現在樓市行情，直接把人給整不會了，甚至之前被封為教科書式的置業信條也不再適用。

短期看金融，中期看土地，長期看人口。

當初任博士說出這個結論的時候，頓時讓許多購房者茅塞頓開，似乎自己已經把握了房價變化的命脈。每個人都成為了樓市專家，都可以判斷樓市未來的走向。

其實在2017年這個理念提出來的時候還是有效的，房價也是按照這個理論變化。畢竟短期內房價的漲跌就是看貨幣的發行量，一旦水龍頭放開，水就要流到房地產，利率降低，那麼房價必然會漲。

中期的話，就是市場供應理論支撐了，當土地供應增多，那麼開發商拿地就多，蓋得房子就多，結果就是房價降低；相反的就是房價上漲。

長期看人口，人口就是購買力，只有人口不斷淨增長，城市不斷流入新的購買力，那麼市場的需求就在不斷增加，房價就很難下跌。

但是，隨著近兩年樓市的現狀讓我們發現這個理論似乎並不適用了，不靈了。

就那長期看人口這個理論來說，數據顯示2021年的重點城市人口流入數據，人口增量最多的是成都、杭州，人口淨流入分別為 24.5萬、23.9萬。

2021年，成都常住人口數量為2119.2萬，2010-2020年常住人口增量高達581.89萬；杭州常住人口數量為1220.4 萬，2010年-2020年新增人口共計323.56萬，新一線城市人口流入趨勢明顯。

人口在持續流入，單從人口端看，按照任博的理論此時房價應該是漲的，但事實上也並非如此。

個人認為現在的樓市行情之所以與之前的理論相背離，大概率是房住不炒的調控主基調效果顯著。國家在逐漸剝離房地產對整體經濟發展的影響，要讓房地產有一個新的健康的發展模式，而不能一味的靠放水。

同樣的，買房這件事我們也應該有新的理論，之前大家都認為買房就買高層住宅，應為高層住宅視野更好，空氣更好，隱私性更強，住起來舒適度高。

但隨著新規的發佈，住建部出臺《關於進一步加強城市與建築風貌管理》的通知中，針對住宅部分有明確規定：中小城市要嚴格控制新建超高層建築，縣城住宅要以多層為主。也就是說，以後不僅要限制高層建築建設，同時住宅的高度也要受到限制。對於土地資源並不緊缺的縣城，已經沒有必要建設高層住宅了，未來新建商品房中，將以低層住宅為主。

同時，對於那些想建高層建築的城市也做出了要求，比如常住人口、經濟總量等做出硬性標準，達不到這個標準，就是不能建高層。否則建成之後也沒有那麼多人居住，最後一個個小區亮燈率不足30%，成為鬼城。

這造成了加大的資源浪費，也不符合中國綠色發展的新理念。

限高令的出臺，直接導致後期新建的33層住宅減少，其實之所以現在限制高層住宅的建設，還有一個重要的原因。那就是防止後期高層建築無法處理，成為新型“貧民窟”之後，拆除成為困難。

為何高層建築會成為貧民窟呢？主要是高層住宅的幾個難題：

首先是高層建築因為需要電梯、自來水增壓、電網、電氣等設備，後期這些隨著時間都會老化、損壞。維修或者更換都是一大筆費用，即便有維修基金，等10年後小區第一批居民實力強些的都已經搬出去換了新房子，後續還繼續入住的大多是資金不寬裕的業主。

除了這些，必然還有很多資金能力欠缺的租戶，他們會願意動用維修基金嗎？即便全體業主都簽字後，那一點錢也不夠，必然還需要業主們出錢，但是誰又願意出錢呢？

其次，高層住宅破敗之後，即便想拆除重建都不太現實，開發商不願意接手，沒有利潤可圖，只能繼續老樣子維持著。每天掉個牆皮，漏水、滲水、衛生差，然後電梯時不時的損壞，居住舒適度大大降低。

所以，後續要想避免這種情況發生，要麼現在購買低層住宅，比如洋房，或者等高層的住宅住個10年多之後賣掉置換一個更好的，同時選擇一個物業服務較好的高品質住宅，也能大大減緩“貧民窟”的到來。