一、政策篇：深挖主業+多元延伸

“十四五”時期：深挖主業+多元延伸

11月3日，《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》正式公佈。“十四五”時期，是我國現代化建設的關鍵時期，房地產行業發展也進入新階段。房企發展要走“立體”發展之道——“深縱連橫”，“深縱”就是縱向深挖主業，“連橫”就是橫向多元延伸。

圖1：政策指引下的房地產發展方向

一方面，“十四五”規劃建議從房住不炒、租購併舉、因城施策、增加保障房供給、改善土地出讓收入分配等方面明確了房地產向精細化、高質量發展的政策基調。

另一方面，“十四五”規劃建議強調“創新”，推動科技、產業、鄉村振興、區域協調、文化等方面與數字化、科技化、智慧化、場景化、安全健康融合發展的趨勢，也成為房企多元業務向房地產主業相關和非相關領域發展的指引，加速不同領域的連結效能。

圖2：“十四五”規劃房地產相關政策

“十四五”規劃首度提及實施城市更新

今年以來中央多次釋出關於加快實施老舊小區改造和城市更新的相關政策檔案， 11月最新發布的《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》中，首次提出了“實施城市更新”相關內容。日前，住房和城鄉建設部黨組書記、部長王蒙徽撰寫了《實施城市更新行動》，詳細介紹城市更新行動的具體目標。

二、銷售篇：銷售業績持續修復

11月百強房企單月業績環比改善，同比增速進一步回落

2020年11月，TOP100房企實現銷售操盤金額12025.8億元，單月業績同比增長21.4%，環比較上月小幅上升5.1%（資料來源：CRIC）。整體來看，雖然年內房企得益於供貨節奏後移，總體業績規模實現同比增長。但目前市場實際的去化率水平承壓，百強房企單月同比增速自8月以來持續回落，12月企業仍需加緊供貨、加速去化。

圖3：2020年1-11月百強房企業績表現及同比變動（億元）

圖4：2020年1-11月百強房企單月銷售操盤金額及同比變動（億元）

11月TOP100房企中有近8成房企累計業績同比上升

圖5：2020年1-11月全口徑銷售TOP10房企表現（億元）

超6成房企的目標完成率達到90%以上

截至11月末，在年內設定了業績目標的部分規模房企中，超6成房企的目標完成率達到90%以上。其中，恆大、金茂、濱江、越秀、時代中國5家房企在本月提前達成了全年目標，業績表現相對突出。業績完成率在80%-90%之間的有金科、中梁、新城控股、當代置業、合景泰富、世茂、旭輝、融信、融創、奧園、中南置地、首開、榮盛等14家房企。富力地產和首創置地完成率不足80%，以77.16%和75.14%墊底後兩位，這也意味著，二者最後1個月衝刺壓力較大（資料來源：CRIC、企業公告）。

圖6：部分房企2020年銷售目標完成情況（單位：億元）

千億房企突破30家，房企不同陣營的發展分化

2020年1-11月，TOP100房企銷售額均值為1128.2億元，增長率均值為12.0%；其中銷售額超千億房企32家，較去年同期增加5家；超百億房企157家。TOP100房企權益銷售額均值為845.7億元，權益銷售面積均值為632.6萬平方米。

2020年1-11月，房企不同陣營的發展分化。1000億以上超級陣營共32家，銷售額增長率均值為9.7%。第一陣營（500-1000億）共27家，銷售額增長率均值為12.3%。第二陣營（200-500億）有60家企業，銷售額增長率均值為10.4%；第三陣營（100-200億）共38家，銷售額均值為147.6億元，第四陣營共13家，銷售額均值為77.1億（資料來源：中指研究院）。

圖7：2020年1-11月房企各陣營數量及銷售額均值情況

2020年1-11月，TOP100門檻值為270.0億元。其中，TOP3房企門檻值為6025.0億元，較上年增長4.9%；TOP10房企門檻值為2454.6億元，較上年增長8.6%；TOP30房企門檻值為1083.0億元，較上年增長9.9%；TOP50房企及TOP100房企門檻值分別為720.0億元、270.0億元，同比分別增長14.5%和9.9%。

圖8：2020年1-11月各陣營銷售額門檻值情況

三、拿地篇：拿地規模再減少，長三角熱度不減

1-11月拿地同比增長13.8%，11月單月拿地規模再減少

11月房企拿地規模再減少。一季度，部分城市土地交易市場受疫情影響暫停或放緩推地;進入二季度，房地產市場信心逐漸恢復，各地優質地塊推出量增加、企業資金面有所改善，5月經歷短暫回撥後6月回升至上半年最高點。經歷二季度的集中補倉後，三季度房企回撥拿地節奏，投資規模整體低於上季度。進入四季度，房企拿地規模進一步減少，10月、11月呈持續下降趨勢。

