市呢。

保險我講過很多次了，銀行我個人判斷體量在這裡，俗話說，船大難掉頭，業績出現拐點是比較晚的，所以不急著投資。我重點買了地產。

今天咱們就從行業的角度看看地產行業的投資機會。近期，中共中央釋出《關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035 年遠景目標的建議》。房住不炒已經成為共識，我認為未來十年房子本身獲取超額收益的機會不大了，但是並不意味著房地產公司的股票沒有前途。

企業的盈利能力由三個因素決定：行業的發展空間、行業競爭格局和企業的競爭力。當前房地產公司的投資機會主要決定於後兩個因素。

如果房地產行業不行了，首先衝擊的一定是房子，然後才是房地產公司的股票，房子還沒有集中拋售呢，股票的危機其實還早。

未來房子供大於求是必然的，當前地產調控政策的重心逐步從需求側轉移到供給側，很多實力不夠的中小房地產公司將會出局。

未來房地產有兩個關鍵：產品的競爭力和企業的綜合服務能力，也就是物業。

企業的綜合實力反應在財務指標上面最緊迫的就是三道紅線：

在30 家住宅開發企業中，三條紅線均未踩的只有7 家，分別為保利地產、招商蛇口、金地集團、華僑城A、信達地產、中華企業、上實發展。中小企業想透過高槓杆快週轉的方式來實現彎道超車的可能性已經不大，行業格居趨於穩定、集中度顯著增強，行業將進入從增量到提質的發展階段。

行業競爭格局將會穩定，龍頭企業的市佔率將會持續提高。我們選擇財務穩健的公司則進可攻，退可守，立於不敗之地。

產品力也是我考慮的重要思維，我買的萬科、融創、保利、招商蛇口在市場上口碑都不錯，華僑城的文旅未來盈利能力我覺得至少是可以穩定的，穩定後就算0增長，這個估值我也能接受。

未來房價大幅上漲可能性不大，但是公司拿地溢價也會大比例降低，融資成本也會改善，所以我認為淨利率的下降是一個短期的結果，不必太擔心。

在供給側改革和金融審慎管理制度下，房地產行業將從粗放型的規模導向變為精細化的品質導向，企業的內生性增長品質大大加強，企業不再是現金的吞噬機器，而是一個不斷產生現金流的印鈔機。

如果企業可以保持現有的盈利能力和估值水平，即使淨利潤0增長，但是提高分紅的情況下，分紅再買進，我們現在買進房地產企業的股票也大有可為。

考慮到房地產企業的資產週轉率已經到了極致，未來降低的可能性很大，資產負債率現在被政策壓制，淨利率短期提高的可能性也不大，明年房地產行業絕大多數企業的淨資產收益率會下降，這塊投資者應該有一個預期。

最後總結一下我投資房地產行業的邏輯：行業彎道超車的機會變小，權益銷售規模口徑下集中度將趨於提升，土地市場競爭格局改善助推優質房企拿地質量提升，利潤率有望見底改善，土地市場競爭格局改善助推優質房企拿地質量提升，利潤率有望見底改善持續加強。行業的投資邏輯從爆發性增長變為穩健經營。持續盈利。

我們也要看到房地產行業本身池子很大，行業也沒有網際網路企業贏家通吃的屬性，未來的房地產行業不會出現寡頭壟斷，而是多個強勢企業同時存在的情況，這也是我同時購買多家房地產公司股票的原因。

如果市場對於房地產行業的認知從"暴發戶"變為穩健、可持續，那麼房地產企業的估值就會有一個提升。

從估值看融創動態市盈率為4.46（港股）、萬科為8.19，保利為6.77，華僑城為4.87，招商蛇口為8.12。

能不能買，大家自己判斷。