對於千千萬萬的無房者而言，過去這一年多，房地產開啟“降溫通道”，著實讓人喜不自禁。統計局數據顯示，全國住房均價確實迎來了實質性下降：6月份全國商品房銷售均價為9753元/平，較2021年一季度10658元/平，下降了905元/平，降幅達到了8.5%。
此外，更重要的是，過去這一年多，受金融政策收緊影響，涉房融資渠道逐漸變窄或被封堵，房企鉅額債務壓頂，疊加銷售額大幅下滑，很多開發商也迎來了“生死攸關”的重要時刻——經營都成了問題，更別提開發建設了。所以我們看到，自去年4季度以來，全國多地都掀起了一股“停工潮”。這種情況下，很買房人花了半輩子積蓄購買的房子，無法按時交付。
面對房地產出現的種種問題，雖然過去這大半年，上至央行、住建部，下至地方城投、房地產商會、金融機構等都在積極施救，但市場也未能有明顯起色。從上半年房地產投資增速、土地出讓金、商品房銷售業績、房地產新增貸款等數據來看，目前地產行業很多指標同比增速是在 -40%、-50%。
經濟學家任澤平研究認為，房地產發展，長期看人口，中期看土地，短期看金融。根據任澤平的理論，我國的房地產短期恐怕很難走出“泥潭”了，因為人口、土地、金融等關鍵指標，都迎來了鉅變。尤其是人口大幅銳減，可能加速我國債務、房產泡沫的破滅。
8月11日，中泰證券首席經濟學家李迅雷發表文章稱，“人口負增長時代，地產、金融及細分行業將迎來大變局。”在他看來，隨著經濟增速放緩，房地產企業將面臨重整，民營房企發展空間將不斷縮小，城市間的分化也會加劇，整體來說，一二線城市的房地產景氣度會高於三四五線城市。有些城市甚至可能會出現，家庭資產大幅貶值的惡果。
值得一提的是，原央行副行長吳曉靈在清華大學演講時也曾表示，“在泡沫中狂歡的日子不多了，做好潮水退卻後的準備，是每個國家、每個人都要面對的現實。”
大家不要覺得，這是危言聳聽。銀保監會主席郭樹清，對房地產最客觀的評價是：“房地產領域的核心問題還是泡沫比較大，金融化、泡沫化傾向比較強，是金融體系最大灰犀牛。”
“灰犀牛”和“黑天鵝”一樣，都是專業金融術語，後者比喻小概率而影響巨大的事件，前者則比喻大概率且影響巨大的潛在危機。說白了就是，大家都太習以為常，而往往又容易忽視風險的存在。正容易被忽視，所以才影響巨大。
以日本為例，上世紀90年代，全民炒作房地產，最瘋狂的時候，大城市的房價一年上漲一倍多。彼時，很多日本的專業人士，狂妄地喊出“賣掉東京，買下整個美國”但口號。更有數以萬計的人堅持認為，房地產會興旺一百年，房價永遠不會下跌。最後的結果卻是，短短不到2年時間，日本的房地產泡沫就破滅了，房價、地價一落千丈，整體跌幅超過80%。尤其是東京的房價3個月內暴跌65%，最終跌幅為90%。無數高槓杆買房、或者高位接盤的日本市民，幾乎是一夜之間，從富翁變成了負翁，房地產哀鴻遍野。
經濟學家陳海濱曾指出，如果我國的房地產泡沫不斷膨脹，最終發生破裂，情況會非常糟糕，根本原因是我國的住房資產佔絕大多數家庭總資產的比例超過了70%。換言之，老百姓的家庭資產都捆綁在房子上面了。所以，這也是為什麼近年來，國家屢屢強調，要“嚴防系統性金融風險”，尤其是要“嚴防房地產領域風險”。
理解了這些之後，我們也就明白了，為什麼這幾年，國家層面開始大幅收緊涉房融資，出臺措施倒逼開發商降負債——一方面，房地產完成了階段性歷史使命，確實需要“讓位”了；另一方面，房地產吸納了太多信貸、社會資金、人力資源，阻礙了其他產業的發展，必須對其進行糾偏。
我國的房地產有泡沫，這是毫無爭議的
