來深16年，租客口中的芳姐已成芳姨，而芳姨夫婦至今承租16年的8層小產權房，也從原先的“搖錢樹”變成了如今的“拖油瓶”。

“二樓和三樓是旅館，四到八樓做長租。”芳姨夫婦2006年便在深圳市龍華區某城中村內承包了一棟小產權房，經過簡易打理，做成了“旅館＋租賃”的模式。這個模式讓芳姨夫婦在深圳紮根下來，小孩也在深圳上學、工作。

今年最忙碌的畢業季已悄然過去，但這棟樓裡還有十餘間空房待租。芳姨稱，雖然出租率比之前好轉，但六樓以上的房間，年輕人都不願意來。

2022屆廣東高校畢業生人數預計達到71萬人，比去年增加6.6萬人；加上外省來粵就業的畢業生，2022年在粵求職就業高校畢業生超過90萬人。畢業季期間，雖然租賃市場有所升溫，但租金水平仍呈下跌趨勢。

58安居客房產研究院數據顯示，7月，深圳和廣州新增掛牌租金水平持續回落。其中，深圳掛牌租金價格環比下跌2.95%，廣州環比下跌0.59%。7月深圳的掛牌價格水平回到了今年3月，廣州掛牌價格基本與上月持平。從價格反饋來看，廣深租賃需求轉弱。

房租普跌

芳姨今年開始有了回家的念頭，但在年初時，還是和一手房東再續簽了五年的租賃合約。想走的念頭並不是憑空而來，芳姨介紹，整棟樓的長租房源基本都下調了租金，跌得最厲害的是8樓的一套一居室（近40平方米），今年7月以1200元/月，包管理費和網費的價格出租了。而該套房源，在2019年時租金可達1600元/月，另收50元網費和60元管理費。

“年初我們續約的時候，整棟樓的租金漲了5%，我們向房東訴苦，房東建議我們租金再降200元，但實際上我們降了快500元了。”芳姨說道。據瞭解，芳姨介紹的這套房源，房屋內包含了床、沙發、衣櫃、空調和熱水器，但飯桌、洗衣機和冰箱等硬件缺失。

“搶佔”了芳姨客源之一的是城中村“新”出現的眾多公寓住房。近幾年，城中村內的公寓正在快速搶佔租賃市場——獨棟的房源被“二房東”承包後，再進行統一裝修、規整，最後統一面向市場出租。電梯、拎包入住是這類房源的標準，相對的是水電費和管理費貴、空間緊湊等問題。不過即使是這類房源，今年的市場行情仍不景氣。

距離芳姨房源200米的一套精裝電梯公寓，一間約20平方米的單間，洗衣機、空調、熱水器、冰箱等電器設備齊全，床、沙發、桌子和凳子等軟件配備完整，負責該房源的中介告訴記者，目前租金1500元/月，而且也還有商量的餘地。他表示，今年畢業季房子更好租了，但價格並沒有太大起色，很多房源也是優惠出租。

“以廣州為例，高校畢業生對長租公寓和商品租賃住房的需求在明顯減少，其中商品租賃住房面積較大，租金總價較高，基本只能合租，因此很多人會選擇城中村或者單位宿舍。近年來，政府公租房、保租房也確實分流了一部分。”李宇嘉表示。

城中村裡房屋錯落，人員密集，對於整體房源而言，巷子裡的出租屋佔多數。房東何娟在巷子裡有三棟出租公寓，其中一棟全是精裝修的房間，一共六層，每層4間房，目前僅有2間一室一廳以及2～3間單間還沒有租出去。

公寓式租賃遍及

儘管租賃市場不似疫情前火爆，但對於人口流入大市的廣深地區來說，租房仍是滿足地方人口居住的主要方式，租賃市場仍被看好。

截至2021年末，深圳常住人口約1768萬人，其中常住戶籍人口約556萬人，常住非戶籍人口卻近1212萬人，佔常住人口總數的近七成。同時，據自如研究院統計，2021年深圳約有租房人口1350萬人，租房率約為76%，無論是租房率還是租房人口，均為四個一線城市中規模最大的城市。