根據CREIS資料顯示，31家監測房企土地投資力度仍舊十分有限，新增土地成交建面、總價環比上月均有下降。目前來看，三道紅線政策對房企的投資產生了比較大的影響，土地投資市場比較低迷，部分壓線房企出現了明顯的投資收縮。本月31家典型房企新增土儲總建面為2505萬平，環比下降23%；新增土地成交總價為1656億元，環比下降5%。

圖9：2020年11月31家監測企業新增土地統計表（單位：平方米、億元）

TOP50拿地集中度持續走高

自上一輪市場熱度褪去後，不同城市之間分化持續加劇，“強者恆強”不僅是房企格局的衍變標誌，也是城市格局變化趨勢之一。經濟基本面越好的城市，越具備持續吸引房企投資的能力，從50強房企2018年以來的拿地資料可以看出，企業投資城市的集中度持續走高。

截至2020年11月50強房企拿地TOP10城市的投資建面已經佔當年總投資建面的25%，較2018年上升3個百分點，而TOP20、TOP30和TOP50城市建面佔比更是分別上升6、8和10個百分點。尤其是在房住不炒大背景下，隨著市場需求走弱、融資監管加強、槓桿優勢逐漸消失，房企投資更為聚焦於深耕區域、基本面優質城市，對於進入其他城市則態度更加謹慎。

圖10：TOP50房企2018-2020年1-11月年拿地建面集中度

從各城市群拿地金額來看，長三角熱力不減

根據中指研究院資料顯示，1-11月，長三角TOP10企業拿地金額4175億元，依舊位居四區域首位；中西部TOP10企業拿地金額3174億元，位列第二。拿地面積來看，中西部TOP10企業拿地面積以10556萬平方米位居四區域首位，繼續領跑。值得關注的是，香港置地今年2月以311億元拿下上海徐彙區地塊，重新整理了全國總價記錄，並憑藉該地塊位居1-11月長三角拿地金額第八。

圖11：2020年1-11月各地城市群房地產拿地金額TOP10（單位：億元、萬平方米）

重倉二線，加大長江中游佈局

1-11月，房企重倉二線，城市群中長三角熱度持續，長江中游佈局力度加大。從佈局城市等級來看，根據中指研究院資料50家代表房企前11個月在二線城市的投資面積佔比達到了51.5%，三四線為43.8%，一線佔比為4.7%。從佈局區域來看，企業熱衷於在長三角、長江中游、粵港澳大灣區、成渝和京津冀五大城市群拿地，佔比合計達到57.3%，其中長三角熱度持續，佔比仍高達24.9%；長江中游佈局力度加大，佔比較1-10月上升0.2個百分點至12.3%。

圖12：2020年1-11月50家代表房企拿地面積城市等級、區域分佈情況

資料範圍：包含招拍掛權益土地及收併購土地

重慶、武漢、成都等二線城市穩居投資核心，南通成今年關注熱點

城市層面而言，根據CRIC研究中心2018年、2019年和2020年50強房企拿地TOP20城市列表資料顯示，有11個城市穩居50強房企投資核心地位：此類城市以重慶、武漢、成都、西安、長沙、杭州等二線省會城市為主，還包括一線城市中土地出讓量相對較高的廣州。除了城市人口、經濟發展潛力較大，供應量充足、市場規模較大也是這些城市受到企業青睞的重要原因。如鄭州、重慶和武漢是2019年全國土地成交建面最高的城市。未來市場持續分化，這些城市仍將繼續穩坐核心地位，成為房企精準投資之下的首要選擇，但需警惕部分城市潛在庫存過大的風險。

其次佛山、溫州、蘇州、南通等城市3年內上榜2次，也受到房企較高的關注，主要為核心區域的三四線城市。這類城市未來投資前景一方面是取決於土地供應總量的影響，另一方面受到政策影響較大。其中南通2018年上榜，僅位列第20位，佔50強房企當年拿地建面的1.1%左右，2020年南通位列50強房企拿地建面第八位，佔比達到2.1%，房企投資南通的熱情程度明顯上漲。

此外還有部分城市3年內僅有1次進入50強房企拿地TOP20城市，如東莞、惠州等珠三角三四線城市都是首次上榜，在大灣區一體化持續發展的過程中，這些城市預計將受到更多房企的青睞，未來拿地佔比仍有進一步上漲的空間；反之孝感、眉山在2018年和2019年分別進入TOP20，但在2020年均掉出20名以外，在棚改退潮、需求不濟等因素影響下，這些城市對房企的吸引力正在下降。

