美東時間10月23日，房多多更新招股書，預計將於11月1日登陸納斯達克交易所，程式碼為$房多多(DUO.US)$。根據招股書，此次IPO房多多共發行700萬股ADS，發行區間為13-15美元/ADS，最高募資金額為1.05億美元，估值11.00-12.70億美元。

摩根士丹利、花旗集團、瑞銀集團、中金公司和香港尚乘集團（AMTD）將擔任本次發行的聯席承銷商。

房多多成立於2011年，2014年起便陸續有上市傳聞，估值一度超10億美元。時間來到2019年，終於要上市成功的房多多與最初相比有了哪些不同呢，它的優勢和劣勢又分別是什麼？

讓我們先從房地產與網際網路的往事說起。

一、房地產與網際網路的二十年往事

1、1999：網際網路與房地產的第一次照面

1998年，以福利分房制度取消為標誌，商品房由此走上歷史舞臺，中國房地產江湖正式啟動。王石帶領的萬科從1994年開始專業化做房產，正好趕上第一波房地產紅利。

1999年，王石宣佈辭去萬科總經理，發誓要用一年時間搞懂網際網路，跟上時代的腳步。同年，莫天全在北京一套三居室出租屋中，創辦了中國物業網，也就是後來的搜房網。清華、美國西密歇根大學高材生吳波做了一個入口網站——焦點網，專業運營房地產領域，這個網站現在叫搜狐焦點。

這是網際網路第一次與房地產狹路相逢，然而不過匆匆打了個照面。1999年之後，積澱多年的房地產行業迎來黃金髮展年代：中國經濟突飛猛進、城鎮化開啟人口紅利視窗、市場化政策逐漸完善、連續寬鬆的金融環境。

而歸國精英們跨洋帶回來的中文網際網路創業潮，卻在本土化適應以及網際網路泡沫的衝擊下舉步維艱。至少在房地產領域，網際網路一不留神，就落後了許多年。

2、2005-2009：第一個突破口——廣告營銷

1999年以後，中國房地產行業經歷了難以想象的高速發展，與此同時，中介行業也發展得如火如荼。商品房作為非標高價值不動產，整個交易鏈條冗長且複雜，中介的價值不言而喻。

2000年是房產中介的大年，後來響噹噹的中介經濟品牌鏈家、我愛我家、21世紀中國等都在這一年誕生。這些經濟品牌將分散的房產經紀人集中起來，連成以小區、城區、城市為節點的中介網路。在提高新房交易效率的同時，也為二手房和租房業務打下了基礎。

而網際網路的卷席重來，則要到2005年之後。轉折點是國務院出臺「國八條」，打壓幾近瘋漲的房價。這是開發商們第一次感受到滯銷和資金鍊的壓力，開始「窮則思變」。

這一回，網際網路找到進入房地產行業的突破口是廣告營銷。以搜房網為代表的入口網站，通過媒體化品牌包裝、直播、看房團等多樣化方式，和形式單一的傳統媒體展開了有力競爭。

依託入口網站的廣告營銷功能，網際網路首次在房地產行業站穩腳跟。2009年，全國房地產入口網站的龍頭分別是新浪樂居、搜房網以及搜狐焦點。而新浪樂居以及搜房網更是在2009、2010年先後在美股IPO，成為標誌性事件。

回過去看，網際網路通過廣告營銷和房地產行業接軌，更多是一種時代的趨勢。隨著網際網路的普及度提高，線上廣告的宣傳面廣度、宣傳效果衝擊度以及宣傳精準度，都是傳統媒體所無法企及的。

3、2014-2019：從O2O到SAAS

2014年的資本是躁動的，每一個網際網路+的故事都能得到熱錢青睞。BAT的成功讓人們徹底認可了網際網路的價值，也開始相信網際網路核心思維——流量的魔力。

這一年，房地產行業也被流量為王攻克，標誌事件是房地產電商的興起和衰落，以及推行補貼換取未來——愛屋吉屋的快速崛起與失敗。某種程度上，這兩個事件決定了網際網路與房地產的現在和未來。