廣州情況相近，目前廣州市有近千萬來穗人員，其中大多數為19~59歲之間的中青年群體。全市行政區域劃分為19500個基礎網格，登記出租屋530多萬套。調查顯示，來穗人員有超過七成居住在出租屋。

強大的市場需求之下，即使在市場出現短暫的平淡時段，各大長租公寓企業對租賃市場的佈局也未絲毫熄火。

“這幾年明顯感受到了，越來越多房源快被大大小小的品牌公寓承租了。”來深四年的曉麗說道，“2018年畢業剛來時，我們村這幾棟還都是房東直租，房屋“樸實無華”。後來陸續看到房子四周搭起了架子，屋裡屋外開始粉刷、裝修，不久掛起了某品牌公寓的招牌，一樓是社區，有健身房、自習室，樓上收拾的整整齊齊，緊接著一套套公寓入市，無數的中介幫忙招租。”

2022年以來，越來越多的央企與地方國企開始進入住房租賃行業，進一步推動長租公寓品牌化程度。為了滿足租房市場需求，長租公寓企業聚焦租賃人口密集的一線城市、新一線和其他省會城市推出了青年公寓、人才公寓、租賃社區、中高端白領公寓等全週期產品。

以廣州為例，今年5月，廣州市住建局在某答覆函中表示，結合廣州市城中村房源佔租賃房源約55%這一實際情況，廣州推廣“村企合作”發展模式，引導專業化機構化住房租賃企業進入城中村承接房源，通過第三方代管對租賃房源集中改造、統一管理，已培育的北山夢享社區等典型項目出租率達到95%以上，租金低於周邊租金15%。

今年畢業的丁詩雨目前租住在深圳市南山區的一家品牌公寓。“房間十幾平方米，拎包入住，而且靠近地鐵。”丁詩雨表示，“房子裝修較好，一樓有門禁和管理員，安全問題不用擔心，但是房租相對來說也更貴，租金差不多是薪水的三分之一。”

據陳先生介紹，他們家在深圳市南山區距離地鐵站50米處的60多套房源早在2016年便承包給了魔方公寓，每套租金在4000元左右。

保障性租賃住房缺口仍較大

“當前的租賃供應仍存在缺口，尤其是租金低、小戶型的房源，這是政府發力發展保障性租賃住房的主要原因。”李宇嘉認為，新市民租賃一方面對租金敏感，另一方面體驗感在增強，對租賃的品質要求更高，而前期長租公寓主要是資本在推動，存在一定的泡沫，但租客實際上承租不起，對比之下，城中村的租賃市場泡沫化的可能性還是比較小。

值得一提的是，在加大供給方面，廣州在全國率先出臺商業、商務辦公等存量用房改造租賃工作指導意見配套工作指引、技術審查模板等；出臺專門文件確保改造後租賃住房按民用水電氣標準執行。截至2021年12月，累計盤活存量租賃房源18.4萬套，其中“工改租”項目4個。

2021年9月，廣州發佈《關於進一步加強住房保障工作的意見》，提出到2025年，全面完成66萬套保障性住房。其中，公租房3萬套、共有產權住房3萬套、保障性租賃住房60萬套。逐步提高中等偏下收入住房困難家庭的住房保障標準，幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

2022年1月11日，深圳發佈《深圳市住房發展“十四五”規劃》，提出“十四五”期間，深圳將以發展保障性租賃住房為重點，緩解新市民、青年人等住房困難。深圳將優先安排保障性租賃住房用地，籌建不少於40萬套（間）保障性租賃住房，該數量超過了全市35萬套的商品房籌建量，也超過全市住房建設籌集總量的40%。

6月底，深圳市住房和建設局印發《深圳市住房發展2022年度實施計劃》。根據《計劃》，深圳2022年計劃建設籌集公共住房不少於12萬套(間)， 包含公共租賃住房不少於1.2萬套(間)、出售型公共住房不少於1.5萬套、保障性租賃住房不少於9.3萬套(間)，2022年計劃基本建成(含竣工)公共住房2.7萬套(間)。

（阿廖、何娟、曉麗、丁詩雨均為化名；實習生王亦詩、黃雅筠對本文亦有貢獻）