四、房企生態及趨勢

積極去化仍是企業共識

今年在疫情影響之下，可能會出現部分房企無法完成全年業績目標的情況。但實際上，業績目標完成率一方面受目標制定情況影響，另一方面也受政策及市場變化影響。但從目前的市場環境來看，部分企業面臨去槓桿壓力，積極去化仍是企業之間的共識。在年度銷售目標和三條紅線的雙重壓力下，房企年末將持續加大推盤和營銷力度，供給提升維持百強企業銷售韌性，預計市場將從過去追求爆發轉向追求具備持續健康發展能力的房企。

房企與政府攜手共建趨勢增強

據不完全統計，2020年以來，有11家房企相繼與各地方政府接洽，在產城建設等相關領域達成戰略合作，其中下半年的合作事件尤為集中。從參與房企來看，融創、綠地、萬科、越秀等房企年內與政府合作動作頗為頻繁，合作模式逐步成熟化與可複製化。從合作領域來看，以文旅、城市更新、康養、商貿會展等產業地產專案為主，房企充分發揮自身地產開發及多元產業優勢，結合當地特色，以城市或區域的共同建設為合作出發點及合作重心，扮演“共建者”角色。

當前房地產行業整體增速放緩，步入平穩發展時期，疊加疫情影響以及“三道紅線”政策的調控，房企面臨融資端及銷售端的雙重壓力，繼而影響到投資端。在此背景下，房企與政府合作成為房企緩解資金壓力，獲得優質專案的快捷方式。

另一方面，隨著房地產業利潤的收窄，部分房企進行業務結構的進一步調整，加大多元產業佈局的比重，在泛地產領域進一步深入探索，而“政企合作”將為房企的跨行業鋪排帶來更多機會。

五、百強房企戰略動態

1、房企分拆物業管理業務，赴港上市熱潮持續

繼10月第一服務控股、世茂服務、合景悠活在港交所掛牌交易之後，11月17日和19日，金科服務和融創服務相繼在港交所敲鐘；11月22日，遠洋服務透過港交所聆訊；11月23日，越秀地產宣佈分拆旗下物業準備上市；12月2日，恆大物業在聯交所主機板上市。（資料來源：wind）拆分物業上市繼續成為房企逃離紅線的主要手段之一。伴隨著生活質量的提高，人們對配套的服務設施和物業設施需求增加，這也使得原本屬於附屬板塊的物業服務，可以站出來獨當一面。“大物業”時代或將來臨，更多的商業潛能有待釋放。

恆大物業於聯交所獨立上市

11月3日，中國恆大在港交所公告稱，計劃分拆恆大物業於香港聯交所獨立上市，11月18日前名列股東名冊的中國恆大合資格股東，將獲得恆大物業股份的優先認購權。12月2日，恆大物業在香港聯交所主機板正式上市。截至收盤，市值949億港元，僅次於碧桂園服務的1269億港元，暫列港股物業股第二。恆大物業受到投資者熱捧，繼之前引入中信資本、騰訊控股、雲鋒基金、紅杉資本等戰略投資者後，又引來23家基石投資者，陣容強大，基石投資者投資金額約72億港元，佔恆大物業全球基礎發行規模的48.7%（資料來源：華商網）。優質戰投、基石投資者的加入，也為恆大物業上市後資本表現保駕護航。

融創服務正式在港交所上市

11月19日，融創服務控股有限公司（簡稱“融創服務”）正式在香港聯合交易所主機板掛牌上市。截至當天收盤，融創服務總市值為424.20億港元，在港股物業板塊中位居前三。從8月6日提交上市申請，到10月26日透過聆訊，融創服務81天過會創造了物管企業過會最快紀錄。融創服務吸引了騰訊、IDG資本、高瓴資本及雪湖資本作為基石投資者，在融創服務發行中，騰訊認購1.5億美元，成為騰訊在物管行業最大的一筆基石投資。IDG認購1億美元，可見資本市場對融創服務未來增長的認可和信心（資料來源：騰訊財經）。

2、城市選擇趨同，催生房企合作

共贏三道紅線的頒佈對企業投資積極性打擊頗大，尤其被劃為紅色、橙色和黃色檔的房企，拿地力度顯著下降。而拿地集中度持續走高、城市選擇趨同，過分集中扎堆拿地將導致一些優質地塊未來面臨更激烈的競爭，因此合作拿地或將成為一種新的戰略方向。且在行業規模見頂的宏觀形式下，如何塑造品牌溢價、降低管理成本等“隱形優勢”將成為從競爭中制勝的關鍵。