網際網路電商，邏輯是網路拓客、房產O2O（線上到線下），試圖通過美女直播等線上活動，使新盤觸及儘可能多的流量，從而完成到線下的購買轉換。

不過，事實證明這些通過美女、禮物等吸引而來網路流量，具有極強的分散性，與房地產樓盤明確的地域屬性極其不匹配，轉化率極低。頗具諷刺意味的是，邏輯明顯不通的房產電商，在當時卻幾乎每家房地產入口網站都在做，並且大賺特賺。

箇中原因很多，其中最主要的一點，恰好和近日轟動的微博流量造假一事類似——沒有流量造出流量，沒有轉化偽造轉化。歷史總是驚人的相似，好在騙子總歸是被揭穿了，房地產電商的帷幕也就由此落下了。

這回的接力者是網際網路思維之砸錢大法，以愛屋吉屋為首，房多多、安居客、房天下、樂居二手房等眾多平臺，發起以標準化和大資料為核心的弱化具體房屋經紀人挑戰，嘗試建立低佣金時代。而」用網際網路飛機大炮的方式挑戰傳統房地產中介的刀耕火種「，愛屋吉屋創始人如是說。

只是這一回，網際網路依舊沒有成功。因為在很多維度上，網際網路不僅無法替代房產經紀，甚至難以削弱其存在的必要性：住宅區域分散、二手房、出租房資訊變動大、房屋交易具體過程複雜繁瑣，涉及相關方眾多……這些都是網際網路無法解決的問題。

於是，永不言敗的網際網路開始考慮為不可或缺的房產經紀提供服務——基於SaaS的工具和解決方案使代理商能夠以更好的方式開展更多業務。

傳統中介平臺貝殼找房、安居客考慮接入網際網路加速下沉，網際網路門戶房多多的第三次轉型專業服務經紀商……網際網路與房地產，新的故事仍在進行著。

房地產行業區域分散的特徵，決定了流量擴散的侷限性，多對多的門戶廣告能有效引流，美女直播的多流量對單一樓盤卻沒有多少轉化率。同理，住宅區域分散、交易冗雜也決定著這是一個強服務行業，房產經紀們不是那麼容易可以被替代。

房地產網際網路發展二十多年，最初從入口網站廣告營銷切入，但沒有侷限在效果廣告渠道這一定位，先後嘗試流量走法不通，簡化中介流程失敗，現在轉而走到服務中介以更好促進銷售的路線，也是新一輪的嘗試。

二、房多多美股IPO

2019年10月9日，房多多正式向SEC遞交招股書，擬進行首次公開募股（IPO），計劃交易程式碼為「DUO」。藉助這份招股書，得以一窺房地產行業網際網路SaaS的真面目。

1、商業模式

房多多成立於2011年，前後至今經歷了房地產網際網路的多次浪潮——入口網站、O2O、砸錢整合房產經紀，現在是最新路線SaaS的參與者。

從商業本質上來說，房多多做的是中立第三方，通過技術和服務方案聚集全國分散的房產經紀。2016年以來，房多多平臺註冊的房產經紀人數量增長很快。從2016年的52萬人次，迅速擴張至2019年上半年的107萬。根據統計，全國房產經紀人數量大約為200萬，房多多的註冊人數已超過一半。

貝殼找房、安居客等傳統中介龍頭是房多多面臨的最大競爭對手，為了抵抗房多多的擴張，貝殼找房在一二線完善的中介資源不對房多多開放。不過，在下沉和擴張速度上，房多多比貝殼找房們擁有天然的優勢。

首先，房多多的擴張速度很快。由於採用的是輕資產網際網路擴張模式，不需要一個個網點去組建店面。其次，由於中立的立場，房多多在三四線城市的下沉阻力更小，中小房產經紀對其沒有天然的競爭和抗拒意識，自然更願意加入平臺。而貝殼找房在嘗試利用網際網路下沉時，則會因為本身業務與中小房產經紀的競爭關係，受到明顯的排斥情緒。

