摘要：解決交付問題後行業修復阻力將減小

房地產大變局時代，穩字的含義則變得尤為深刻。

2022年7月末的重要會議上，關於房地產這樣說：“要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。”

保交樓，給房地產的“穩”新增了一層意義。

1、

從城市方面看，不完全統計，目前已有鄭州、武漢、天津、南寧、蘇州、重慶、遂寧、贛州、咸陽、濟南等地，出臺相應政策推動“保交樓”。

典型如鄭州。最近，鄭州市人民政府辦公廳印發的《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案》備受關注，規模暫定100億元。

按照方案內容，鄭州市房地產紓困基金按照“政府引導、多層級參與、市場化運作”原則，由中心城市基金下設立紓困專項基金。基金按照“母基金-子基金-項目”的模式運作，採用四種方式進行項目紓困。

8月5日，該基金的首個紓困項目落地，與建業地產就北龍湖金融島寫字樓項目達成合作。

政策發力填補資金缺口，幫助部分問題房企爭取到資金支持，也有助於重振購房者信心。類似舉措正在探索的還有另一中部大城武漢，以及北部灣核心城市南寧。

贛州等地則決定收購部分未動工地塊，根據施工進度返還相關土地出讓金用於項目施工建設；

咸陽與遂寧等地則探索建立“一對一”幫扶制度。

2、

作為“保交樓”前線的房企，其各項動作更受關注。

出險房企如恆大，最近陸續與光大信託、五礦信託等多家信託公司簽署協議，將部分城市項目剝離給信託公司，信託公司則向項目公司投入資金以保障項目後續開發建設，確保完成保交樓任務。

佳兆業，債權人中信集團收購了部分項目，大概500億元貨值，以確保後期交樓；融創的部分合作開發項目則由資金方接手，以推動後期的開發交付。

此前中國華融與Sunny集團簽署《紓困重組框架協議》，標誌著資產管理公司（AMC）正式紓困房地產行業。

沒出險的房企更未躺平。如克而瑞分析認為的，越來越多的規模房企開始重視自身“交付力”、“服務力”提升。

典型如頭部房企碧桂園，在房地產行業激盪30年，至今服務了1400多個城鎮的超450萬戶業主，成為大陸佈局最為廣泛的房地產開發商。

2022年，是碧桂園強基行動的2.0時代。內容包括強化工程管理體系，完善技術標準體系，從領導一線督查、現場經驗交流、固化管理行為、狠抓關鍵工序、動作標準化，以達成項目交付的口碑相傳。

質量方面，“細節”被提到更高的標準和檢查高度。其他還有工程區域聯檢、材料聯合抽檢、樁基飛檢及優化、交付維保等工作。甚至有集團大運營組長、區域Quattroporte、項目總經理帶頭進行質量安全檢查。

通過強化交樓評估、預驗收、“一對一”驗房師等舉措，碧桂園的“交付力”也正快速提升。

公開數據顯示，2022上半年，碧桂園在214個城市、累計1070個批次、超25萬套房屋已如約交付。

值得一提的是，截至目前，碧桂園在在湖北、山東、甘肅、四川、河北、廣西等地多個項目成功試點“交房即交證”。

克而瑞數據顯示，2022年前7月碧桂園以2854.9的全口徑銷售額、1251.3的權益銷售額，繼續穩居百強房企銷售榜第一，這背後體現的是無數購房者對其的認可和期待。

3、

“保交樓”的另一面，也體現出房地產行業此刻的特殊性。過往的數據暫且不提，大家通過各種渠道應該也瞭解許多。

今天想談談未來。房地產的未來會如何，房企的未來又如何？覆盤那些發達經濟體的相似經歷，或許能給我們提供一些啟發。

比如美國，2008年驚心動魄的危機之後，美國官方彼時推出各種貨幣、財政等政策，紓困房地產。

美國龍頭房企之一霍頓通過賣地和促銷等方式自救。另一家萊納也差不多，在危機前期減少土地購置，後期通過賣地自救。

隨著各方持續發力，美國房價跌幅逐步收窄，在1年之後的2010年2月轉為同比增長，房地產市場熱度明顯回升。

資本市場方面，在房價增速觸底回升1個月後的2009年3月初，標普500、標普超級綜合住宅建設指數和標普500房地產指數開始快速回升。

這場風暴之後，美國龍頭房企的市場份額開始穩步提升。

根據哈佛大學住房研究聯合中心（JCHS）的測算，前2大開發商單戶住宅市場銷售份額佔比從2002年的6.2%上升至2009年的8.8%，前100大份額佔比也從2002年的35.5%，提高至2009年的42.9%。2009-2018年，這一趨勢仍在延續。

說到這裡不得不再次感慨選擇頭部靠譜房企的重要性，頭部房企規模大，大部分資歷也深厚，有更強大的穿越週期的經驗和能力。

還是拿碧桂園舉例。一方面財務相對穩健，另一方面其在長期運營中形成了比較獨特的市場定位、較為寬廣的護城河，龐大的開發規模也為公司向產業鏈延伸奠定基礎。

也正是因為這些較為出眾的“底色”，支撐了其在資本市場的融資能力，從而形成良性循環。

中國類似的房企還有很多。今天正好去看二手房，是招商的某項目，自持物業。6年的房齡按說也不新，但外立面看上去和剛交付時區別甚微。

對比一路之隔的另一不知名房企類似樓盤，同樣房齡，那一邊卻顯得“老態龍鍾”許多。房價自不用說，也是天壤之別。

之於中國，可以預見的是，在解決交付問題後行業修復阻力將減小，回暖節奏有望加快。而房地產作為支柱產業地位仍舉足輕重。

新型城鎮化依然是房地產最大的制度紅利。國家統計局數據顯示，2021年末，中國常住人口城鎮化率為64.72%，戶籍人口城鎮化率46.7%。借鑑發達國家75%的城鎮化水平，就看誰能從週期中走過了。

記得某部很有名電影臺詞這麼說過：“不管前方的路有多苦，只要走的方向正確，不管多麼崎嶇不平，都比站在原地更接近幸福。”

歷史的洪流滾滾向前，只有那些有著極強適應性、及時糾錯能力、不斷自我改造的個人或企業，才能屹立於長河之中。

（本文代表作者意見，不構成投資建議