華夏幸福擬與金茂控股、南京美的協作

3、加碼佈局醫療康養服務

繼10月融創中國首個“融愛家”頤養社群正式開園，開創“醫養結合”的新模式後，11月26日，融創中國戰略投資強森醫療簽約儀式在強森醫療集團總部舉行。如今，在老齡化趨勢與居民日常健康需求增長的雙重推動下，社群基層醫療需求卻正在持續增長。而強森醫療恰恰致力於解決強二線城市新區基層醫療問題，順應國家政策發展與公立醫院形成互補。戰略投資強森醫療，也是融創聚焦客戶的社群剛性便診醫療需求所做出的融創服務重要整合動作之一。

圖13：部分房企戰略動態

總體來看，11月房企分拆物業管理業務上市的熱潮繼續，股權變化動作增加，還有部分房企探索新的戰略佈局方向——合作拿地、合資建設。謹慎投資、積極佈局新興行業、加強戰略合作關係是本月行業主旋律。

六、房企融資分析：新增融資額環比下降，單月融資成本上升

11月房企新增融資額環比下降

融資總量上，根據克而瑞監測資料顯示，本月95家典型房企的融資總額為1005.89億元，環比下降10.2%，同比下降19.1%。其中，境內債權融資582.91億元，環比下降12.0%，同比下降19.1%；境外債權融資284.00億元，環比下降28.7%，同比下降21.1%。本月單月融資額同環比雙降，年內單月融資額僅高於2月，一方面由於融資環境收緊，房企融資受到嚴控，特別是在房地產信託方面監管持續嚴查；另一方面，本月債券市場波動較大，華髮、世茂等取消了債券的發行。

圖14：2011年11月-2020年11月95家監測企業融資額統計圖

11月單月融資成本上升

融資成本上，單月來看，11月單月融資成本6.65%，持續上漲，環比上升0.87個百分點，同比上升0.05個百分點；其中境內融資成本4.68%，環比下降0.12個百分點，主要得益於成本低的規模房企發行規模較大。

截至2020年11月房企新增債券類融資成本6.11%，較2019年全年下降0.96個百分點，其中境外債券融資成本達7.89%，較2019年全年下降0.15個百分點；境內債券融資成本4.39%，較2019年全年下降0.94個百分點，融資成本的下降主要由於境外債券發行的大幅減少，前11月境外/境內債券比0.93，較2019年全年下降0.80（資料來源：CRIC）。

圖15：2017-2020年1-11月典型房企融資成本

從企業梯隊來看，2020年前11月TOP10房企融資平均額289.0億元，同比下降13.34%，降幅較上月有所擴大。此外，TOP11-30以及TOP31-50房企融資額均實現同比上漲，TOP11-30的融資成本降幅最大，下降1.40個百分點，此外TOP51+房企降幅也達到了約1.35個百分點（資料來源：CRIC）。

圖16：2020年各梯隊房企融資規模變化（單位：億元）

自8月融資新規以來，境內融資成本始終保持上升趨勢，11月更是呈現加速上漲趨勢，規模較大的頭部房企憑藉自身良好的信用主體及較寬的渠道來源，在險峻的環境下融資優勢凸顯，可獲得較低成本資金。而較多中小型房企在境內融資環境趨緊的情況下，選擇積極境外發債謀求生路，面臨緊縮的融資渠道與較高的融資成本。

圖17：11月份部分房企融資動態

境內外融資環境整體收緊之下，資金進一步承壓成為房企未來面臨的發展困境，規模與融資的迴圈反饋將被打破，融資更多要滿足三道紅線以內的財務指標合規，才能獲取更多的融資空間和機會。

2020年即將接近尾聲，今年受疫情影響，整體推盤節奏後移，在百強房企銷售業績在4月同比轉正後，經歷了幾個月的“回血”，整體市場走出了深V曲線，直至9月，“三條紅線”資管新政試行，房企拿地、開發、銷售節奏都受到較大影響，在10月進一步降溫後，進入11月，百強房企單月操盤金額銷售環比增長5.1%，增速自8月的高位逐月回落至21.4%（資料來源：CRIC），考慮到目前整體市場仍有下行壓力。

中長期來看，中心城市、城市群房地產市場整體發展態勢較好，但不同城市群之間、城市群內部不同城市之間在房地產市場所處週期不同、城市基本面支撐度各異、未來城市規劃方向不同等因素綜合影響下，房地產市場的表現將更加分化。