當註冊和使用房多多平臺的房產經紀人數達到一定規模之後，轉化變現就不成問題了。2016年以來，隨著註冊房產經紀人次的提升，房多多平臺達成的交易數量也大幅提升，對應的，則是營業收入的水漲船高。2016年房多多營業收入為14.76億元，2018年則增長到22.82億元，最新的2019上半年的營收規模再次突破，達到16.04億元，同比增長55.36%。

具體來看，房多多所選的路線，就是以繞不開的房產經紀為核心物件，一方面基於廣闊的房源資訊庫，吸引廣大買家進入平臺；另一方面為中小房產經紀提供包括形象包裝、加大曝光等全方位的產品服務，促成房產經紀與顧客的交易。

房多多的營收分為兩大類，一類是來自交易的基本佣金收入，另一類則是創新計劃和其他增值服務的收入，主要包括銷售激勵收入、特許經營收入、金融服務收入、貸款便利服務收入和其他增值服務收入。目前基本佣金收入佔大頭。

2、具體經營業績

1）高註冊使用者是護城河

在房多多的商業模式下，有核心關鍵：1）平臺能否吸引房產經紀人；2）平臺是否有強大的住宅資料庫；3）平臺能否吸引房地產買家。

房多多天然的第三方中立優勢，使得其SaaS產品在房產經紀中的接受度較高。近年來的規模增長表明，房多多平臺的產品和服務是房產經紀們願意使用並且能促成交易的。

2019年上半年，房多多平臺註冊房產經紀107萬人，超過市場總額的一半。其中，活躍房產經紀26萬人，上半年促成交易的有3萬人，達成總交易7萬筆，交易總金額913億元。

高註冊房產經紀人數是房多多最大的護城河，是增收提利的關鍵所在。而隨著使用習慣和頻次的增加，房產經紀對於平臺的依賴程度也會越來越高。

其次，房多多擁有強大的住宅資料庫，為房產經紀和房地產買家提供了廣泛的選擇。不過，房多多目前的房源主要都是從開放商處接入的新開盤房源，二手房和出租房資料很少，是未來需要攻克的方向。最後，房產經紀和房產資料齊備，房地產買家的到來便是水到渠成。

2）規模效應凸顯，淨利顯著提升

隨著房多多使用者和營收規模的增長，一些優勢逐漸凸顯出來。分析其利潤表結構，可以看到，2017年以來，房多多的毛利水平基本穩定在21%左右。而銷售和管理費用率則取得明顯的下降，2016年，房多多的銷售和管理費用率分別是6.66%、21.09%，而到了2019年上半年，這兩個資料分別降為1.71%和6.22%，改善幅度顯著。

網際網路產品的規模效應是房多多效率改善的主要原因，為了保證使用者的使用體驗，房多多在產品開發費用的支出比率維持相對穩定，自2017年以來維持在9%左右。

隨著費用的改善，房多多也成功實現盈利。2017年，房多多首次實現虧專盈，淨利為64.9萬；2018年快速增長至1.04億元；2019上半年，房多多的盈利規模為1.00億元，同比增長166.58%.

而隨著淨利潤的快速增長，房多多的淨利率也在逐年提高，從2017年勉強轉虧為盈的0.04%，增長到2018年4.56%，2019年淨利率則達到6.25%。

三、總結

2019年，房地產網際網路的焦點集中在房產中介行業，房多多和鏈家本質都是房產經紀公司，區別只是重資產和輕資產之分。

重資產的鏈家在一二線穩紮穩打，地盤穩固，壁壘很高，缺點是進一步的擴張和下沉速度較慢。而輕資產的房多多通過網際網路迅速集結全國各地的中小房產經紀，市場規模增長迅速，規模效應逐步顯現；缺點則在於，壁壘遠低於鏈家。

由此看來，房多多選擇輕資產之快速而非重資產之穩健，賭的是未來房地產交易市場的持續增長的增量空間。

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