通過三個指標可以管中窺豹：1、諸葛找房網數據顯示，全國主要50城，房價收入比超過13.1，高於公認的國際合理區間；2、2021年末，我國居民家庭負債率高達72%，已經觸頂了；3、此外，國際上通行的標準認為，合理的房價租售比應在1：250以內，但我國租售比嚴重偏高，諸葛找房報告顯示，50個大中城市平均租售比為1：611。
有泡沫，不代表泡沫已經大到要破裂的程度了。換句話說，我國的住房市場整體泡沫水平其實並不高，只是存在結構性泡沫。什麼意思？就是部分城市泡沫過大，可能超過了安全範圍，部分城市泡沫較小甚至是沒有泡沫，不需要過度擔憂。
央行報告顯示，我國家庭70%的財富是房子，戶均擁有資產高達317.9萬。換言之，我國家庭平均222萬的資產，都是以住房的形式呈現的。這意味著，如果房價下跌，家庭資產也會跟著貶值、縮水。
明年起，做好“資產貶值”的準備
雖然目前，我國的房地產泡沫沒有到破滅的階段，而且如經濟學家馬光遠所說，我們沒有做好資產泡沫破滅的準備。但是作為個體而言，應該要有這種意識，同時要提前做好家庭“資產貶值”但準備。
為什麼這麼說？主要是基於三點：
第一，房地產稅這個“靴子”即將落地，未來持房成本將大幅增加。房地產稅這個“大殺器”到底什麼時候會正式出臺，現在還無法給出答案。但是從財政部高層釋放的信號來看，5年內，一定會開啟試點工作。在專家看來，首批城市也可能會擴大到10個左右。所以，房地產稅這個不確定因素，一定要成為絕大多數投資房產的人，必須考慮的選項。
房地產稅是財產稅，徵收的對象是所有人，而且大概率會以“累進制”的方式徵收，所以未來房子越多，可能要繳納的稅費越高。換言之，持房成本大幅增加。這不僅會逼出很多空置房，還會引發短期的“拋售潮”。
第二，房價上漲預期徹底扭轉，全國絕大多數城市或將步入房價“穩中微降”階段。
前面提到，過去這一年多，全國商品房銷售均價不漲反跌了8.5%。另外，中指院數據顯示，7月全國百城新建住宅均價為16204元/平方米，環比微跌0.01%，同比上漲0.52%；二手住宅均價為16012元/平方米，環比下跌0.09%，同比上漲0.35%，漲幅較6月收窄0.52個百分點。由此不難看出，其實過去這一年多，投資房產整體來看都是虧本的，而且是大幅虧本。全國百城的房價漲幅都這麼差，更何況其餘500多個名不見經傳的三四五線城市。
也就是說，樓市經歷過去這一年多的調整後，房價上漲預期已經徹底扭轉了，尤其是絕大多數產業單一、人口嚴重外流、經濟落後的城市，很多房產都是不斷貶值的，這意味著很多家庭的資產都是在不斷縮水的。
第三，經濟增速放緩，下行壓力加大，將重塑房地產市場。
直白點說，未來房地產行業更多的是結構性變化，即機會屬於少數經濟發達、人口增量城市，像2009、2016年出現的房價“普漲”更是不可能再出現。
實際上，上半年房地產投資對經濟增長已經由前些年的拉動轉為“負貢獻”了。長遠看，經濟增速下行，對房價的影響，比各種調控政策可能都要大。這一點很容易被忽視，但又是潛移默化影響巨大的因素。
綜上所述，我們提醒大家早日做好“資產貶值”的準備，並非危言聳聽，而是基於房地產、經濟、人口等現狀的客觀分析。殊不知，其實今年上半年，受疫情、通脹等多重因素影響，老百姓已經開始加大力度存錢，不敢消費了——央行數據顯示，上半年居民存款新增10.33萬億。大家消費支出越來越謹慎，本質上是對未來沒信心的體現。當然，更重要的是，越來越多的人意識到，未來絕大多數城市以住房為代表的家庭資產可能貶值，已經開始早做準備了。